N. de la R.: El texto
de esta nota resume la
Tesis de Maestría en Economía Urbana,
Universidad Torcuato Di Tella (UTDT), presentada por
la autora en septiembre de 2009 con la tutoría de Lic.
Cynthia Goytia.
Cuando se analiza la informalidad, generalmente
se la considera equivalente a pobreza, pero (como siempre
reitera Martim Smolka) en
la informalidad conviven los pobres con quienes se benefician
de la mayor rentabilidad que se puede obtener en este
tipo de submercados. Por ello lo que deseamos
remarcar en el texto que sigue es un ejemplo de cómo el
mantener a los pobres en la informalidad reproduce el
círculo vicioso de la pobreza. Con este trabajo
sobre el mercado de alquiler informal en uno de los
asentamientos más conocidos de la ciudad de Buenos Aires,
hemos tratamos de contribuir a reflexionar sobre
esto a partir del aporte de información empírica,
subsanando un aspecto del que generalmente se carece,
por lo menos en la Argentina, cuando afrontamos este
tipo de debates.
1.
Introducción
Una de las características más relevantes del proceso
urbano en la actualidad, es la existencia de una fuerte segregación social y espacial. En los llamados países emergentes
esa segregación se manifiesta en la existencia de extensos
sectores donde la calidad de vida es de gran precariedad.
Para definir calidad de vida utilizamos el Modelo
de Gulyani y Debabrata, que proponen un nuevo marco
teórico sobre la base de 4 dimensiones que interactúan:
a) condiciones de tenencia de la vivienda, b) existencia de infraestructura, c) características
de la unidad habitacional y d) características
del vecindario.
Todos los barrios de viviendas precarias tienen deficiencias
en una o más de estas dimensiones. Los autores toman
una definición restrictiva bajo la cual sólo cuando
hay deficiencias en las cuatro dimensiones un barrio
de viviendas precarias se considera villa (slum).
UN-Habitat estimó la población en villas en el mundo,
en el 2001, en aproximadamente 870 millones de personas
y la proyección al 2020 en 1.430 millones. Como consecuencia
de ello se propuso, como Objetivo del Milenio para ese
año, lograr una mejora significativa en la calidad de
vida de por lo menos 100 millones de esos ocupantes.
En la
Ciudad de Buenos Aires, la localización privilegiada de las villas 31 y 31bis (corredor este
de la ciudad, altamente valorizado), les ha dado a estos
dos barrios precarios gran visibilidad, alimentando
recurrentemente el debate social sobre la situación
de las villas.
Sus morfologías se caracterizan por la existencia
de gran cantidad de edificios de varios pisos. Un periódico
recientemente, sobre la base de información que le dio
el Gobierno de la Ciudad, tituló una nota al
respecto: “Villa
31: Sigue creciendo y ya hay
72 edificios
de cinco pisos”.
Ambas se han densificado fuertemente con sugestiva rapidez.
La creciente densificación no es privativa sólo de estas
villas sino de todas en la ciudad, pero estas se
destacan por haber adquirido mayor altura en un período
relativamente muy corto de tiempo.
Recientemente, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires difundió
un censo realizado los días 28 y 29 de marzo del corriente
año 2009, que arroja, entre ambas villas, la suma de
25.987 habitantes. Los censos anteriores para ambas
villas totalizaron 12.204 habitantes en el año 2001
y 14.588 habitantes en el año 2003. Es decir que la población tuvo un crecimiento
de 113% en todo el período de ocho años y del 78%
en los últimos seis años. La tasa de crecimiento anual
promedio resultante es, para el período 2001-2009 del
9,91%, para el período 2001/2003 del 9,33% y para el
período 2003-2009 del 10,10%. Recordemos que el crecimiento
poblacional de la Ciudad en su conjunto, en
dichos períodos, tendió a cero.
Lo habitual es que la densificación se genere por
ausencia de tierras vacantes o “agotamiento de la frontera de expansión”, como denomina
Abramo a estos procesos.
En conocimiento de que la densificación en las villas
de la ciudad ha venido acompañada de un crecimiento
de su oferta de unidades en alquiler, nos hemos focalizado
en este segmento del mercado informal de vivienda como
objeto de investigación.
Nuestra hipótesis es que una importante proporción
de esa expansión poblacional y densificación, no responde
solamente a las conductas históricas: crecimiento vegetativo,
ingreso de familiares, nuevas ocupaciones tradicionales
de tierra, sino a la existencia de un mercado de alquileres,
cuyo dinamismo puede ser explicado por las altas tasas
de rentabilidad obtenidas ante la demanda de localización
y ello ha impulsado fuertemente las construcciones.
Partimos de importantes antecedentes teóricos:
1.- Cristina Cravino afirma: “Sólo los cuartos para alquiler tienen un origen en sí mismo como mercancía
para el submercado del arriendo impregnada de lógica
de la ganancia”. “Es
el submercado (dentro del mercado informal de las villas)
más asociado a la lógica capitalista”. En la villa
31 y 31bis, ya al momento de la encuesta realizada por
dicha investigadora (2005), surge la existencia de construcción
para alquilar.
2.- En ocasión del Seminario dado en la UTDT, el Prof. Vincent Renard
(Mercado de Suelo e Inmobiliario y Políticas Públicas”,
UTDT, Bs. As., 2006) desarrolló la función de ganancia
para inversiones inmobiliarias, destacando que se trata
de una curva con tasas
muy altas en las ofertas destinadas a los sectores sociales
extremos de ingresos bajos e ingresos altos, decreciendo
las tasas hasta llegar al mínimo, cuando se trata de
ofertas para sectores de ingresos medios.
Autores como Sumila Gulyani y Debabrata Talukdar destacan
la poca información y conocimiento que existe sobre
pobreza urbana a nivel mundial, más aún sobre villas.
Falta de datos básicos y de información sistemática.
Por ello sugieren formularse las siguientes preguntas:
quiénes son, cómo viven, qué hacen, cuánto pagan y qué
explica las variaciones en los precios que pagan los
que viven en villas.
En nuestra investigación nos propusimos formularnos,
para los inquilinos que viven en las Villas 31 y 31bis,
las preguntas que Gulyani y Talukdar se formularon:
quiénes son, cómo viven, qué hacen, cuánto pagan y qué
explica las variaciones en los precios que pagan quienes
alquilan en esos barrios.
