N.
de la R. El texto de esta nota es una síntesis de
la Tesis de Maestría en Economía Urbana presentada
por la autora ante la Universidad Torcuato Di Tella
(Buenos Aires, Argentina) en julio de 2013.
Introducción
El
presente trabajo de tesis se debió al interés por
estudiar la dinámica del mercado de suelo en el Partido
de Moreno, el cual pertenece a la Región Metropolitana
de Buenos Aires (RMBA). Se buscó conocer su estructura
de precios de la tierra durante el período 2010-2012
y analizar la incidencia que tuvieron sobre la misma
diversas intervenciones territoriales promovidas o
ejecutadas por el sector público, principalmente por
el Instituto
de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional (IDUAR)
del Municipio de Moreno.
La
relevancia del tema de investigación se encuentra
en la fuerte
vinculación que existe entre el mercado de tierras
de la ciudad, su configuración territorial y el rol
de las políticas públicas. En este sentido, las
áreas urbanas se hallan definidas en gran medida por
el acceso de la población al suelo urbano; éste es
el soporte indispensable, la base material para la producción de la
ciudad y la producción en la ciudad. Y las distintas
formas de acceso al suelo urbano se encuentran definidas
por los precios de la tierra, por el régimen legal
de propiedad y por las normas que el Estado implementa
para regular el funcionamiento del mercado de tierras
urbano y periurbano y que inciden, asimismo, en la
definición de los precios (Clichevsky et al, 1990).
En
este marco, y ante un escenario de especulación inmobiliaria
ocurrido en la RMBA durante el período 1940-1970,
el Gobierno Municipal consideró la necesidad de intervenir
activamente en el mercado local de tierras, a través
de una dependencia específicamente dedicada a la gestión del territorio:
el IDUAR, Organismo Descentralizado que recibió
la misión de impulsar un programa de movilización
de suelo urbano, consistente en la recuperación de
tierras ociosas para su aplicación en distintos emprendimientos
municipales.
En
virtud de ello, siendo Moreno un Municipio con un
rol activo en cuanto al diseño e implementación de
políticas de suelo, ha surgido la inquietud por conocer
la influencia de varias intervenciones territoriales
públicas sobre la estructura de precios de la tierra,
constituyendo el tema central de este trabajo.
Descripción
del área de estudio
a-
La Región Metropolitana de Buenos Aires como contexto
La
llamada Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA)
es una “regionalización operativa y funcional” (Fernández,
2010: 2) que comprende la Ciudad de Buenos Aires más
40 Partidos de la Provincia de Buenos Aires. Abarca,
en términos geográficos, una unidad metropolitana
delimitada aproximadamente por el área que abraza
el Río de la Plata, el Delta y, en su límite pampeano,
la Ruta Provincial 6.
La
RMBA incluye en su totalidad al Gran Buenos Aires
(GBA), área compuesta por la Ciudad de Buenos Aires
más 24 Partidos, y que también se conoce como Área
Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), de la cual forma
parte Moreno.
Mapa 1. Localización de Moreno en la RMBA.
Fuente:
Elaboración propia en base a IDUAR, Municipio de Moreno,
2012.
La
RMBA, con 14.839.026 habitantes según el Censo Nacional
de Población, Hogares y Viviendas 2010 del INDEC,
concentra el 37% de la población del país en una superficie
menor al 1% del territorio nacional. Según datos definitivos
del Censo, considerando a la RMBA en su conjunto,
sus más de 1.500.000 nuevos habitantes con respecto
al Censo anterior (2001) están indicando un importante
crecimiento poblacional (12,64%), superior a la media
nacional del 10,64%.
