Mercado del suelo y políticas urbanas
El Instituto
del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento (Buenos
Aires), en conjunto con la Lincoln Institute of Land Policy (Cambridge,
Estados Unidos), organiza el Curso - taller "Mercados del suelo:
teoría e instrumentos para la gestión de políticas".
El curso tiene nivel de posgrado (para graduados universitarios
y de institutos terciarios), y son sus responsables la Lic. Magdalena
Chiara y el Arq. Eduardo Reese.
Según
sus organizadores, las cuestiones relativas al funcionamiento de
los mercados y a la gestión del suelo han tenido escasa tradición
en la Argentina. Este hecho se observa en el terreno académico
y, también, en las distintas áreas y niveles de tratamiento
de los problemas urbanos, como por ejemplo la formulación
de políticas, la definición de programas de acción,
la utilización de instrumentos, etc. La experiencia local
y mundial muestra con claridad que el manejo del suelo urbano ocupa
un lugar fundamental entre las cuestiones que coadyuvan a un desarrollo
integral e inclusivo con mayor equidad y sostenibilidad y, desde
esta perspectiva, se presentan en la actualidad una serie de importantes
preguntas: ¿Cuáles son las principales características
del funcionamiento de los mercados del suelo? ¿Cómo se articulan
las dinámicas de los diferentes submercados de suelo en la
ciudad? ¿Cómo se relacionan los actores que intervienen en
los diferentes submercados de suelo? ¿En qué medida las políticas
de suelo han orientado el crecimiento del AMBA? ¿Qué tipo
de instrumentos se han utilizado para regular la dinámica
de los submercados de suelo?, etc.
En este contexto
se propone la realización de este Curso - Taller sobre manejo
del suelo urbano, que tiene una estrecha relación complementaria
con la docencia y con la investigación que lleva a cabo el
Instituto, en tanto que su foco de atención se centra en
un aspecto crítico de la problemática de las ciudades
y en particular de la Región Metropolitana de Buenos Aires
como es la gestión del suelo. En este sentido es importante
destacar la participación en la organización del curso
del Lincoln Institute of Land Policy (LILP) cuya acción en
el estudio y enseñanza de las cuestiones referidas al comportamiento
de los mercados de suelo y a los impuestos territoriales data de
1974. El LILP tiene como objetivos integrar teoría y practicas
para contribuir a definir políticas de suelo adecuadas y
caracterizar las fuerzas que accionan en las políticas públicas.
El objetivo
general del curso - taller es el de proporcionar a los participantes
una formación enfocada hacia la acción, con el fin
de estimular una reflexión innovadora tanto en los contenidos
como en los instrumentos de las políticas de suelo de las
ciudades y orientar una acción transformadora en la gestión
de los procesos urbanos. El curso ofrece la posibilidad de desarrollar
una especialización en cuestiones referidas al
suelo urbano, instrumentos y políticas, mediante la articulación
didáctica entre seminarios teóricos y trabajo en talleres,
donde se enfocarán el análisis y las propuestas sobre
un problema concreto. El trabajo en taller se centrará en
el estudio y en la elaboración de propuestas de modificación
del Decreto - Ley 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del
Suelo de la Provincia de Buenos Aires.
El curso se
estructura a través de 5 grandes módulos o momentos
que recorren el ciclo que va desde la definición del marco
teórico desde donde interpretar el funcionamiento de los
mercados de suelo urbano hasta la conceptualización de las
metodologías y de los instrumentos de gestión y regulación.
Los 5 módulos se desarrollan en 14 sesiones que estarán
a cargo de expertos invitados, tanto extranjeros del LILP, como
locales de la UNGS y de otros centros académicos. El curso
- taller ha sido diseñado de manera que contribuya especialmente
a la capacitación de funcionarios técnicos y políticos
del Gobierno y los municipios de la Provincia de Buenos Aires y
del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, funcionarios del Estado
Nacional y de sus organismos descentralizados y empresas, agentes
inmobiliarios y de créditos; agentes de organizaciones sociales,
profesionales independientes, y docentes e investigadores vinculados
a la problemática urbana.
Al finalizar
el curso se emitirán certificados de aprobación y
asistencia. La duración prevista es de 176 horas distribuidas
en un seminario internacional de apertura de 20 horas de duración
y 13 viernes (8 horas) y sábados (4 horas) durante 6 meses.