Autores como Pedro Abramo, quien investigó el mercado
informal de las favelas en Brasil afirma: “La
dinámica de funcionamiento y de formación de precios
del mercado informal presenta una gran sofisticación
cognitiva y su comprensión exige todavía mayores inversiones
en investigación empírica y elaboración conceptual”.
Esta investigación es un ejercicio empírico original
que desea contribuir a una reflexión necesaria para
la formulación de políticas públicas urbanas que permitan
elevar la calidad de vida de los más pobres a partir
de un mejor conocimiento del mercado informal de alquileres
en las villas.
Fuente:
Proyecto de Urbanización FADU-UBA
2.
El origen de los datos
En su trabajo, Tetter y De Souza reconocen las dificultades
metodológicas existentes para recabar y demostrar datos
de investigación en el campo de la vivienda de grupos
de bajos ingresos, campo al que denominan de “investigación
sensible”. Hay muy poco material publicado sobre
métodos de investigación y despliegue de estrategias
para explorar y documentar estos procesos de modo de
conseguir confiabilidad de la información y validez
de las conclusiones.
El desafío es desarrollar métodos apropiados para abarcar situaciones donde imperan algunos o todos
los factores que se detallan: experiencias personales
profundas, cuestiones fundamentales relacionadas con
creencias y sistemas de valores, juicios morales o éticos
y condiciones que potencialmente puedan involucrar amenazas
para la vida tanto del investigador como del investigado.
A todos estos casos se los considera “investigaciones
sensibles” y en ese conjunto están involucradas las
ocupaciones de terrenos, las urbanizaciones de vivienda
económica o para sectores de bajos recursos y el análisis
de mercados informales como el que desarrollamos en
nuestra investigación.
En general estos tópicos sensibles se relacionan con
las potenciales amenazas que el proceso de investigación
les puede generar a los que están involucrados en el
mismo.
La naturaleza sensible de la tenencia no formal de
tierras ocupadas, deriva del hecho de que gran número
de hogares desarrollan estrategias “no legales” en ese
proceso. La lucha
por mantener la posesión de tierra o viviendas usualmente
deriva en enfrentamientos violentos entre ocupantes
y propietarios o entre ocupantes y autoridades municipales
o policiales, con amenazas, desalojos, etc. Estas
posibles consecuencias hacen que los ocupantes sospechen
de quienes interrogan acerca de sus antecedentes y experiencias.
Si el encuestado percibe que las consecuencias del cuestionario
lo pueden afectar, las respuestas pueden no ser confiables.
En el campo del mercado informal de vivienda las investigaciones
no deben proponerse emitir juicios de valor acerca de
lo que es correcto o no lo es, sino comprender desde
la perspectiva de quienes responden, el proceso que
les permite acceder a una vivienda. El objetivo es,
entonces, recabar información de modo de mejorar la
confianza y calidad de los datos obtenidos.
En nuestro caso, ambas villas están localizadas en
terrenos propiedad del Gobierno Nacional y bajo jurisdicción del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Han vivido reiteradas amenazas de erradicación,
y más recientemente se han conocido declaraciones y
gestiones judiciales de funcionarios de la
Ciudad acerca de la necesidad de demolición
de unidades de varios pisos por razones de seguridad.
La alta exposición mediática de estos asentamientos
y el posicionamiento de los distintos intereses que
operan en este mercado informal, hacían especialmente
sensible la recolección de los datos. La estrategia
utilizada para confeccionar las encuestas fue eliminar
toda referencia a los locadores y redactar las preguntas
del modo más simple y objetivo posible. Lo contrario
era peligroso y hubiera podido, incluso, impedir su
concreción. Para identificar al encuestado sin atemorizarlo
se evitó preguntar su nombre, sólo los datos de la unidad:
manzana, casa y piso.
Otro aspecto importante relacionado con la metodología
de obtención de los datos es el relativo a cómo acceder
al campo de investigación para contar con condiciones
de confianza y buena disposición de parte de los potenciales
encuestados. Ello requiere identificar quiénes pueden
habilitar el ingreso de modo de maximizar la participación
de la población estudiada, en este caso, exclusivamente
los locatarios de las villas 31 y 31bis, minimizando
al mismo tiempo los riesgos. No es un área donde gente
externa a la comunidad pueda caminar haciendo preguntas
e ingresando a los domicilios sin riesgos, salvo que
estén acompañados por vecinos del lugar. Para realizar
el relevamiento de datos se
debió contar con personas con antigüedad, experiencia
y liderazgo en la misma comunidad. En las villas
estas personas constituyen redes sociales, que en el
caso particular de los escogidos para relevar los datos
de esta investigación se han institucionalizado a través
de cooperativas de trabajo, es decir, con especial conocimiento
de los temas constructivos, manejo de dimensiones y
calidades de materiales.
Se intentó que no se asociara la recolección de los
datos con políticos o funcionarios para minimizar toda
especulación que sesgara el relevamiento. Se garantizó
que el único uso sería de investigación académica y
se fijó un plazo de concreción breve para completar
la recolección y acotar los rumores, comentarios y especulaciones.
Un aspecto central de la metodología de recolección,
según Zetter y De Souza, es establecer confianza entre el investigador y los investigados, por
ello debieron acotarse las preguntas evitando que por
avanzar en situaciones de detalle se redujera la disposición
a responder por parte de los encuestados, y se utilizó
el método de encuesta de papel tradicional que se completa
en el momento, evitando el uso de grabador.
Es así como la información básica para el estudio
surge de una encuesta especialmente confeccionada para
esta investigación y relevada entre el 11 y el 20 de
febrero del 2009 por una red social existente en ambas
villas denominada Federación de Cooperativas Obra de
Carlos Mugica.
