El Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento (Buenos Aires), en conjunto con la Lincoln Institute of Land Policy (Cambridge, Estados Unidos), organiza el Curso - taller "Mercados del suelo: teoría e instrumentos para la gestión de políticas". El curso tiene nivel de posgrado (para graduados universitarios y de institutos terciarios), y son sus responsables la Lic. Magdalena Chiara y el Arq. Eduardo Reese.

Según sus organizadores, las cuestiones relativas al funcionamiento de los mercados y a la gestión del suelo han tenido escasa tradición en la Argentina. Este hecho se observa en el terreno académico y, también, en las distintas áreas y niveles de tratamiento de los problemas urbanos, como por ejemplo la formulación de políticas, la definición de programas de acción, la utilización de instrumentos, etc. La experiencia local y mundial muestra con claridad que el manejo del suelo urbano ocupa un lugar fundamental entre las cuestiones que coadyuvan a un desarrollo integral e inclusivo con mayor equidad y sostenibilidad y, desde esta perspectiva, se presentan en la actualidad una serie de importantes preguntas: ¿Cuáles son las principales características del funcionamiento de los mercados del suelo? ¿Cómo se articulan las dinámicas de los diferentes submercados de suelo en la ciudad? ¿Cómo se relacionan los actores que intervienen en los diferentes submercados de suelo? ¿En qué medida las políticas de suelo han orientado el crecimiento del AMBA? ¿Qué tipo de instrumentos se han utilizado para regular la dinámica de los submercados de suelo?, etc.

En este contexto se propone la realización de este Curso - Taller sobre manejo del suelo urbano, que tiene una estrecha relación complementaria con la docencia y con la investigación que lleva a cabo el Instituto, en tanto que su foco de atención se centra en un aspecto crítico de la problemática de las ciudades y en particular de la Región Metropolitana de Buenos Aires como es la gestión del suelo. En este sentido es importante destacar la participación en la organización del curso del Lincoln Institute of Land Policy (LILP) cuya acción en el estudio y enseñanza de las cuestiones referidas al comportamiento de los mercados de suelo y a los impuestos territoriales data de 1974. El LILP tiene como objetivos integrar teoría y practicas para contribuir a definir políticas de suelo adecuadas y caracterizar las fuerzas que accionan en las políticas públicas.

El curso se estructura a través de 5 grandes módulos o momentos que recorren el ciclo que va desde la definición del marco teórico desde donde interpretar el funcionamiento de los mercados de suelo urbano hasta la conceptualización de las metodologías y de los instrumentos de gestión y regulación. Los 5 módulos se desarrollan en 14 sesiones que estarán a cargo de expertos invitados, tanto extranjeros del LILP, como locales de la UNGS y de otros centros académicos. El curso - taller ha sido diseñado de manera que contribuya especialmente a la capacitación de funcionarios técnicos y políticos del Gobierno y los municipios de la Provincia de Buenos Aires y del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, funcionarios del Estado Nacional y de sus organismos descentralizados y empresas, agentes inmobiliarios y de créditos; agentes de organizaciones sociales, profesionales independientes, y docentes e investigadores vinculados a la problemática urbana.

Al finalizar el curso se emitirán certificados de aprobación y asistencia. La duración prevista es de 176 horas distribuidas en un seminario internacional de apertura de 20 horas de duración y 13 viernes (8 horas) y sábados (4 horas) durante 6 meses. La fecha de iniciación propuesta del curso es abril de 2004.