La fecha de iniciación propuesta del curso es abril de 2004.
Para más
información: Lic. Magdalena Chiara, (54)11 4469 7754, mchiara@ungs.edu.ar;
Arq. Eduardo Reese (54) 11 4469 7752 /3, ereese@ciudad.com.ar
Plusvalías
y burbuja inmobiliaria española, nuevamente...
En la revista española Página
Abierta n° 142-143, noviembre-diciembre de 2003, José
Manuel Naredo escribe sobre las variaciones del mercado del suelo
edificable en España. Reproducimos esta interesante nota
por gentileza del autor y los editores:
La idea usual
que acostumbra a atribuir el aumento del precio de la vivienda a
la escasez de suelo urbano y urbanizable queda sin respaldo
cuando se observa que la expansión de este suelo se ha venido
situando muy por encima de las necesidades de edificación.
Tanto los datos del catastro como los del planeamiento denotan crecimientos
del suelo urbano y urbanizable muy superiores al del propio parque
de edificaciones. Se observa una mayor tasa de crecimiento de la
superficie de solares y suelo urbanizable que la del propio suelo
urbano, tanto para Madrid como para el conjunto nacional.
El crecimiento de suelo calificado de urbano por ambas fuentes albergaría
un número de viviendas y edificios muy superior al que de
hecho se construye, pese a que el crecimiento de las viviendas supere
hoy con creces al de la población y los hogares (tanto en
España como en Madrid). En efecto, el aumento de suelo urbano
y de solares de 20.200 hectáreas anuales recogido en el catastro
(que excluye Navarra y el País Vasco) albergaría,
con una densidad baja, más de tres millones de viviendas
anuales, cuando en los últimos años apenas se construye
medio millón anual. A la vez que el aumento del suelo urbano
y urbanizable, cifrado anualmente por las dos fuentes indicadas
para la Comunidad de Madrid en 5.000 y 3.000 hectáreas anuales,
permitiría albergar, con bajas densidades edificatorias,
entre 600.000 y 800.000 viviendas anuales, cuando las viviendas
que de hecho se construyen anualmente en Madrid apenas llegan a
50.000.
La confusión arranca de ignorar el carácter patrimonial
del suelo (y la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si
de cualquier otra mercancía-flujo se tratara. En las
mercancías que son producidas para ser vendidas y consumidas,
no acumuladas, el precio es muy sensible a los flujos de producción
y consumo. Pero cuando se trata de stocks que no son producidos
para ser vendidos y consumidos (como el suelo, el dinero, las acciones…,
o las obras de arte), sino que se valoran por sí mismos como
inversión, su valor de mercado responde sólo a la
fracción de dichos stocks que cambia de mano y es
en buena medida un valor virtual o ficticio. Ello en el sentido
de que se revela poco sensible al coste y a la producción
del bien patrimonial en cuestión, ya que depende sobre todo
de consideraciones y expectativas ajenas a éstos y de su
comparación con el tipo de interés, que marca la retribución
alternativa del dinero. La Bolsa de valores puede ofrecer un buen
ejemplo.
Desde hace ya mucho tiempo se sabe que la cotización de las
acciones es un valor virtual que resulta de comparar el tipo de
interés con las expectativas de beneficios o "creación
de valor" de las empresas, pudiendo superar holgadamente el
capital desembolsado y el patrimonio neto de las mismas. En los
momentos en los que la sobrevaloración bursátil resulta
preocupante, a ningún economista se le ocurre proponer que
se aumente la emisión de títulos para frenar la escalada
de las cotizaciones, cuando bastaría con subir el tipo de
interés o recurrir a otras medidas de política fiscal
o monetaria para conseguirlo. Sin embargo, es corriente oír
a economistas que proponen aumentar la oferta de suelo para moderar
los precios de la vivienda.