Dado que al momento de la realización de las encuestas
no se contaba con un censo que permitiese conocer las
características de la población de la villa (población
total, densidad poblacional de cada manzana, proporción
de inquilinos sobre el total de la población, densidad
de inquilinos por sector de las villas, etc.), se procedió a construir una muestra que priorizó el barrido completo del
barrio seleccionado y cuya realización fuera factible
en términos de costos. La consigna fue que la selección
de encuestados fuera aleatoria, que se encuestara sólo
a inquilinos, en una proporción de 2 encuestas por manzana,
cubriendo todas las manzanas, de acuerdo a un plano
existente, y cuidando que cada encuesta correspondiera
a edificios localizados en sectores físicos distintos
de cada manzana. En algunas manzanas correspondientes
a las últimas ocupaciones en la
Villa 31bis no se encontraron dos inquilinos
y sólo se pudo realizar una encuesta. El resultado son
133 observaciones extraídas del total del territorio
de ambas villas.
Asimismo se hizo un análisis de costos de la construcción
en la
Villa correspondiente a la última semana
de marzo de 2009, bajo distintas hipótesis. Los datos
fueron provistos por parte de la misma red social que
relevó la encuesta y que es idónea para formularlos
atento su condición de federación de cooperativas de
trabajo dedicadas a la construcción.
Se estimaron, adicionalmente, por parte de la misma
organización, presupuestos para unidades similares,
realizados de acuerdo a la estructura formal de la Cámara Argentina de la Construcción. Todo
ello a efectos de poder realizar distintos cálculos
teóricos de rentabilidad de las construcciones realizadas
para el mercado informal de locaciones en las villas
analizadas.
3.
Secuencia de análisis
La Sección
1 es un análisis de los estadísticos obtenidos.
La Sección
2 hace un análisis de Calidad de Vida en los términos
del Modelo de Gulyani y Debrabata.
La Sección
3, mediante una regresión realizada según el método
de mínimos cuadrados, estima una ecuación de precios
hedónicos de los alquileres, destinada a explicar los
factores más significativos de su composición y que
más explican sus variaciones.
La Sección
4 hace un análisis de costos de construcción y su relación
con los precios de los alquileres, a efectos de estimar
la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias destinadas
a alquilar en ese mercado informal.
Finalmente se extraen una serie de Conclusiones.
3.1.
Resultados estadísticos obtenidos para la muestra
Si algo caracteriza el tejido urbano de las villas
es la ausencia de norma o de regularidad. Cada unidad
de vivienda tiene una forma y dimensiones singulares
que son testimonio del espacio que su ocupante pudo
capturar al momento de la toma o adquisición o posteriormente.
Describimos todos los datos obtenidos que permiten visualizar
el grado de diversidad existente para cada variable,
pero al mismo tiempo, además de calcular los promedios
se exponen los datos correspondientes a la mediana y
al modo para cada una de las variables relevadas a efectos
de identificar las condiciones que resultaron dominantes
para nuestra muestra.
El haber incorporado a la encuesta una serie de preguntas
sociales, nos permite caracterizar los rasgos dominantes
de la población encuestada.
i) Nacionalidad: En nuestra muestra, el 71,43
% de los inquilinos encuestados son extranjeros y el
28,57% argentinos. Entre los extranjeros, el 61% son
paraguayos, el 32% bolivianos y el 7% peruanos. Mientras
Cravino afirma que un 50% de la población total en villas,
al momento de realizar su investigación (2005), eran
migrantes de países limítrofes, en nuestra muestra de
inquilinos, en cambio, la proporción es significativamente
mayor. Asimismo, Cravino señala que “las redes de alquileres funcionan por nacionalidad”, de modo que la
nacionalidad de los demandantes puede ofrecer información
sobre la nacionalidad de los oferentes en dicho mercado.
ii) Nivel de Estudios: El 14,3% declara no
haber concluido sus estudios primarios, el 56,3% tener
primaria completa o haber realizado algunos estudios
de escuela secundaria y sólo el 29,4% haber finalizado
su escuela secundaria. Se trata, en consecuencia, de
una población cuyo nivel educativo condiciona sus oportunidades
en el mercado de trabajo.
iii) Ocupación: El 69% declara trabajar en
relación de dependencia. La encuesta no aclara si el
trabajo es en el mercado formal o informal, es decir
que la relación de dependencia abarca ambos segmentos.
El 19% de los consultados declaran ser cuentapropistas.
El 12% se declara desocupado.
iv) Dimensiones: En relación a las unidades
de vivienda alquiladas que son analizadas en la muestra,
el promedio es de 20,3 m2 por unidad, la mediana es
de 16 m2 y el modo de 9 m2. Dentro de esas dimensiones
no sólo se duerme, sino que se cocina, se come, se guardan
todas las pertenencias, se asean los ocupantes, ya que
no hay acceso a otros espacios salvo el baño compartido
y exterior a la unidad. Para tener una imagen más precisa
de lo que estas dimensiones significan, recordemos que
un departamento considerado pequeño en la ciudad tiene
no menos de 40m2 a 44m2.
v) Ocupantes por unidad: En relación a la cantidad
de personas que habitan en cada unidad alquilada, el
promedio es de 2,5 personas, el modo y la mediana es
de 2 personas. Es evidente que el alquiler de estos
cuartos, al ser el primer paso de acceso a la villa
y a través de ella a la ciudad de Buenos Aires para
los migrantes, es una opción para hogares de un miembro,
una pareja, un par de hermanos o situaciones similares,
mayoritariamente con pocos niños. Las unidades en alquiler
que surgen de nuestra muestra no constituirían el hábitat
de una familia numerosa (probablemente los estudios
migratorios puedan explicar si es una práctica habitual
de las migraciones, tema que no será cubierto en este
estudio; Anthony Leeds, Elizabeth Leeds y Peter Lloyd
en su “Shantytown” Conference Report, 1979, destacan que
“está repetidamente
demostrado en la literatura que en las etapas iniciales,
la migración rural/urbana se emplaza en villas de la
ciudad antes que en intrusiones o asentamientos urbanos
irregulares”).
El promedio de m2 por persona es de 9,11m2, con mediana
y modo en los 8m2. Si tomamos las dimensiones más habituales
de las unidades de alquiler relevadas, de 9m2, 12m2
y 16m2 que representan sumadas el 50% de la muestra,
el promedio ponderado de m2 por habitante oscila entre
5,7m2 y 7,7m2. Para un mejor dimensionamiento de lo
que significan estas medidas volvemos a la referencia
de la ciudad formal: en un departamento pequeño de 42m2
con dos ambientes donde vivan 2 personas el promedio
es de 21m2 por ocupante, y en un departamento de tres
ambientes regular de 66m2 donde vivan 4 personas el
promedio es de 16,5m2 por ocupante; son ejemplos considerados
muy estrechos.
vi) Precios: De las 133 observaciones encuestadas,
sólo 28 (21%) corresponden a unidades con más de 1 habitación.