La idea usual que acostumbra a atribuir el aumento del precio de la vivienda a la escasez de suelo urbano y urbanizable queda sin respaldo cuando se observa que la expansión de este suelo se ha venido situando muy por encima de las necesidades de edificación. Tanto los datos del catastro como los del planeamiento denotan crecimientos del suelo urbano y urbanizable muy superiores al del propio parque de edificaciones. Se observa una mayor tasa de crecimiento de la superficie de solares y suelo urbanizable que la del propio suelo urbano, tanto para Madrid como para el conjunto nacional.
El crecimiento de suelo calificado de urbano por ambas fuentes albergaría un número de viviendas y edificios muy superior al que de hecho se construye, pese a que el crecimiento de las viviendas supere hoy con creces al de la población y los hogares (tanto en España como en Madrid). En efecto, el aumento de suelo urbano y de solares de 20.200 hectáreas anuales recogido en el catastro (que excluye Navarra y el País Vasco) albergaría, con una densidad baja, más de tres millones de viviendas anuales, cuando en los últimos años apenas se construye medio millón anual. A la vez que el aumento del suelo urbano y urbanizable, cifrado anualmente por las dos fuentes indicadas para la Comunidad de Madrid en 5.000 y 3.000 hectáreas anuales, permitiría albergar, con bajas densidades edificatorias, entre 600.000 y 800.000 viviendas anuales, cuando las viviendas que de hecho se construyen anualmente en Madrid apenas llegan a 50.000.
La confusión arranca de ignorar el carácter patrimonial del suelo (y la vivienda) y de razonar sobre sus mercados como si de cualquier otra mercancía-flujo se tratara. En las mercancías que son producidas para ser vendidas y consumidas, no acumuladas, el precio es muy sensible a los flujos de producción y consumo. Pero cuando se trata de stocks que no son producidos para ser vendidos y consumidos (como el suelo, el dinero, las acciones…, o las obras de arte), sino que se valoran por sí mismos como inversión, su valor de mercado responde sólo a la fracción de dichos stocks que cambia de mano y es en buena medida un valor virtual o ficticio. Ello en el sentido de que se revela poco sensible al coste y a la producción del bien patrimonial en cuestión, ya que depende sobre todo de consideraciones y expectativas ajenas a éstos y de su comparación con el tipo de interés, que marca la retribución alternativa del dinero. La Bolsa de valores puede ofrecer un buen ejemplo.
Desde hace ya mucho tiempo se sabe que la cotización de las acciones es un valor virtual que resulta de comparar el tipo de interés con las expectativas de beneficios o "creación de valor" de las empresas, pudiendo superar holgadamente el capital desembolsado y el patrimonio neto de las mismas. En los momentos en los que la sobrevaloración bursátil resulta preocupante, a ningún economista se le ocurre proponer que se aumente la emisión de títulos para frenar la escalada de las cotizaciones, cuando bastaría con subir el tipo de interés o recurrir a otras medidas de política fiscal o monetaria para conseguirlo. Sin embargo, es corriente oír a economistas que proponen aumentar la oferta de suelo para moderar los precios de la vivienda.