Asimismo
los 40 Partidos de la RMBA, sin la Ciudad de Bs. As.,
reúnen el 76,50% del total de población de la Provincia
en poco menos del 4%
de su superficie total.
b-
El Partido de Moreno
Moreno
está ubicado a 37 km de la Ciudad de Buenos Aires
y tiene una superficie de 180 km2, siendo
sus Partidos limítrofes: hacia el noreste San Miguel
y José C. Paz, al noroeste Pilar, al este Ituzaingó,
hacia el sur Merlo y Marcos Paz y al oeste General
Rodríguez (ver Mapa 2). Posee 6 localidades: Moreno,
Trujui, Paso del Rey, La Reja, Francisco Álvarez y
Cuartel V, cada una con diferente grado de consolidación
y densificación.
Mapa
2. Localidades y amanzanamiento actual de Moreno.
Fuente:
Elaboración propia en base a IDUAR, Municipio de Moreno,
2012.
En
cuanto a su población, según
datos del Censo 2010 el Partido cuenta con 452.505
habitantes, registrando un crecimiento del 18,91%
con respecto al Censo anterior, del año 2001.
Moreno cuenta con 129.612 viviendas, representando
un incremento del 19% con respecto a las 109.110 del
Censo 2001.
Respecto
de la evolución de la estructura urbana del Partido,
durante los primeros años del siglo XX el territorio
de Moreno estuvo conformado principalmente por huertas,
chacras y tambos, abasteciendo de productos agropecuarios
a la Ciudad de Buenos Aires. Las características del
suelo posibilitaron el desarrollo de un importante
espacio rural, lo cual explicaba el perfil agrícola-ganadero
del pueblo en sus comienzos. A partir de 1860 y hasta
la década de 1930 el ferrocarril fue un eje de estructuración
urbana, elemento determinante en la conformación y
ocupación del territorio.
Este
perfil inicial fue variando dado el rápido proceso
de urbanización que tuvo lugar no sólo en Moreno sino
en la RMBA a partir de 1940. Este proceso se basó
en extensos fraccionamientos de suelo considerado
“barato” ya que no se exigía en aquel momento la provisión
de infraestructura, vendiéndose los terrenos en
mayor medida a la población de menores recursos en
planes de hasta 150 cuotas. Se fueron generando loteos
discontinuos, registrándose la mayor incorporación
de tierra para usos urbanos en la década de 1950.
Ello generó el loteo de grandes superficies que aún
a la fecha se encuentran vacantes, ya que la ocupación
se produjo en mayor escala en los partidos más cercanos
a la Capital, quedando Moreno fuera del área donde
la tierra era más requerida. Con lo cual, se trató
de una especulación que se hizo esperando que hubiera
demanda de suelo y subieran los precios, pero ello
no fue así.
En
1977 se sancionó el Decreto-Ley Provincial 8.912, que
impuso restricciones a la producción de suelo urbano:
desde dimensiones mínimas de parcela hasta provisión
de infraestructura básica y equipamientos. Fue así
como se vieron perjudicados los sectores populares,
ya que se redujo la oferta de tierra loteada previamente, con el consecuente
encarecimiento de la misma, y el nuevo suelo tenía
precios de producción mucho más altos que los loteos
anteriores.
Fue
así como en virtud del déficit habitacional “surgen
y se multiplican otras formas de producción de tierra
urbana, fuera del mercado formal, a través de la producción de loteos ilegales, clandestinos, invasiones organizadas de
tierra, invasiones individuales de tierra, privada
o pública” (Clichevsky et al, 1990: 61). La población
de bajos ingresos ocupó muchos terrenos fiscales y
privados, como consecuencia de la implementación en
la Ciudad de Buenos Aires del Código
de Planeamiento Urbano, la derogación de
la ley de alquileres, la erradicación de villas miseria
y la construcción de autopistas y del Camino del Buen
Ayre. Moreno se constituyó en un
Distrito donde la población expulsada terminó por
dirigirse, apremiada por la necesidad de vivienda,
ocupando terrenos en forma irregular y que tampoco
resultaron aptos para el hábitat por hallarse en zonas
inundables y sin servicios básicos.