El promedio de los precios de alquiler correspondiente
a toda la muestra es, a febrero de 2009 de $ 317,18
(US$ 86,19; tipo de cambio $3,68/US$1) y la mediana
y el modo coinciden en $ 300 (US$ 81,52). Para las unidades
de más de un ambiente el promedio es de $ 378 (US$ 102,72),
la mediana es de $ 350 (US$ 95,11) y hay dos modos:
uno en $ 200 (US$ 54,35) y otro en $ 500 (US$ 135,87). Para el conjunto de la muestra se observa
que 4 precios concentran la mayoría de las observaciones.
Esto es consistente con lo expuesto por Cravino al afirmar
que en relación con los alquileres en la villa “un
elemento que se resalta es la homogeneidad de los precios
encontrados”
vii) Condiciones constructivas: En relación
a la calidad constructiva se destaca que 115 de las
133 unidades encuestadas (86%) tienen el piso de cemento
alisado, sólo 47u (35%) cuentan con revoque o mejoras
en las paredes y 88u (66%) cuentan con techo de losa
mientras que las restantes 45u (34%) tienen el techo
de chapa. Se trata, en consecuencia, de unidades precarias
con escaso nivel de terminación. Sobre estos aspectos
nos volveremos a referir al analizar la ecuación de
precios hedónicos.
viii) Comodidades: de las unidades encuestadas,
sólo 34u (26%) cuentan con baño individual, 70u (53%)
cocina individual y 63u (47%) agua de red dentro de
la unidad.
De la información relevada y expuesta surge con claridad
que se trata de un mercado de alquiler de piezas.
3.2.
Análisis de calidad de vida
Para definir calidad de vida utilizamos, tal como
ya lo expresamos, el Modelo de Gulyani y Debabrata,
que proponen un nuevo marco teórico sobre la base de
4 dimensiones que interactúan: a) condiciones de tenencia,
b) infraestructura, c) características de la unidad
habitacional y d) características del vecindario.
Todos los barrios de viviendas sociales tienen deficiencias
en una o más de estas dimensiones. Los asentamientos
precarios nuevos suelen ser deficientes en las 4 dimensiones.
Asumimos la definición ya expuesta de que cuando hay
deficiencias en las cuatro dimensiones se los denomina
“villas” (slums).
Al respecto, los autores de referencia destacan que:
a) en relación a la tenencia, se suele suscribir lo
escrito por De Soto (2000), quien expresaba que a
mayor seguridad en la tenencia mayor inversión.
Ellos afirman que también es cierto lo inverso: a mayor
inversión, mayor seguridad en la tenencia (Besley, 1997,
proporciona la evidencia empírica acerca de esta condición
denominada “reverse causation” en la literatura académica);
b) en relación a la infraestructura: se propone evaluar
el acceso y calidad de los servicios públicos. Se destaca
que en estos
sitios la inversión por parte del estado es un signo
de legitimación del asentamiento, lo que también
provee a los hogares incentivos para una mayor inversión;
c) en relación a la unidad de vivienda se evalúa la
cantidad de cuartos, personas por cuarto y características
constructivas y d) en relación al vecindario: si es
de alta densidad, tejido irregular, accesos inseguros,
y si contiene zonas especialmente peligrosas.
Los inquilinos de nuestro estudio se encuentran en
la siguiente situación:
a) La tenencia es altamente precaria. Todos
los habitantes de ambas villas carecen de legalidad
en sus tenencias. Como ya expresamos, la propiedad de
la tierra es del Estado Nacional, son tierras de origen
ferroviario. Si bien para la mayoría de las villas de
la Ciudad se dictaron normas
de radicación destinadas a impulsar el otorgamiento
de títulos a sus ocupantes, en las villas 31 y 31bis
se llegó a dictar una Ordenanza que establecía la erradicación,
por tratarse de terrenos considerados en dicha norma
necesarios para la construcción de infraestructuras
de escala metropolitana, viales y portuarias,
aunque esa legislación fue revertida y muy recientemente
la
Legislatura de la
Ciudad de Buenos Aires dictó una norma
que aprueba la urbanización de estas villas con el
objeto de transformarlas en el barrio “Padre Carlos
Mugica”. En el caso de los inquilinos bajo estudio, dicha precariedad
se agrava por el hecho de vivir bajo el riesgo de ser
lanzados de inmediato ante la falta de pago del alquiler,
sus relaciones contractuales son verbales aunque confiables;
b) La infraestructura de servicios públicos es
deficitaria. Cuentan con electricidad, provisión
de agua y recolección de residuos a cargo de la
Ciudad, ambos en una calidad de prestación
inferior a la del resto de los usuarios de la Ciudad. En su casi totalidad,
los tendidos existentes fueron construidos con materiales
y asistencia técnica provistos por la
Ciudad y mano de obra de los vecinos.
La disposición de agua y de electricidad en la
Villa 31bis es especialmente deficiente
y genera periódicos conflictos que generalmente se expresan
como cortes a la autopista lindera. El servicio de agua
en la
Villa 31bis, por su escasez, se refuerza
en verano con tanques públicos y distribución en camiones.
La villa 31 cuenta con cloacas con un tendido que abarca
el 100% de las viviendas, mientras que la Villa 31bis, mucho más reciente
en su ocupación sólo cuenta con cobertura para el 10%
de sus unidades en proceso de expansión, la
Ciudad presta un servicio de mantenimiento
de los pozos ciegos.
En el segmento de inquilinos la precariedad de los
servicios sanitarios se ve agravada por el hecho de
que sólo el 25,5% de la muestra cuenta con baño individual
y sólo el 47,4% con agua dentro de sus unidades;
c) Las condiciones de las viviendas son precarias:
sólo el 21% de las unidades encuestadas cuentan con
más de un cuarto, el promedio es de más de 2 personas
por cuarto, y las características constructivas dominantes:
pisos de cemento, paredes sin revoque, alta proporción
de techos de chapa, definen baja calidad constructiva;
d) Condiciones del vecindario precarias: El
vecindario de ambos barrios presenta todas las deficiencias
previstas en el modelo de referencia: alta densidad,
tejido irregular, accesos inseguros, y existencia de
zonas especialmente peligrosas.
