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Año 9 / Número
91 / Mayo 2010
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Política de las ciudades (II) El
proyecto de Ordenanza de Edificación Necesaria en San Pedro, Buenos
Aires Sobre
los terrenos baldíos, la especulación inmobiliaria y las paradojas
del mercado. |
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Dentro de la agenda de preocupaciones colectivas, hay un tema que aparece recurrente e invariablemente sin importar la pertenencia social de quien responda: el acceso a la vivienda propia. El tema es claramente transversal a varios sectores sociales y merece ser abordado en su complejidad: desde la urgencia del hacinamiento o la precariedad en los sectores pobres, hasta la frustración del “alquiler eterno” de los sectores medios. Es que el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, las altas tasas de interés, la devaluación del peso y la resistencia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso al crédito, han configurado una situación en la que comprar una vivienda se ha convertido en un privilegio exclusivo para una minoría de la población. Algunos
estudios privados muestran incluso que durante los últimos
años las colocaciones de créditos hipotecarios para vivienda
única cayeron un 80% en Todos aquellos que alguna vez asistieron a alguna clase elemental de macro economía conocen como, supuestamente, en un mercado de competencia perfecta y a través de la ley de la oferta y la demanda, los bienes establecen un “precio de equilibrio” entre ambas. Pero el mercado inmobiliario dista muchísimo de ser un mercado de competencia perfecta, por una cuestión básica: los bienes que el mercado ofrece (el suelo) no se producen y por eso el valor que asume es ajeno al trabajo y el capital que se pueda introducir en él, y la variable mas importante en la conformación del precio pasa a ser la competencia que ejerzan los demandantes del mismo. Y se dan dentro del mercado situaciones sumamente paradójicas: Mientras que la oferta se expande y el ingreso de la gente se achica, continúan aumentando los precios. La pregunta que surge indefectiblemente es si puede un Municipio hacer algo para corregir estos desajustes.
Existen acciones concretas que se pueden llevar adelante para intervenir en el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda. Un caso cercano de éxito es el de Chile, subvencionando las tasas de interés de los créditos hipotecarios. Pero un instrumento semejante, solo puede ser aplicado por el gobierno nacional y los estados locales no pueden simplemente sentarse a esperar que eso ocurra. Necesitamos entonces aplicar de manera innovadora las herramientas y facultades que posee el estado local para intervenir en el mercado inmobiliario y mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda para toda la población Tenemos algunas herramientas muy concretas de política pública que podríamos aplicar:
1)
Expandir
el área urbana para aumentar la oferta de tierras.
2) Promover programas de
regularización dominial para meter dentro del mercado aquellos
inmuebles que hoy están sumergidos en la informalidad.
3) Mejorar
la infraestructura y los servicios (alumbrado, cloacas, pavimento,
seguridad) de aquellos barrios que hoy no son atractivos para
el mercado, para mejorar la calidad de vida de los vecinos
y aumentar la oferta.
4) Reducir la existencia
de tierra ociosa (terrenos baldíos) en las zonas céntricas,
con el objetivo de dinamizar la movilidad del suelo y evitar
especulación inmobiliaria. Este
último punto, se materializó en una propuesta
concreta de Ordenanza en el Concejo Deliberante
de San Pedro, Provincia de Buenos Aires, para desestimular
la tenencia de suelo ocioso utilizando la figura del “área
de edificación necesaria” prevista en el Decreto
- Ley Provincial 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del
Suelo.