En
forma paralela al fin de los loteos populares, empezó
a desarrollarse otro tipo de fraccionamiento relacionado
con las urbanizaciones
privadas, de baja densidad poblacional pero con alta
rentabilidad para los inversores. Acompañando
la construcción de la Autopista del Oeste en la década
de 1990, comenzaron a radicarse dichas urbanizaciones
en zonas periféricas del Partido, conjuntamente con
grandes superficies del sector terciario como shoppings
e hipermercados. “El Distrito se volvió atractivo
para la implantación de algunos servicios especializados
y el desarrollo de nuevas tipologías residenciales
(barrios cerrados y countries) destinadas a las clases
medias altas. Lo cual acarreó que la gestión municipal,
al igual que otros distritos de la tercera corona,
recibieran en la década de 1990, una fuerte presión
inmobiliaria. Así como una
incipiente fragmentación del espacio y de la sociedad”
(Micieli, 2003: 1).
c-
La gestión urbana municipal
En
este marco de déficit habitacional, que contrasta
con la existencia de tierra ociosa por abandono o
especulación, el Municipio de Moreno comenzó a delinear
en 1986 una política de suelo con la sanción de la
Ordenanza 1.580, que regularizaba tierras fiscales
ocupadas irregularmente a través de su venta a los
mismos ocupantes, en parcelas de 400 m2
como máximo y al contado o en cuotas que no superasen
el 10% del salario mínimo, vital y móvil.
En
el año 1990 el Gobierno local dictó su Código de Zonificación,
el cual previó la división del territorio en tres
Áreas (Urbana, Complementaria o de reserva para ensanche
urbano y Rural), las cuales a su vez están compuestas
por distintas Zonas donde se establecen los usos aptos,
condicionados y no aptos del suelo, junto con sus
correspondientes parámetros urbanísticos como el FOS
(Factor de Ocupación del Suelo), el FOT (Factor de
Ocupación Total), la densidad neta máxima permitida,
entre otros.
Hacia
fines de la década de 1990, el Gobierno local venía
identificando estos procesos económicos, sociales,
políticos y urbanos comentados. Considerando que su
complejidad desbordaba la capacidad de respuesta del
sistema administrativo municipal, en el año 2000 se
creó por decisión del Intendente Lic. Mariano West
una dependencia específica para la gestión del territorio:
el Instituto de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional
(IDUAR). Este Organismo Descentralizado recibió la
misión de impulsar un
programa de movilización de suelo urbano, consistente
en la recuperación de tierras ociosas para su aplicación
en distintos emprendimientos municipales. Esta
política se resumió en el llamado Ciclo
de la Tierra, dando idea de un proceso que comienza
con la incorporación de suelo al patrimonio municipal
a través de instrumentos legales como la donación
por Ley 11.622, la vacancia por abandono calificado,
los convenios de compensación de tierra por deuda
de tasas y la compensación en subasta, entre otras.
En
2008 el Municipio actualizó su Código de Zonificación,
siendo las modificaciones más relevantes: el avance
del Área Complementaria sobre la Rural, con la lógica
de absorber la expansión de la ciudad; la ampliación
de zonas industriales y residenciales mixtos; la designación
de zonas agropecuarias en Área Complementaria, posibilitando
la subdivisión en parcelas menores a la Unidad Mínima
Económica Agropecuaria prevista por la Ley 8.912.
Metodología
de la investigación
El
objetivo general fue explorar el grado de impacto de ciertas políticas
y acciones territoriales, ejecutadas por el Gobierno
Municipal durante los últimos diez años, sobre el
mercado de tierras en Moreno. Es conveniente destacar
que algunas de esas intervenciones tienen una localización
puntual en el área central de la ciudad, ya que forman
parte de una política pública de reestructuración
y reorganización del principal centro urbano del Distrito.