La sobredimensión del suelo que se recalifica anualmente como urbano o urbanizable denota que este suelo se valora más por las expectativas que ofrece, que como materia prima para construir ya mismo los muchos millones de viviendas o locales que cabrían en él y que sobrepasarían ampliamente las exigencias de uso y de demanda solvente, cuando España ya va a la cabeza de Europa en porcentaje de viviendas secundarias y desocupadas. Y es que el suelo no es una materia prima como los ladrillos o el cemento, ni tampoco un salario. Ni la vivienda es un "producto final" como los tomates u otros bienes de consumo. Ambos son bienes raíces que la gente valora y atesora por sí mismos. De ahí que sus precios se hayan visto impulsados al alza cuando la caída conjunta de la Bolsa y el tipo de interés desincentivó las alternativas de inversión, induciendo a la gente a adquirir y conservar la propiedad de un amplio stock de suelo urbanizable y de viviendas como inversión.
El valor virtual del stock de suelo urbanizable depende del margen efectivo del promotor que transforma terrenos rústicos en metros cuadrados de vivienda. Tras descontar del precio de venta todos los gastos en los que ha incurrido el proceso queda un margen que marca el precio del suelo como precio virtual o precio sombra que se proyecta sobre el stock total de suelo urbanizable, que sólo en escasa medida se moviliza y construye. Vemos que es el precio de la vivienda y los inmuebles el que atribuye valor al precio del suelo urbanizable, por lo que el declive de aquél traería el declive de éste.
Bien es cierto que si la Bolsa se anegara de nuevas emisiones que superaran con mucho la nueva liquidez que pueda captar, sus cotizaciones se resentirían. Pero esto no suele ocurrir, porque las entidades se abstienen de sacar a Bolsa las nuevas emisiones cuando el mercado está poco receptivo: son más bien las nuevas emisiones las que acostumbran a seguir el ciclo general de las cotizaciones, aprovechando para salir a Bolsa en los momentos de auge. Lo mismo ocurre con la actividad de promoción inmobiliaria: se dispara en momentos de fuertes subidas de precios y decae cuando éstos se moderan o flexionan a la baja.
Pero hay una diferencia que se debe subrayar: la gran inercia que conlleva el proceso constructivo-inmobiliario, ya que la mera construcción de viviendas dura cerca de año y medio. Lo cual hace que cuando la máquina inmobiliaria está lanzada no pueda frenar en seco, aunque se vea sorprendida por un cambio de tendencia, agravando con su inercia la situación. Así ocurrió en el ciclo anterior cuando, por ejemplo, la suspensión de pagos de la empresa propietaria dejó a medio construir un edificio madrileño tan emblemático como el de las "Torres Kio", dintel de la madrileña "Puerta de Europa". Y es que resulta difícil de prever con más de año y medio de antelación la evolución de factores exógenos muy condicionantes del mercado inmobiliario, como son el tipo de interés o los cambios de normativa y de políticas.
Si un cambio de normativa hiciera urbanizable todo el territorio, sembrándolo de edificaciones, también se resentiría y redistribuiría el margen que otorgan las recalificaciones a los promotores que las consiguen y, posiblemente, el precio de la vivienda. Aunque los promotores tratarían de evitar que esto ocurra y, para no anegar el mercado, seguirían sacando a la venta solares y pisos sólo en la medida en la que la demanda solvente los pudiera absorber.

Para moderar los precios es mucho más efectivo desinflar las expectativas de "creación de valor" que hacen atractivo mantener solares y pisos en propiedad como inversión. Por ejemplo, un impuesto sobre las viviendas secundarias y desocupadas o el simple traslado de la desgravación fiscal desde la construcción y compra de viviendas en propiedad hacia su alquiler, serían mucho más eficaces para favorecer un uso más eficiente del stock de viviendas y moderar su precio, que aumentar todavía más el ya sobredimensionado suelo urbanizable.
Se trataría de volver a utilizar el alquiler como medio de rentabilizar la propiedad inmobiliaria, en vez de las plusvalías; de promover el uso más eficiente y la rehabilitación del patrimonio construido, frente a la construcción nueva; se trataría, en suma, de volver a promover la vivienda y el suelo como bienes de uso y no de inversión.

Sin embargo, la organización ambientalista Italia Nostra protestó por la incidencia de la obra en el paisaje, y la supuesta inadecuación a la normativa urbanística local, a lo cual Prestinenza responde que "es necesario terminar con la política estrecha de conservación del paisaje, que solo lleva a su momificación". De este modo PreS/Tletter hace suyo el llamado de los arquitectos locales Domenico De Masi y Cesare De Seta para apoyar la realización de la obra y, a su vez, invita a quienes están contra la realización del auditorio a explicitar sus posiciones para poder comprenderlas mejor, y así iniciar un debate sobre el tema.

Para Prestinenza, el esfuerzo de Ravello es especialmente encomiable teniendo en cuenta la actual vulgarización mercantil de la cultura y el turismo. El crítico considera que el proyecto es equilibrado en lo ecológico y refinado en el plano intelectual: "Cuando esté construido, el Auditorio representará un ejemplo altísimo de intervención funcional y estética, un baluarte tangible contra la especulación edilicia que hasta ahora ha alterado las bellezas de la Costiera amalfitana. La obra será un manifiesto viviente del desarrollo sostenible y del genio latino".