Los inquilinos de nuestra muestra sufren deficiencias
en las cuatro dimensiones, por lo cual su calidad de
vida es muy precaria, sin embargo la situación no es
homogénea sino que hay zonas más precarias que otras.
Las más precarias se corresponden con las ocupaciones
más nuevas. En nuestro estudio esto se ha intentado
caracterizar mediante una variable que se identifica
como “seguridad del emplazamiento” y se relaciona en
forma directa a la antigüedad de la ocupación y a la
prestación de servicios y, consecuentemente, de forma
inversa al grado de precariedad. En nuestro modelo,
esa variable mide el impacto de la localización intravilla
sobre el precio de los alquileres.
3.3.
Dinámica de los precios de los alquileres en las villas
31
y 31bis:
3.3.1.
Construyendo la ecuación de precios hedónicos:
El objetivo de este capítulo es examinar cuáles son
los atributos determinantes del precio de los alquileres
que pagan los inquilinos de las Villas 31 y 31bis, la
incidencia de cada uno de ellos sobre dicho precio y
sobre su variabilidad, a partir de la muestra obtenida
y utilizando un Modelo de Precios Hedónicos según lo
desarrollan Harrison y Rubinfeld y Crane y Daniere en
sus respectivas investigaciones.
El primer paso consiste en individualizar la contribución
de los distintos atributos de las unidades de vivienda
al valor total del alquiler que se negocia en el mercado.
Se estima a partir de la muestra mediante el cálculo
de una regresión por mínimos cuadrados. Partimos de
que cada unidad en alquiler puede expresarse como un
conjunto de atributos y la estimación del modelo comienza
con la especificación de la Función de Precios
Hedónicos tal que
El precio del alquiler (variable dependiente), es
una función que incluye una constante más una cantidad
de cada atributo conocido (variables independientes)
y una serie de factores no explicados por dichos atributos
(u). Atento que la relación entre el precio del
alquiler y la cantidad que se consume de los atributos
no es lineal, ya que no varía proporcionalmente sino
que depende de las cantidades consumidas en relación
a las preferencias y al ingreso, seguimos el criterio
desarrollado por Quigley y otros, de estimar la ecuación
como doblemente logarítmica, donde el precio de mercado
del alquiler y de todos los atributos que lo componen,
excepto los expuestos mediante variables dicotómicas,
se expresan mediante sus logaritmos naturales, es decir:
Estimamos así los parámetros (βi) correspondientes
a las variables o atributos que mejor ajustan para la
muestra relevada.
Inicialmente tomamos las siguientes variables independientes:
a) ln m2: Una variable de la dimensión, que
es el logaritmo natural de los metros cuadrados de cada
superficie.
b) ln personas: Logaritmo natural de la cantidad
de ocupantes.
c) Calidad constructiva: Considerando tres
variables dicotómicas que describen la calidad de: i)
pisos, ii) techos y iii) paredes.
El valor 1 para la opción de mayor calidad y 0 para
las de menor calidad. En pisos, el 1 corresponde a cerámicos
o símil y el 0 a cemento. En techos, el 1 corresponde
a losa, el 0 a chapa o símil. En paredes, el 1 corresponde
a revoque, el 0 a mampostería.
Según Abramo, la “sobreinversión” en materiales pasa
a ser una de las referencias en la formación de los
precios en el mercado informal de las favelas.
d) Comodidades: Mediante variables dicotómicas
relacionadas con la disposición de i) baño y
ii) cocina individual (valor 1) o compartidos
(0), iii) agua de red (1) o acceso al agua a
través de canilla compartida (0). Son indicadores claros
de diferencias de categoría habitacional.
e) ln antloc: Es el logaritmo natural de los
meses de locación de la misma vivienda.
f) Seguridad: Es un concepto donde intentamos
expresar el capital social que tienen determinadas localizaciones
dentro del barrio, la caracterizamos como una variable
dicotómica donde la mayor antigüedad y grado de consolidación
de una localización se pondera con 1 frente a otras
más recientes o precarias ponderadas con 0. Mide el
impacto de la localización intravilla sobre el precio
del alquiler.
El pago de la electricidad se ha desechado como variable
porque en las Villas 31 y 31bis, como ya lo señala Cravino,
ese servicio público se presta a cargo de la Ciudad.
3.3.2.
Resultados empíricos obtenidos
Para estimar la regresión se estimaron dos alternativas,
en ellas, se desecharon dos observaciones que no tenían
todos los datos (quedando 131).
En las dos estimaciones, el test de bondad del ajuste
que determina si el modelo es estadísticamente adecuado
(F) da un p-valor del 0.0000, menor al 0.05, que es
el nivel de significatividad elegido para este ejercicio.
En consecuencia se puede afirmar que el modelo tiene
capacidad de explicar la variabilidad del precio de
los alquileres.
Las regresiones se estimaron teniendo en cuenta la
prueba de heteroscedasticidad. En la primera tabla hay
un número de variables cuyos coeficientes no difieren
significativamente de cero para un intervalo de confianza
del 95%: son las que desechamos para estimar la siguiente
tabla. Ellas son las relacionadas con la valorización
de la existencia de baño, cocina o agua de red, la de
antigüedad en la locación y la de la cantidad de ocupantes.
La variable antigüedad, una de las que no resulta significativa,
presenta un promedio en las locaciones de la muestra
de 10.3 meses, la mediana es de 5 meses y el modo de
sólo 3 meses, es decir que la mayoría son alquileres
nuevos o hay una gran movilidad propia del alquiler
de habitaciones. Al respecto los alquileres que
oscilan entre 1 y 9 meses concentran 101 de las 133
observaciones (76%). En la bibliografía de referencia
tampoco se encontró una relación significativa entre
precio del alquiler y la antigüedad en la locación.