A estas obras el Gobierno local las denominó Grandes
Proyectos Urbanos (GPU, ver Mapa 3):
a)
El Centro de Transbordo ubicado en la estación ferroviaria
de Moreno, área por la cual se estima circulan 60.000
pasajeros/día. La obra comenzó en el año 2003 y fue
inaugurada en 2006.
b)
El Ex Instituto Riglos en Paso del Rey, construido
en 1935. Transferido por la Nación al Municipio en
2003, comenzó a ser restaurado como Centro Universitario
de Moreno, habilitando a su vez 15 hectáreas de espacio
verde. Hoy en día tiene allí su sede la Universidad
Nacional de Moreno (UNM).
c)
El Hospital de Moreno, que data de 1909 y en cuyo
predio, luego de su puesta en valor como “Solar del
Nuevo Moreno Antiguo” a partir del año 2000 hasta
la actualidad, se localizan las oficinas del IDUAR
y de la Secretaría de Salud Municipal.
Otro
tipo de intervenciones con una localización puntual
en la ciudad son los Planes de Vivienda Social: en Moreno se
implementaron diversas operatorias habitacionales
con fondos municipales, provinciales o nacionales
o bien a través de Organizaciones No Gubernamentales
(ONGs). En el presente trabajo se estudiaron los cuatro
barrios ejecutados en el marco del Plan Federal de
Construcción de Viviendas (PFCV), más el barrio El
Milenio ejecutado por la Asociación Civil Madre Tierra.
En el Mapa 3, además de los GPU se muestran todos
los planes de vivienda social en Moreno, entre los
cuales se ubican los nombrados.
Mapa 3. Planes de Vivienda Social y GPU.
Fuente:
Elaboración propia en base a IDUAR, Municipio de Moreno,
2012.
Por otra parte, determinadas obras cubren un sector
más grande del territorio, siendo esperable que su
impacto sobre los precios del suelo sea más generalizado
o expandido que las anteriores. Es el caso de la expansión
de los servicios de agua corriente y red cloacal durante
los últimos diez años.
Finalmente,
otra intervención territorial relevante a nivel de
todo el Distrito es la actualización del Código de
Zonificación en el año 2008, cuya aplicación comenzó
en 2010.
Mapa
4. Actualización del Código de Zonificación.
Fuente:
Elaboración propia en base a IDUAR, Municipio de Moreno,
2012.
Para verificar el impacto de estas intervenciones
sobre los precios del suelo, se compararon los precios
actuales de la tierra libre de mejoras (es decir,
baldía) con su valor previo a dichas intervenciones.
La comparación entre valores de ambos momentos se
realizó tanto a través de variaciones absolutas (US$
/m2) como relativas (porcentuales), dado
que los distintos sectores de la ciudad experimentan
a lo largo del tiempo dinámicas territoriales diferentes,
las cuales sería dificultoso captar en caso de usar
un solo tipo de variaciones para el análisis.
Este
trabajo requirió entonces registrar dos tipos de datos:
a)
la oferta actual de terrenos. Para ello se armó una base de datos
a partir de un relevamiento de parcelas en venta durante
el período marzo 2010 - marzo 2012 publicadas en internet,
inmobiliarias y contacto directo con oferentes. Este
período de relevamiento permitió contar con una cantidad
adecuada de observaciones representativas de la oferta
inmobiliaria en Moreno, condición necesaria para describir
la estructura territorial del mercado de suelo y su
evolución y para estudiar la probable incidencia de
las intervenciones públicas.
b)
los valores de esos lotes antes de las acciones públicas. Se tomaron
las valuaciones fiscales de la tierra libre de mejoras
para el año 1997, dentro de la base de datos de la
Secretaría de Economía Municipal. Esta estructura
de valores, que constituyó una cobertura sistemática
de la ciudad, es representativa de los precios a esa
fecha dado que el procedimiento de avalúo fue realizado,
según la Ley Provincial 10.707 de Catastro, por una
Comisión Asesora compuesta por profesionales vinculados
a la práctica inmobiliaria (agentes de bienes raíces,
corredores), al quehacer territorial (agrimensores,
ingenieros) y representantes del Municipio de Moreno.