Como parte de esta transformación, el desarrollador inmobiliario Bruce Ratner está negociando comprar la licencia del equipo de básquet de los New Jersey Nets para instalarlos en una nueva sede, diseñada por un arquitecto de fama mundial en la esquina de las avenidas Flatbush y Atlantic, en el barrio de Prospects Heights. Ratner ofreció 300 millones de dólares por la licencia, un 10% más que un grupo empresario de New Jersey (que ahora estudia aumentar su oferta). De adjudicarse la licencia, y obtener la aprobación de la NBA, el empresario piensa construir un estadio para 19.000 espectadores, alrededor del cual se instalaría un emprendimiento residencial y comercial con una inversión estimada en 2.500 millones de dólares.

Ratner necesitará de todos modos una gran inversión estatal en apertura de calles, conexiones ferroviarias e infraestructuras, y además vencer la resistencia de entidades ambientalistas y vecinales. Muchos vecinos que se instalaron en el último cuarto de siglo en Prospects Heights temen que la escala del proyecto destruya la armonía y el progreso obtenidos por pequeños pasos con el esfuerzo de la comunidad. Patty Hagan, líder vecinal, sostiene que "este barrio revivió en una forma gradual y orgánica, casi de edificio por edificio. Los negocios que se arriesgaron a abrir aquí han crecido en conjunto con la comunidad". Pero la idea de tener a un equipo de la jerarquía de los Nets en el barrio, y sobre todo la segura rivalidad con los Knicks de New York, son motivo de entusiasmo para muchos residentes.

La mudanza de los Nets sería una metáfora perfecta para cerrar y revertir el medio siglo de decadencia que abarcó el cierre del Arsenal Naval, la pérdida de miles de empleos industriales, las peleas interraciales y el traumático abandono del equipo de béisbol de los Dodgers, que en 1957 se marchó de Brooklyn a Los Angeles. Este episodio está maravillosamente comentado en Blue in the face, sobre todo en su efecto devastador sobre el orgullo comunitario y el "patriotismo barrial" de los brooklynites.

Sobre la delicada relación entre deporte, identidad urbana y negocios inmobiliarios, ver las notas Un negocio galáctico y Ocaso y renacimiento del Gasómetro,

El proyecto de esta escuela móvil se plantea en una estructura dual cuyos componentes pueden identificarse como la idea y la forma, el concepto y la construcción, o el alma y el cuerpo de la arquitectura. La arquitectura utilizada, atendiendo a su propia lógica, buscará alternar un ambiente que proporcione la creatividad y, al mismo tiempo, la naturalidad de dichos artefactos técnicos, mediante la atención a las proporciones, la razón constructiva y material, así como a la luz capaz de conferir una determinada atmósfera en un juego que pone en evidencia el espacio, tanto acústico como visual. Todo ello sin olvidar los compromisos que el edificio debe asumir respecto a los distintos lugares donde será ubicado.

La escuela dispone de un programa articulado en dos unidades espaciales fijas, dos flexibles según las exigencias y una unidad al aire libre bajo cubiertas livianas. Las partes fijas son la pequeña cocina y los servicios, las otras son las aulas para niños y los espacios para profesores y secretaria. Principalmente la escuela puede utilizarse en dos configuraciones distintas: una aula única para veinte alumnos y una sala de reuniones para profesores, o tres unidades de docencia separadas para favorecer la división de estudiantes según niveles escolares homogéneos.

Otra configuración espacial, tan importante como las precedentes, consiste en utilizar la escuela como lugar de referencia social para el poblado donde se va ubicando. Las paredes fijas permiten una articulación espacial fluida y sin elementos que corten el espacio, de modo que la misma escuela sirva, en determinados casos, como comedor social para todos, o como lugar de reuniones de la comunidad entera. Dicha flexibilidad espacial se produce dentro de una firme disciplina geométrica que modula los componentes constructivos y estructurales y permite un juego con mecanismos de repetición y variabilidad.