La sobredimensión
del suelo que se recalifica anualmente como urbano o urbanizable
denota que este suelo se valora más por las expectativas
que ofrece, que como materia prima para construir ya mismo los
muchos millones de viviendas o locales que cabrían en él
y que sobrepasarían ampliamente las exigencias de uso y de
demanda solvente, cuando España ya va a la cabeza de Europa
en porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas. Y es que el
suelo no es una materia prima como los ladrillos o el cemento, ni
tampoco un salario. Ni la vivienda es un "producto final"
como los tomates u otros bienes de consumo. Ambos son bienes raíces
que la gente valora y atesora por sí mismos. De ahí
que sus precios se hayan visto impulsados al alza cuando la caída
conjunta de la Bolsa y el tipo de interés desincentivó
las alternativas de inversión, induciendo a la gente a adquirir
y conservar la propiedad de un amplio stock de suelo urbanizable
y de viviendas como inversión.
El valor virtual del stock de suelo urbanizable depende del
margen efectivo del promotor que transforma terrenos rústicos
en metros cuadrados de vivienda. Tras descontar del precio de venta
todos los gastos en los que ha incurrido el proceso queda un margen
que marca el precio del suelo como precio virtual o precio sombra
que se proyecta sobre el stock total de suelo urbanizable,
que sólo en escasa medida se moviliza y construye. Vemos
que es el precio de la vivienda y los inmuebles el que atribuye
valor al precio del suelo urbanizable, por lo que el declive de
aquél traería el declive de éste.
Bien es cierto que si la Bolsa se anegara de nuevas emisiones que
superaran con mucho la nueva liquidez que pueda captar, sus cotizaciones
se resentirían. Pero esto no suele ocurrir, porque las entidades
se abstienen de sacar a Bolsa las nuevas emisiones cuando el mercado
está poco receptivo: son más bien las nuevas emisiones
las que acostumbran a seguir el ciclo general de las cotizaciones,
aprovechando para salir a Bolsa en los momentos de auge. Lo mismo
ocurre con la actividad de promoción inmobiliaria: se dispara
en momentos de fuertes subidas de precios y decae cuando éstos
se moderan o flexionan a la baja.
Pero hay una diferencia que se debe subrayar: la gran inercia
que conlleva el proceso constructivo-inmobiliario, ya que la
mera construcción de viviendas dura cerca de año y
medio. Lo cual hace que cuando la máquina inmobiliaria está
lanzada no pueda frenar en seco, aunque se vea sorprendida por un
cambio de tendencia, agravando con su inercia la situación.
Así ocurrió en el ciclo anterior cuando, por ejemplo,
la suspensión de pagos de la empresa propietaria dejó
a medio construir un edificio madrileño tan emblemático
como el de las "Torres Kio", dintel de la madrileña
"Puerta de Europa". Y es que resulta difícil de
prever con más de año y medio de antelación
la evolución de factores exógenos muy condicionantes
del mercado inmobiliario, como son el tipo de interés o los
cambios de normativa y de políticas.
Si un cambio de normativa hiciera urbanizable todo el territorio,
sembrándolo de edificaciones, también se resentiría
y redistribuiría el margen que otorgan las recalificaciones
a los promotores que las consiguen y, posiblemente, el precio de
la vivienda. Aunque los promotores tratarían de evitar que
esto ocurra y, para no anegar el mercado, seguirían sacando
a la venta solares y pisos sólo en la medida en la que la
demanda solvente los pudiera absorber.
Para moderar
los precios es mucho más efectivo desinflar las expectativas
de "creación de valor" que hacen atractivo mantener
solares y pisos en propiedad como inversión. Por ejemplo,
un impuesto sobre las viviendas secundarias y desocupadas o el simple
traslado de la desgravación fiscal desde la construcción
y compra de viviendas en propiedad hacia su alquiler, serían
mucho más eficaces para favorecer un uso más eficiente
del stock de viviendas y moderar su precio, que aumentar
todavía más el ya sobredimensionado suelo urbanizable.
Se trataría de volver a utilizar el alquiler como medio
de rentabilizar la propiedad inmobiliaria, en vez de las plusvalías;
de promover el uso más eficiente y la rehabilitación
del patrimonio construido, frente a la construcción nueva;
se trataría, en suma, de volver a promover la vivienda
y el suelo como bienes de uso y no de inversión.
Agradecemos
a Eugenio del Río, del sitio Pensamiento
Crítico y a Manolo Llusia, de
Página Abierta, por colaborar
en la difusión de esta nota.