Esta
metodología implicó trabajar con un Sistema de Información
Geográfica (SIG), herramienta de suma utilidad para
crear y analizar datos territoriales, vinculándolos
con otros. En este sentido se
georreferenciaron los terrenos en venta y las distintas
intervenciones públicas para facilitar el cruce de
información. Asimismo, se armó una interpolación
de valores creando áreas con graduación de color,
para observar mejor cómo se distribuyen los precios
en el territorio. Del conjunto de terrenos en venta,
aquellos ubicados en zonas con poca o nula intervención
pública (en términos de las aquí analizadas) constituyeron
un grupo de control, a fin de aislar los efectos de
las obras en lugares donde sí las hubo.
Finalmente
se utilizó el método de entrevistas
para enriquecer el trabajo con la opinión de diversos
actores de la realidad urbana de Moreno sobre el impacto
de las políticas y acciones públicas. Se concretaron
encuentros entre agosto y octubre de 2012 con un agente
inmobiliario de la localidad de Paso del Rey, con
un funcionario municipal de Ordenamiento Urbano y
con la presidenta de la Asociación Civil Madre Tierra.
Mercado
de suelo en Moreno: Resultados obtenidos
Luego
del relevamiento de terrenos en venta durante el período
marzo 2010 - marzo 2012, se obtuvieron 269 lotes ya
sea en forma individual o en block. El valor promedio
de venta para todo el Partido (ponderado por superficie)
para el período mencionado es US$ 8,97 por m2.
Las parcelas registradas en venta correspondieron
mayormente a las siguientes localizaciones: áreas
urbanizadas céntricas; áreas urbanizadas periféricas
o sin todos los servicios básicos; proximidad a las
rutas que atraviesan el Partido; áreas rurales y complementarias
o de reserva para expansión urbana. Con estas 269
ofertas de terrenos se armó el mapa de las variaciones
absolutas entre su precio de venta 2010-2012 y su
valor de 1997, en US$ por m2 y por áreas
de color, surgiendo el siguiente Mapa 5. Asimismo,
también se pudieron mapear las variaciones relativas
entre los precios de ambos momentos, obteniéndose
el Mapa 6.
Mapa
5. Variación absoluta entre valores 1997 y 2010-2012
por m2.
Fuente:
Elaboración propia.
Mapa
6. Variación relativa entre valores 1997 y 2010-2012
por m2.
Fuente:
Elaboración propia.
a-
Influencia de los GPU (Grandes Proyectos Urbanos)
sobre los precios
Considerando
las variaciones absolutas de los precios de los terrenos,
se construyó mediante un SIG un área de influencia
de 750 metros en torno a las intervenciones, conteniendo
once terrenos. Conviene aclarar que la exactitud de
dicha área, delimitada en el Mapa 7 en color naranja,
es relativa por haber sido determinada en base a un
problema (y resolución) de carácter metodológico.
Mapa
7. Área de influencia (en naranja) en torno a los
GPU y grupo de control.
Fuente:
Elaboración propia.
Luego se efectuó una comparación entre estos terrenos
y un grupo de control compuesto por otros once lotes
fuera del área de influencia. Para armar dicho grupo
se consideraron terrenos lo más comparables posible
a los del área de influencia en cuanto al resto de
sus atributos, excepto la cercanía a los GPU, teniendo
presente que dada la heterogeneidad de los bienes
que se comercializan en el mercado de suelo, no existirán
dos terrenos iguales entre sí. El análisis permitió
concluir que el
atributo diferencial de valorización de los terrenos
en el área central es la proximidad a los GPU,
en comparación con otras parcelas alejadas de estas
intervenciones.
b-
Influencia de los Planes de Vivienda Social
En
el Mapa 8 se muestra la ubicación de los cuatro barrios
construidos en el marco del Plan Federal de Construcción
de Viviendas y del barrio El Milenio, ejecutado por
la Asoc. Civil Madre Tierra, superpuesto con las variaciones
relativas (%) entre los valores del suelo de 1997
y de 2010-2012.