El hecho de que los coeficientes correspondientes
a las variables existencia de baño, cocina y agua de
red no resulten estadísticamente significativos para
explicar la variabilidad de los precios es producto
de que quienes demandan estas habitaciones no aspiran
a contar con esos atributos. Esto fortalece la conclusión
expuesta en el Punto 5 acerca de que se trata de un
mercado de alquiler de piezas, consistente con
la afirmación de Cristina Cravino (2006): “Los herederos de los conventillos en la topología
urbana fueron el inquilinato y los hoteles-pensión,
forma de alquiler para los que carecían de empleo formal,
ingreso estable, garantía o documentos. Los continuadores
de esta modalidad son los alquileres en las villas donde
los precios son más bajos que en las pensiones y que
en el mercado formal” (varios
estudios citan el efecto que las intervenciones urbanas
consistentes en la puesta en valor de áreas centrales
tienen sobre el precio del suelo, dando lugar a un incremento
en el precio de las locaciones).
Los resultados de la regresión hedónica que mejor explica los datos de la muestra se presentan
en la tabla 2. La ecuación resultante es, entonces,
El ajuste R2 es razonablemente alto, 0.4366, es decir
que obtuvimos una función que explica casi el 44% de
la variabilidad en el precio de los alquileres de esta
muestra del mercado informal en las Villas 31 y 31bis.
Cumple con los antecedentes en la literatura que consideran
robusto el modelo si explica a partir del 40%. Las variables
tienen además el signo previsible: para todas ellas
es positivo, es decir a mayor cantidad de todos los
atributos seleccionados, mayor precio del alquiler.
Todas las variables seleccionadas, calidad constructiva
(pisos, paredes y techo), dimensión de la vivienda y
condiciones de su localización, permiten desechar la
hipótesis nula para un intervalo de confianza del 95%,
es decir que son significativas para explicar la variación
en los precios de los alquileres.
Los resultados obtenidos son altamente consistentes
también con el trabajo de Gulyani y Talukdar donde
se obtuvo que “las variables relacionadas con la dimensión
de la unidad y la calidad (constructiva) tienen el mayor
poder explicativo (de la variación en el precio de los
alquileres)”, “explican el 32% de la variación” (de los alquileres en el mercado
informal de las villas de Nairobi). Además, en dicho
estudio (como abarcó varias villas) pudieron dimensionar
el impacto de la localización intervillas y señalar
cómo influye directamente sobre el precio.
En el mismo sentido, en relación al aspecto que Abramo
define como “capital
locacional”, es decir la capacidad que por su ubicación
en relación a la Ciudad tiene un barrio precario
determinado para absorber externalidades de infraestructura,
accesibilidad, condiciones ambientales, seguridad, etc.,
derivadas del entorno barrial, es indudable que es un
factor muy relevante para las villas que estudiamos.
Los ocupantes de los asentamientos, también “se
localizan en busca de trabajo, alrededor de los sectores
industriales (en la Ciudad de Buenos Aires es
el sur), de las
vías férreas, así como alrededor de los barrios de clases
medias y altas demandantes de servicios”. La medida
adecuada de esta variable debería estimarse mediante
la comparación de la muestra obtenida en relación a
los precios de alquileres vigentes en otras villas localizadas
por ejemplo en el sur de la ciudad. Al exceder este
trabajo, se trató de obtener una aproximación formulando
la pregunta sobre si se eligió estas villas o le resultaba
indistinto cualquiera; 113 encuestados (85%) manifestaron
haber elegido este localización, ya que no les era indistinto.
Acerca de la localización intravilla y las Estrategias
de los Pobres:
En el trabajo de Anne Varley sobre Una Ciudad sin Villas,
donde se expone el origen de la palabra inglesa “slums”
utilizada por los colonizadores ingleses en India para
distinguir los barrios de trabajadores nativos de los
de la población blanca, se desarrolla, a través de la
historia de las políticas oficiales para desalojar a
los barrios precarios de la ciudad de Nueva Delhi, un análisis muy rico de las estrategias
de los pobres para relacionarse con dichas políticas
y poder acceder a una vivienda digna y a la condición
de ciudadanos legales de la ciudad (sujetos de derechos):
La consolidación de un emplazamiento expresada por su
antigüedad y acceso a los servicios públicos, la pertenencia
a redes sociales existentes, la existencia de una economía
informal de transacciones de vivienda, la construcción
de templos religiosos, la inclusión en censos frecuentes
(que suelen implicar una multiplicación de beneficiarios),
otorgan sentido de “seguridad” aunque se carezca de
títulos formales, minimiza el peligro de ser derrumbados
por el gobierno o de ser sometidos a la corrupción policial
o estatal, incrementa los valores en el mercado informal
e incentiva las inversiones en las unidades de vivienda,
según la investigación referida. Caracterizamos las
manzanas según estos criterios y obtuvimos el parámetro
individualmente más alto de explicación de las variaciones
del precio de los alquileres estudiados.
Tomamos los coeficientes obtenidos en la Tabla 2 con los cuales construimos
nuestra Ecuación de Precios Hedónicos de los Alquileres correspondientes
a nuestra muestra del Mercado Informal de las Villas 31 y 31bis y los transformamos
para obtener los Precios Marginales con el objeto de obtener información adicional.
Para ello trabajamos con la media de las observaciones
correspondientes a cada variable. Para las variables
continuas los precios implícitos son la derivada parcial
del alquiler respecto al atributo estudiado, para las
dummy o discretas,
es la relación entre el incremento del precio del alquiler
cuando el atributo vale 1 respecto del mismo precio
cuando el atributo vale 0.
Es así como:
Todo lo expuesto es demostrativo de que los habitantes
de la villa objeto del presente estudio tienen capacidad
de pago y voluntad de pago para acceder a un conjunto
básico de condiciones habitacionales, aspectos a considerar
en la formulación de políticas públicas, tal como se
abordará más adelante.
3.4.
Rentabilidad de la inversión para alquiler en el mercado
informal
Con el objeto de completar este trabajo se le solicitó
a la
Federación de Cooperativas Obra
de Carlos Mugica un presupuesto para construir una unidad de vivienda
para alquiler en la villa,
para poder evaluar la rentabilidad de la inversión con
ese fin. Con fecha 13 de abril presentaron una propuesta
constructiva de 24 m2, consistente en una habitación
con baño, con todas las aberturas, techo de chapa y
piso de cemento alisado, detallando distintas alternativas:
1) Detalle de materiales, según anexo respectivo:
$ 11.141,08 (US$ 3.027,47, IVA incluido). Cómputo de
Mano de Obra, incluido Gastos Generales, Beneficios
e Impuestos: $25.370,66 (US$ 6.894,20). Costo Total
según planilla de detalle compatible con las exigencias
de la Cámara Argentina
de la
Construcción: $ 36.511,74 (US$ 9.921,67).