El espacio exterior de juego o de docencia al aire libre se ubica en parte alrededor de las aulas y en parte bajo la plataforma tras la cocina para permitir a los niños merendar y jugar mas libres. El sistema de toldos que cubre este espacio y todo el edificio es muy importante y va a simbolizar la imagen y el mismo carácter que el proyecto se plantea. Todo el edificio está cubierto por toldos coloreados que se modulan según distintas alturas a representar un paisaje de fantasía que evoca la encantadora naturaleza argentina. Este dispositivo lleva una doble función: añade carácter y personalidad a la escuela y protege el edificio del calor sombreando el techo, y a los alumnos de la lluvia y el sol;

La Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República del Uruguay anuncia la realización del VI Seminario Montevideo, entre los días 7 y 20 de marzo de 2004, con el tema Accesibilidad: centro/s y periferia/s en el Montevideo Metropolitano. Las inscripciones están previstas para febrero de 2004. La accesibilidad, las centralidades y las periferias en el ámbito metropolitano serán abordadas desde tres escalas espaciales:

• macrourbana, la estructura general de la ciudad,
• microurbana, el diseño urbano,
• la arquitectura y el diseño.

Se procura abordar, desde una perspectiva interdisciplinaria, los efectos de la fragmentación social en la ciudad desde la óptica de las centralidades y los espacios periféricos. El seminario contará con docentes invitados actuando como Directores de Taller, Conferencistas y Evaluadores. Los Seminarios Montevideo constituyen actividades anuales de encuentro y trabajo académico en torno a cuestiones urbanas y territoriales abordadas a través del proyecto con la integración de aportes desde distintos ámbitos disciplinarios e institucionales. 

Los objetivos generales de los Seminarios Montevideo a lo largo de las ediciones realizadas desde el año 1998, han sido:

• Contribuir a la formación de estudiantes, docentes y egresados de la Facultad de Arquitectura y de otros ámbitos universitarios, así como de actores del sector público, privado y de la sociedad en general, vinculados al quehacer urbano y territorial a través del aporte de académicos y profesionales nacionales y extranjeros y, muy especialmente, del trabajo colectivo en régimen de taller de proyecto.-
• Profundizar en la visión sobre ámbitos sometidos a tensiones que pueden desencadenar mutaciones territoriales, ambientales, sociales.
• Avanzar en una reflexión interdisciplinaria sobre alternativas para la ciudad y el territorio contemporáneos.
• Proponer ideas que puedan servir de base lineamientos de actuación.

 Año tras año, en cada edición se identifican y se seleccionan temas y áreas territoriales, los que permiten avanzar en la construcción colectiva de conocimiento en torno a cuestiones específicas pero siempre orientadas por los objetivos generales señalados. 

En anteriores Seminarios se trataron, entre otros temas, nuevas vocaciones para el área de la Bahía, conectividad y paisaje en los bordes urbanos y cuenca del arroyo Miguelete, las nuevas formas del tiempo libre y los paisajes de la ciudad metropolitana, las puertas terrestres de Montevideo, el área oeste, y propuestas para la ciudad en transformación (vaciamientos / extensiones). Algunas propuestas han sido efectivamente asumidas e incorporadas como base de propuestas y acciones concretas por actores públicos.  

Se cumplen 20 años sin Julio Cortázar. Escritor universal, pero profundamente argentino, su "Rayuela" unió Buenos Aires, Montevideo y París en la oscura historia de amor de Olivera y la Maga. Con menos vocación experimental que su novela, pero con una certera y delicada escritura, sus cuentos están entre los mejores del siglo XX. Como homenaje, como invitación a leerlo para quienes no lo conocen, y a releerlo para quienes lo hemos disfrutado, su "Tristeza del cronopio":

De "Historias de Cronopios y de Famas", Minotauro, Buenos Aires, 1962