Polémica
y convocatoria por Niemeyer en la costa amalfitana
PreS/Tletter,
el boletín del crítico de arquitectura italiano Luigi
Prestinenza Puglisi, informa (y por cierto, toma partido) sobre
la polémica generada alrededor del proyecto de Auditorio
para Ravello, en la costa amalfitana de la Campania. La pequeña
ciudad encargó al brasileño Oscar Niemeyer la realización
de un auditorio para la realización de su festival de música
clásica. El venerable maestro de la arquitectura moderna
propuso una liviana cáscara que envuelve el auditorio en
el paisaje abrupto que lo rodea, montañoso y costero a la
vez. El proyecto permite la realización durante todo el año
de conciertos, congresos, debates, teatro, danza, y muestras de
artes visuales. El auditorio, con capacidad para 400 personas, obtuvo
un financiamiento comunal, regional y provincial por 18,5 millones
de euros.
Sin embargo,
la organización ambientalista Italia Nostra protestó
por la incidencia de la obra en el paisaje, y la supuesta inadecuación
a la normativa urbanística local, a lo cual Prestinenza responde
que "es necesario terminar con la política estrecha
de conservación del paisaje, que solo lleva a su momificación".
De este modo PreS/Tletter hace suyo el llamado de los arquitectos
locales Domenico De Masi y Cesare De Seta para apoyar la realización
de la obra y, a su vez, invita a quienes están contra la
realización del auditorio a explicitar sus posiciones para
poder comprenderlas mejor, y así iniciar un debate sobre
el tema.
Para Prestinenza,
el esfuerzo de Ravello es especialmente encomiable teniendo en cuenta
la actual vulgarización mercantil de la cultura y el turismo.
El crítico considera que el proyecto es equilibrado en lo
ecológico y refinado en el plano intelectual: "Cuando
esté construido, el Auditorio representará un ejemplo
altísimo de intervención funcional y estética,
un baluarte tangible contra la especulación edilicia que
hasta ahora ha alterado las bellezas de la Costiera amalfitana.
La obra será un manifiesto viviente del desarrollo sostenible
y del genio latino".
Ya han adherido
a la convocatoria de Prestinenza, entre otros, Cesare Casati, Glauco
Gresleri, Diego Caramma, Ilaria Pascetti y Luca Zevi. Para más
información, y para enviar adhesiones, dirigirse a PreS/Tletter.

Brooklyn
le quita los Nets a New Jersey y consolida su recuperación
En la película Blue in the face (Humos del vecino),
de Wayne Wang y Paul Auster, el personaje interpretado por Harvey
Keitel le responde irónicamente a Madonna (en el papel de
una repartidora de mensajes cantados) que Brooklyn tiene electricidad
y agua corriente, para tranquilizarla por haber salido por primera
vez en su vida de Manhattan. Pero ahora parece que Brooklyn está
dejando atrás su fama de "patito feo" entre los distritos
neoyorquinos. "Barrio por barrio, con nuevos restaurants chics
en Fort Greene, lofts para artistas en Williamsburg, nuevos negocios
en el distrito industrial de Red Hook y la transformación
de edificios fabriles en condominios de un millón de dólares
en el área que lleva un nombre de tan dudoso gusto como Dumbo",
según el New
York Times
del 16 de enero.
Para muchos observadores, el resurgimiento del distrito se gestó
a partir de los ´80, con la llegada de artistas y yuppies
al Bajo Manhattan y su efecto (del otro lado del East River) sobre
Brooklyn Heights y Park Slope.
Como parte de
esta transformación, el desarrollador inmobiliario Bruce
Ratner está negociando comprar la licencia del equipo de
básquet de los New Jersey Nets para instalarlos en una nueva
sede, diseñada por un arquitecto de fama mundial en la esquina
de las avenidas Flatbush y Atlantic, en el barrio de Prospects Heights.
Ratner ofreció 300 millones de dólares por la licencia,
un 10% más que un grupo empresario de New Jersey (que ahora
estudia aumentar su oferta). De adjudicarse la licencia, y obtener
la aprobación de la NBA, el empresario piensa construir un
estadio para 19.000 espectadores, alrededor del cual se instalaría
un emprendimiento residencial y comercial con una inversión
estimada en 2.500 millones de dólares.