2) Detalle de materiales similar al anterior pero
sin IVA y ajustando cantidades al uso específico máximo:
aproximado de $ 8.000 (US$ 2173,91). Cómputo de Mano
de Obra considerando la contratación informal de dos
oficiales y un ayudante, 18 días hábiles de trabajo:
$ 6.700 (US$ 1820,65). Costo Total bajo estos supuestos:
$ 14.700 (US$ 3.994,57).
3) Detalle de materiales según caso similar al anterior:
$ 8.000 (US$ 2173,91). Cómputo de mano de Obra considerando
la contratación informal de un grupo familiar de padre
y dos hijos: $ 3.800 (US$ 1032,61). Costo Total bajo
estos supuestos: $ 11.800 (US$ 3.206,52).
4) Inversión inicial o valor de acceso al inmueble
para construir en altura. En una construcción formal
habría que considerar la inversión inicial de adquisición
del suelo. En nuestro caso lo habitual es que los inversores
le compren a la población asentada el derecho a construcción
en altura. En este sentido, por un lote de aproximadamente
50 m2 el ocupante obtenía del inversor a la fecha del
estudio aproximadamente $12.000 (US$ 3.260,87) más la
losa sobre la cual se procede a construir y que para
el ocupante actúa de nuevo techo. El inversor en nuestra
hipótesis construye tres plantas, que para nuestro ejercicio
contienen 2 (dos) unidades para alquiler cada una, es
decir un total de 6 (seis) unidades para alquiler. En
los costos de construcción considerados están incluidas
las losas, que son pisos y techos intermedios, y un
techo final de chapa; es decir, la estimación corresponde
a unidades en el piso más alto. Bajo estas condiciones,
la incidencia del derecho de construcción en relación
a cada unidad para alquiler asciende a $2.000 (US$ 543,48).
En todos los casos se considera una vida útil del
inmueble de 20 años, sin costos de mantenimiento para
el locador, y un alquiler que oscila entre $347,14 (US$
94,33) (promedio de casos asimilables obtenidos en la
encuesta) y $ 500 (US$ 135,87) (valor máximo de caso
asimilable obtenido en la encuesta).
Las tasas de rentabilidad sobre la inversión resultantes,
según rango expuesto del alquiler, son:
1) Para el presupuesto formal CAC entre 9,02% anual
y 14,75% anual.
2) Para el presupuesto informal con personal contratado,
entre 24,76% anual y 35,90% anual.
3) Para el presupuesto informal con el trabajo de
un grupo familiar, entre 30,11% anual y 43,47% anual.
Las diferencias existentes entre el primer caso y
los estimados en segundo y tercer lugar, constituyen
una aproximación a lo que podríamos denominar el “costo
de la formalidad”. “Los capitales inmobiliarios se sienten atraídos por el nicho de la informalidad,
por ser más redituable” (Carlos Morales Schechinger.
Algunas Reflexiones sobre el Financiamiento de las Ciudades
con Suelo Urbano. Seminario sobre Nuevos Instrumentos
de Financiamiento y Planificación - Lincoln Institute
of Land Policy y Secretaría de Asuntos Municipales del
Ministerio del Interior, Bs. As., 2007).
En el estudio ya mencionado sobre el mercado de alquileres
en las villas de Nairobi, las tasas estimadas oscilaron
entre el 60% y el 80% con recuperos del capital entre
los 9 meses y los 20 meses. Esto es coherente con nuestro
análisis, donde el período de recupero para los costos
de inversión estimados en condiciones informales oscila
entre 28 meses y 49 meses.
Otra posibilidad para estimar la rentabilidad de una
inversión para alquiler, tratándose de una inversión
de largo plazo, es descontar la denominada “renta perpetua”
que es el ingreso periódico por alquiler, dividiéndolo
por una tasa de interés de referencia. En este caso,
si tomamos una tasa del 1% mensual (se tomó como referencia
la tasa BADLAR y el rendimiento de las letras colocadas
por el BCRA, opciones alternativas para grandes ahorristas
en el mercado formal local), los alquileres esperados
permiten obtener dicha tasa con una inversión que oscile
entre $ 34.714 (US$ 9.433,15) y $ 50.000 (US$ 13.586,96)
frente a la inversión necesaria en nuestro caso, como
ya ha sido expuesto en un marco informal, de entre $
13.800 (US$ 3750) y $ 16.700 (US$ 4.538), sustancialmente menor, por lo que la tasa
de rentabilidad es sustancialmente superior.
Fuente:
InterLink
Headline News 2.0.
4.
Ratio alquiler/ingresos
El ingreso promedio mensual, estimado por la oficina
de Estudios Económicos de la Ciudad de Buenos Aires, de los Jefes de Hogar correspondientes
a los radios censales de ambas villas, tomando los datos
de la Encuesta Anual de
Hogares 2006 GCBA y actualizado por el coeficiente de
Variación Salarial editado por el INDEC es de $478
(US$ 129,89) frente al alquiler promedio estimado
en la presente investigación de $317,18 (US$ 86,19).
Es decir que el ratio alquiler/ingreso para el jefe
de hogar promedio tomando el precio del alquiler promedio
es de 0,66. Esta relación nos permite afirmar que los pobres que alquilan en estos mercados pagan mucho en relación a sus
ingresos.
Fuente:
La
Política on line
5.
Conclusiones
De todo lo expuesto resulta que los más pobres que
pagan por alquilar, favorecen la existencia de renta
extraordinaria en beneficio de quienes realizan este
tipo de inversiones, tal como lo expuso el Prof. Vincent
Renard (Seminario “Mercado de Suelo e Inmobiliario y
Políticas Públicas”, UTDT, Bs. As., 2006)) y se mencionó
al comienzo de este informe, lo que confirma la hipótesis
que dio origen a la investigación.