Muy básicamente, el proyecto propone encarecer la tenencia de terrenos baldíos en el radio céntrico de la ciudad aumentando progresivamente sus tasas por servicios mientras el lote permanezca baldío. A la propuesta, se le opone una pregunta de alto contenido ideológico que me interesa contestar: ¿qué derecho tiene el estado a decirme que hacer con mi terreno baldío? Sucede que en las ciudades la tierra urbanizada constituye un bien escaso. Y cuando un propietario especula con su propiedad, dejándola ociosa o poniéndola a la venta a valores poco razonables, contribuye a esa escasez. Además, nada nuevo hay para agregar con respecto al problema que representan los terrenos baldíos para las condiciones de seguridad y salubridad de la población cuando no son mantenidos adecuadamente. “Qué hacer con la tierra o qué valor tiene, es problema del propietario” dirán los detractores. Pero la cuestión es que las particularidades de la tierra la hacen única como bien en sus características. Como explica Onésimo Flores Dewey, “La plusvalía de los terrenos baldíos frecuentemente es producto de inversiones hechas por la sociedad que los rodea y no del esfuerzo de sus propietarios. No vale lo mismo un predio vacío rodeado de otros predios vacíos, que un predio vacío rodeado de infraestructura pública y de viviendas ocupadas por consumidores potenciales. Al sacar su terreno del mercado, el especulador le genera costos a todos, porque obliga a la ciudad a crecer de manera ineficiente e inequitativa. Mientras que los terrenos baldíos adquieren una centralidad que antes no tenían, la ciudad debe llevar servicios e infraestructura a lugares cada vez más alejados” (La especulación y como combatirla). También podría argumentarse que los baldíos que se propone declarar “área de construcción necesaria”, son los céntricos y por lo tanto los más caros, y que una disminución en el precio no impactaría en los sectores bajos y medios, porque de todas maneras estarían imposibilitados de acceder a ellos. Sucede que los lotes más caros del mercado actúan como referencia y, por razones obvias, si se produjera una disminución en los precios de los terrenos más codiciados, necesariamente esto tendría un impacto sobre todo el mercado, incluso en aquellas zonas donde no actúa la ordenanza. Los detractores podrían argumentar todavía que podrían producirse situaciones injustas, si un ciudadano estuviera impedido de construir por cuestiones económicas y no por estar especulando con su terreno. Para estas situaciones, el proyecto contempla prorrogas por causa de fuerza mayor. Brasil está aplicando exitosamente un “Impuesto Predial y Territorial Urbano”. El concepto es similar: estimular la edificación de aquellas áreas que ya cuentan con infraestructura para desestimular el crecimiento hacia donde no la hay. Con mecanismos de parcelación y de edificación obligatorias, los municipios van aplicando impuestos progresivos a la tenencia de terrenos baldíos, y están consiguiendo muy buenos resultados. La situación es similar en Europa, en donde además de que el valor fiscal de las propiedades es similar al valor comercial, se obliga a desarrollar inversiones en los terrenos o, en última instancia, a subastarlos, como en el caso de España. Existen argumentos suficientes para considerar la cuestión. El estado no puede renunciar a su facultad de aplicar una política local de desarrollo urbano, que incluya la aplicación de todos los instrumentos fiscales - jurídicos y de planificación territorial urbana disponibles. Por
supuesto que una sola ordenanza no va a cambiar toda la realidad
inmobiliaria. Pero es un aporte. Necesitamos aplicar una batería de políticas públicas
que mejoren las asimetrías del mercado. Existen
casos de éxito en Sudamérica y en MP El
autor es periodista y concejal del municipio de San Pedro,
Provincia de Buenos Aires. Ver su proyecto de Ordenanza que declara a distintas zonas del partido de San Pedro como “áreas de edificación necesaria”. Sobre
el Decreto Ley 8912 de Número 85 I Planes de las ciudades Número
89 I Planes de las
ciudades (II) Fuentes: -
Camilo Arriagada L y Daniela Simioni, Acceso
al suelo, impuestos locales y financiamiento del desarrollo
urbano: el caso de Santiago de Chile. Lincoln
Institute Research Report -
Alejandro Banzas y Lorena Fernández,
El déficit habitacional y los limitantes del sistema financiero
para su resolución. -
Dr. Julio Calderón Cockburn, La
formalización de la propiedad en el Perú. Efectos Económicos
y socio culturales. - CEPAL, Experiencias Emblemáticas. Eje Suelo: Mejorar el acceso de
los pobres al suelo urbano. Mejoramiento de - CEPAL, Impuesto Predial Progresivo de Brasil – IPTU. - CEPAL, Pobreza Urbana: Estrategia
Orientada a - Nora Clichevsky, Informalidad y segregación urbana en América Latina. Una aproximación. -
Marcelo Corti, El
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del
Suelo en - Edesio Fernández, Programas de regularización de la tenencia de la tierra urbana y pobreza urbana en Latinoamérica. - Onésimo Flores Dewey, www.ciudadposible.com, “La especulación y como combatirla”. -
Juan Luciano Scatolini, Acceso a
- Carlos Morales Schechinger, Los baldíos empobrecen las ciudades. |