Ratner necesitará
de todos modos una gran inversión estatal en apertura de
calles, conexiones ferroviarias e infraestructuras, y además
vencer la resistencia de entidades ambientalistas y vecinales. Muchos
vecinos que se instalaron en el último cuarto de siglo en
Prospects Heights temen que la escala del proyecto destruya la armonía
y el progreso obtenidos por pequeños pasos con el esfuerzo
de la comunidad. Patty Hagan, líder vecinal, sostiene que
"este barrio revivió en una forma gradual y orgánica,
casi de edificio por edificio. Los negocios que se arriesgaron a
abrir aquí han crecido en conjunto con la comunidad".
Pero la idea de tener a un equipo de la jerarquía de los
Nets en el barrio, y sobre todo la segura rivalidad con los Knicks
de New York, son motivo de entusiasmo para muchos residentes.
La mudanza de
los Nets sería una metáfora perfecta para cerrar y
revertir el medio siglo de decadencia que abarcó el cierre
del Arsenal Naval, la pérdida de miles de empleos industriales,
las peleas interraciales y el traumático abandono del equipo
de béisbol de los Dodgers, que en 1957 se marchó de
Brooklyn a Los Angeles. Este episodio está maravillosamente
comentado en Blue in the face, sobre todo en su efecto devastador
sobre el orgullo comunitario y el "patriotismo barrial" de los brooklynites.
Sobre
la delicada relación entre deporte, identidad urbana y negocios
inmobiliarios, ver
las notas Un negocio galáctico y Ocaso y renacimiento
del Gasómetro,
.
Escuela
móvil
Las jóvenes
arquitectas italianas de Officina 5 nos informan sobre su proyecto
presentado al concurso para una escuela móvil en la Argentina:
El proyecto
de esta escuela móvil se plantea en una estructura dual cuyos
componentes pueden identificarse como la idea y la forma, el concepto
y la construcción, o el alma y el cuerpo de la arquitectura.
La arquitectura utilizada, atendiendo a su propia lógica,
buscará alternar un ambiente que proporcione la creatividad
y, al mismo tiempo, la naturalidad de dichos artefactos técnicos,
mediante la atención a las proporciones, la razón
constructiva y material, así como a la luz capaz de conferir
una determinada atmósfera en un juego que pone en evidencia
el espacio, tanto acústico como visual. Todo ello sin olvidar
los compromisos que el edificio debe asumir respecto a los distintos
lugares donde será ubicado.
La escuela dispone
de un programa articulado en dos unidades espaciales fijas, dos
flexibles según las exigencias y una unidad al aire libre
bajo cubiertas livianas. Las partes fijas son la pequeña
cocina y los servicios, las otras son las aulas para niños
y los espacios para profesores y secretaria. Principalmente la escuela
puede utilizarse en dos configuraciones distintas: una aula única
para veinte alumnos y una sala de reuniones para profesores, o tres
unidades de docencia separadas para favorecer la división
de estudiantes según niveles escolares homogéneos.
Otra configuración
espacial, tan importante como las precedentes, consiste en utilizar
la escuela como lugar de referencia social para el poblado donde
se va ubicando. Las paredes fijas permiten una articulación
espacial fluida y sin elementos que corten el espacio, de modo que
la misma escuela sirva, en determinados casos, como comedor social
para todos, o como lugar de reuniones de la comunidad entera. Dicha
flexibilidad espacial se produce dentro de una firme disciplina
geométrica que modula los componentes constructivos y estructurales
y permite un juego con mecanismos de repetición y variabilidad.
El espacio exterior
de juego o de docencia al aire libre se ubica en parte alrededor
de las aulas y en parte bajo la plataforma tras la cocina para permitir
a los niños merendar y jugar mas libres. El sistema de toldos
que cubre este espacio y todo el edificio es muy importante y va
a simbolizar la imagen y el mismo carácter que el proyecto
se plantea. Todo el edificio está cubierto por toldos coloreados
que se modulan según distintas alturas a representar un paisaje
de fantasía que evoca la encantadora naturaleza argentina.
