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VARSOVIA.- Cuando David Mitzner viajó a Polonia a fines de los años 80, se encontró con el sueño de todo empresario de bienes raíces: un tablero de ajedrez compuesto por terrenos vacíos y oficinas poco usadas, bodegas y fábricas, y escasa competencia por parte de otros inversionistas. Pero al buscar financiamiento en Estados Unidos, se sintió como si estuviera promocionando inmuebles "en la luna", relata.

Hoy, el mercado polaco de bienes raíces tiene tanto capital extranjero que a Mitzner le cuesta obtener retornos altos. Según Cushman & Wakefield Inc., una firma de propiedades de Nueva York, el año pasado la inversión extranjera en el mercado inmobiliario polaco llegó a los US$ 3500 millones, el doble que en 2004. Los nue vos inversionistas se tienen que conformar con retornos anuales por debajo de 7%, no mucho mejor que la rentabilidad en los mercados occidentales, y muy inferiores a los retornos de dos dígitos que Mitzner cosechaba al principio.

"Ya no hay nada que comprar" en Polonia a precios razonables, se lamenta Mitzner, un octogenario empresario de Houston, que emigró de Polonia a EE.UU. después de la Segunda Guerra Mundial. De modo que ahora ha empezado a examinar los mercados de Rusia, Rumania y Ucrania en busca de negocios más lucrativos.

En los años 90, los inversionistas globales a la caza de altos retornos se dedicaron a los mercados bursátiles. Cuando estos mercados se hundieron, el capital se volcó hacia los inmuebles comerciales, elevando los precios y reduciendo los retornos en los principales mercados de Estados Unidos y Europa Occidental. Hoy, una nueva ola de capitales, provistos por fondos privados y de pensiones de EE.UU y Europa, está fluyendo hacia mer cados hasta hace poco tiempo considerados marginales, como Polonia, la República Checa, México y China. Y a medida que los precios en estos mercados suben, los inversionistas, hambrientos por mayores tasas de retorno, han comenzado a moverse a mercados aún menos previsibles, como Rusia y Bosnia.

Algunos inversionistas están mirando a América latina. La consultora de bienes raíces Jones Lang LaSalle Inc. compara el mercado inmobiliario de América del Sur con regiones como China e India: son áreas que tienen un gran potencial de crecimiento, pero podría tomarles hasta diez años antes de producir resultados. Un informe reciente describe el crecimiento a largo plazo de estos mercados como "potencialmente significativo", porque los alquileres probablemente crecerán rápido, pero también se prevé una reducción de los márgenes.

El fondo de pensión de los empleados públicos del estado de California ha realizado varias inversiones en países como Brasil y México, a trav és de fondos de inversión con experiencia local. En México, el fondo californiano está invirtiendo US$ 150 millones a través de Prudential México para construir inmuebles que se pondrán a la venta y ha desembolsado US$ 95 millones para desarrollar junto a Hines México locales comerciales y viviendas en Guadalajara. A mediados del año pasado, el fondo -el mayor fondo de pensiones de EE.UU.- invirtió otros US$ 95 millones con Hines Brasil para construir edificios de oficinas, galpones industriales, locales comerciales y viviendas para familias de bajos ingresos. Michael McCook, que maneja las inversiones en bienes raíces del fondo, espera que estos emprendimientos produzcan retornos por encima del 15% anual.

La teoría detrás de estas inversiones globales es que, a medida que estas naciones estabilizan y modernizan sus economías, se convierten en lugares más seguros para invertir y con precios inmobiliarios que continuarán al alza.

Pero la historia del mercado i nmobiliario está plagada de ciclos altos y bajos, y muchos inversionistas y analistas del sector creen que el ritmo actual de aumento de precios no puede sostenerse por mucho tiempo. "Todos sabemos que habrá una corrección a la baja en los próximos cinco años, pero no podemos saber cuándo", dice Richard Barkham, director de estudios de Grosvenor Group, una administradora de propiedades con sede en Londres.

Quinlan Private, un fondo de inversión irlandés, sólo compitió contra un par de firmas cuando adquirió dos edificios de oficinas en Varsovia en 2001. Hace poco, tuvo que competir con más de una docena de inversionistas para comprar el 50% de un centro comercial en Cracovia por US$ 83 millones. La primera operación dio un retorno de 9%; la segunda, de 7%.

De todas maneras, la mayor parte de la inversión inmobiliaria todavía se dirige a mercados más establecidos y menos riesgosos, como el de Estados Unidos y otros países occidentales. Allí, los inversionistas están aceptando márgenes cada vez más estrechos. En algunos casos compran propiedades-trofeo que apenas generan los ingresos suficientes para cubrir los gastos. La familia real de Dubai, por ejemplo, pagó el año pasado US$ 705 millones por un edificio en Manhattan, y US$ 250 millones por uno en Londres. Pero su retorno anual será de apenas 4% a 6%, sólo levemente superior al rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense.

Por Steve LeVine y Christine Haughney
The Wall Street Journal