Asimismo coincide con las reflexiones elaboradas por
el equipo del Banco Mundial encabezado por Sumila Gulyani
y Debabrata Talukdar, quienes al analizar el mercado
informal de alquileres de las villas de Nairobi demostraron
que frente a
la mirada general que supone que en las villas se ofrece
baja calidad a bajo precio, la realidad es que la oferta
de alquileres es de baja calidad a precios relativamente
altos en relación.
El problema mayor es que, a pesar de que los más pobres que acceden a estos mercados pagan mucho
en relación a sus ingresos, ese dinero no impulsa ningún
sistema de reinversión que redunde en una posible mejora
de la calidad de vida, ya que dichos pagos no se
inscriben en ninguna política pública sino que alimentan la renta extraordinaria de capitales informales. Esto es
así, debido a que dichos capitales ayudan a satisfacer
un segmento de la demanda que ni el sector público ni
el sector privado formal suelen atender.
Estas conductas permiten reconocer que los pobres tienen capacidad de pago para participar
de políticas públicas con destino a acceder a mejores
condiciones habitacionales.
En la actualidad, el pago de estos alquileres es una
forma de acceder a la villa y con ello a la ciudad o
a la metrópolis, superando las barreras de ingreso,
para así sumarse a alguna estrategia que les permita
acceder a algún derecho en expectativa de alcanzar una
vivienda digna: la pertenencia a la villa puede permitir
acceder a un lote en cualquier proceso de nueva toma
de suelo en el lugar o bien ser censados y reconocidos
para la asignación de derechos.
En la formulación de las políticas públicas que atienden
la demanda de mejores condiciones habitacionales, es
bueno recordar que el
problema de la calidad de vida no está referido sólo
a la calidad de la unidad habitacional. La calidad de
la infraestructura y las condiciones del vecindario
también influyen y se debería analizar cómo impulsar
mejoras que no impacten en el precio de los alquileres.
Por otra parte cualquier política pública que se diseñe
para otorgar acceso a una vivienda digna a los habitantes
de las villas donde rija un mercado informal de alquileres
como el analizado deberá tener en cuenta el juego de
intereses de los propietarios de las locaciones y sus
posibles acciones destinadas a impedir que se modifique
el status quo.
KO
La
autora, Magister Raquel C. Kismer de Olmos, es Licenciada
en Economía, Master
en Economía Urbana (UTDT), Consejera Superior de la
Universidad Nacional de 3 de Febrero y Secretaria de
Asuntos Municipales, Ministerio del Interior de la Nación,
Argentina.
Ver
los siguientes Anexos:
•
Anexo I: Plano de las villas 31 y 31bis
•
Anexo II: Encuesta tipo
•
Anexo III: Informe de la red social encuestadora
•
Anexo IV: Planilla de datos
•
Anexo V: Descripción de la unidad tasada según costos
CAC
•
Anexo VI: Detalle de costos de mano de obra según CAC
•
Anexo VII: Detalle de materiales según CAC
•
Anexo VIII: Costo de mano de obra para personal contratado
por empresa
•
Anexo IX: Costo de mano de obra para personal contratado
en forma directa
• Anexo X: Costo de mano de obra de un grupo familiar del
vecindario
Sobre
la Villa 31 y 31 bis, Barrio Carlos
Mugica, de Retiro, ver entre otras notas en café
de las ciudades la presentación
del número 86
y también:
Número 70 | Política de las ciudades (I)
La
urbanización del Barrio Carlos Mugica, de Retiro | Un debate recurrente
y la opinión de Jorge Jáuregui | Marcelo Corti
Número 89 | Política de las ciudades (II)
La
Villa 31, entre el arraigo y el desalojo | El nuevo libro de María Cristina Cravino (y por qué debería
leerlo más de un político y política)
| Marcelo Corti
Y sobre el mercado inmobiliario informal en Buenos Aires:
Número 56 | Tendencias (I)
Transformaciones
estructurales de las villas de emergencia | Despejando
mitos sobre los asentamientos informales de Buenos Aires.
| María Cristina Cravino |
Número 61 | Economía y Política de las ciudades
"Acordate
que la tierra no es de nosotros..."
| El mercado inmobiliario en las
villas de Buenos Aires, según María Cristina Cravino
| Marcelo Corti |
Bibliografía
Pedro Abramo.
El Mercado Informal de las Favelas (1999).
Oscar Barrero
Ochoa. Las Plusvalías y el Financiamiento Urbano.
Seminario sobre Nuevos Instrumentos de Financiamiento y Planificación
- Lincoln Institute of Land Policy y Secretaría de Asuntos Municipales del Ministerio
del Interior, Bs. As. (2007).
Randall Crane
y Amrita Daniere.
Contribución de Infraestructuras Ambientales al
Precio de la Vivienda Social en
Bangkok y Jakarta (1997).
Maria Cristina Cravino.
Las Villas de la
Ciudad. Mercado e Informalidad Urbana
(Cap. 3: Mercado Inmobiliario informal en las Villas
de la
Ciudad) (2006).
David Harrison y Daniel
L. Rubinfeld. Hedonic Housing Prices and the Demand
for Clear Air (1978).
Ayona Datta, Working Paper: A City Without Slums.
Building Illegal
Geographies through Urban Development
in Delhi(2009),
Working paper, LSE Cities Programme.
Sumila Gulyani
y Debabrata Talukdar.
Slum Real
State: The Low-Quality High-Price
Puzzle in Nairobi´s Slum
Rental Market and its Implications for Theory and Practice.
World Bank (2008).
Carlos Morales Schechinger. Algunas Reflexiones sobre el Financiamiento de las
Ciudades con Suelo Urbano. Seminario sobre Nuevos
Instrumentos de Financiamiento y Planificación - Lincoln Institute of Land Policy y
Secretaría de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior, Bs. As. (2007).
John Quigley. Nonlinear budget constraints
and consumer demand: an application to public programs for residential
housing. Journal of Urban Economics, pp. 177-201
(1982).
Prof. Vincent Renard.
Seminario “Mercado de Suelo e Inmobiliario y Políticas
Públicas” – UTDT, Bs. As. (2006).
Artículos extraídos de la versión digital del diario
Clarín (ver listado
adjunto).