Este dispositivo lleva una doble función: añade carácter
y personalidad a la escuela y protege el edificio del calor sombreando
el techo, y a los alumnos de la lluvia y el sol;


VI
Seminario Montevideo: accesibilidad, centros y periferias
La Facultad
de Arquitectura de la Universidad de la República del Uruguay
anuncia la realización del VI Seminario Montevideo, entre
los días 7 y 20 de marzo de 2004, con el tema Accesibilidad:
centro/s y periferia/s en el Montevideo Metropolitano. Las
inscripciones están previstas para febrero de 2004. La accesibilidad,
las centralidades y las periferias en el ámbito metropolitano
serán abordadas desde tres escalas espaciales:
- macrourbana,
la estructura general de la ciudad,
- microurbana,
el diseño urbano,
- la arquitectura
y el diseño.
Se procura abordar,
desde una perspectiva interdisciplinaria, los efectos de la fragmentación
social en la ciudad desde la óptica de las centralidades
y los espacios periféricos. El seminario contará con
docentes invitados actuando como Directores de Taller, Conferencistas
y Evaluadores. Los Seminarios Montevideo constituyen actividades
anuales de encuentro y trabajo académico en torno a cuestiones
urbanas y territoriales abordadas a través del proyecto con
la integración de aportes desde distintos ámbitos
disciplinarios e institucionales.
Los objetivos
generales de los Seminarios Montevideo a lo largo de las ediciones
realizadas desde el año 1998, han sido:
- Contribuir
a la formación de estudiantes, docentes y egresados de
la Facultad de Arquitectura y de otros ámbitos universitarios,
así como de actores del sector público, privado
y de la sociedad en general, vinculados al quehacer urbano y territorial
a través del aporte de académicos y profesionales
nacionales y extranjeros y, muy especialmente, del trabajo colectivo
en régimen de taller de proyecto.-
- Profundizar
en la visión sobre ámbitos sometidos a tensiones
que pueden desencadenar mutaciones territoriales, ambientales,
sociales.
- Avanzar en
una reflexión interdisciplinaria sobre alternativas para
la ciudad y el territorio contemporáneos.
- Proponer
ideas que puedan servir de base lineamientos de actuación.
Año
tras año, en cada edición se identifican y se seleccionan
temas y áreas territoriales, los que permiten avanzar en
la construcción colectiva de conocimiento en torno a cuestiones
específicas pero siempre orientadas por los objetivos generales
señalados.
En anteriores
Seminarios se trataron, entre otros temas, nuevas vocaciones para
el área de la Bahía, conectividad y paisaje en los
bordes urbanos y cuenca del arroyo Miguelete, las nuevas formas
del tiempo libre y los paisajes de la ciudad metropolitana, las
puertas terrestres de Montevideo, el área oeste, y propuestas
para la ciudad en transformación (vaciamientos / extensiones).
Algunas propuestas han sido efectivamente asumidas e incorporadas
como base de propuestas y acciones concretas por actores públicos.
Informes: seminariomontevideo@farq.edu.uy
Cortázar,
universal
Se cumplen 20
años sin Julio Cortázar. Escritor universal, pero
profundamente argentino, su "Rayuela" unió Buenos Aires,
Montevideo y París en la oscura historia de amor de Olivera
y la Maga. Con menos vocación experimental que su novela,
pero con una certera y delicada escritura, sus cuentos están
entre los mejores del siglo XX. Como homenaje, como invitación
a leerlo para quienes no lo conocen, y a releerlo para quienes lo
hemos disfrutado, su "Tristeza del cronopio":
A la salida
del Luna Park un cronopio advierte
que su reloj
atrasa, que su reloj atrasa, que su reloj.
Tristeza del
cronopio frente a una multitud de famas que remonta Corrientes a
las once y veinte
y el, objeto
verde y húmedo, marcha a las once y cuarto.
Meditación
del cronopio: "Es tarde, pero menos tarde para mi que para los famas,
para los famas
es cinco minutos más tarde,
llegarán
a sus casas más tarde,
se acostarán
más tarde.
Yo tengo un
reloj con menos vida, con menos casa y menos acostarme,
yo soy un cronopio
desdichado y húmedo".
Mientras toma
café en el Richmond de Florida,
moja el cronopio
una tostada con sus lagrimas naturales.
De "Historias
de Cronopios y de Famas", Minotauro, Buenos Aires, 1962
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