Mapa 8. Barrios de Vivienda Social
y variación relativa entre valores de suelo 1997 y
2010-2012.
Fuente:
Elaboración propia.
En
este caso los resultados del análisis también señalaron
que, tanto en el caso El Milenio como los Planes Federales,
cuya construcción implicó cambios sustanciales en
la configuración territorial y en el entramado barrial
preexistente, se validó la hipótesis acerca de una
valorización del suelo en la zona donde se localizaron.
c-
Influencia de la extensión de redes de infraestructura:
agua y cloaca
Aquí
también se pudo cruzar, mediante un SIG, la ubicación
de las obras de agua y cloaca junto con los mapas
de variación relativa de los precios de los terrenos.
Como resultado se refuerza la validez de la hipótesis
planteada, acerca de que la extensión de los servicios
de agua y cloaca en Moreno, al mejorar la calidad de vida de la población sin infraestructura, genera
una valorización del suelo en las zonas donde se producen
y su área de influencia.
d-
Influencia de la actualización del Código de Zonificación
En
lo referido a este tema, se realizaron pruebas de
hipótesis según tres categorías: las primeras dos
son cambios de zonificación (de rural a urbana y de
rural a industrial) y la tercera comprende casos donde
los usos potenciales del suelo se convirtieron en
usos efectivos, es decir, teniendo ya la norma de
zonificación apta, se materializaron los usos que
ésta permitía. Todo ello se muestra en el Mapa 9.
Mapa
9. Cambios de zonificación y variación relativa entre
valores de suelo 1997 y 2010-2012.
Fuente:
Elaboración propia.
Para
las tres categorías, el cruce de datos entre variaciones
relativas y cambios de zonificación permitió detectar
que las mayores diferencias porcentuales entre valores
de 1997 y de 2010-2012 están relacionadas en alguna
medida con modificaciones en la norma de usos del
suelo y ocurrieron primordialmente en situaciones
puntuales en el territorio antes que en la generalidad,
acorde con la dinámica de aquellas localidades donde
la cantidad de ofertas fue menor que en otros sitios
de la ciudad. En virtud de ello, fue posible afirmar
que la actualización del Código implicó un incremento
en los valores del suelo, dados ciertos cambios de
uso que generaron mayores rentas y también nuevos
parámetros urbanísticos que permitieron un mayor potencial
constructivo, en la medida que la nueva norma canalizó una demanda insatisfecha
de suelo con determinada aptitud de uso o indicadores.
Reflexiones
finales
En
principio, considerando que el precio de un terreno
depende fundamentalmente de las externalidades que
lo caracterizan en el contexto urbano, y marginalmente
de atributos propios, es posible afirmar luego de
la presente investigación que las intervenciones públicas analizadas valorizaron
el suelo donde han tenido lugar y su área de influencia,
tanto en términos absolutos como relativos de acuerdo
con las distintas dinámicas territoriales en cada
sector de la ciudad. En particular, las diferencias
porcentuales más significativas se debieron al cambio
de Código de Zonificación, en virtud de que “los mayores
incrementos en los precios (plusvalías) se producen
mediante las decisiones públicas que cambian el uso
de la tierra” (Urriza, 2003: 26), las cuales generan
importantes rentas diferenciales.
Luego
de sintetizar las conclusiones de la investigación,
se consideró pertinente mencionar algunos interrogantes, cuyo tratamiento
en un trabajo posterior constituiría una continuidad
de lo realizado.
En
principio, debe tenerse en cuenta que las intervenciones
públicas territoriales generan incrementos de valor
del suelo (plusvalías) que, de no aplicar el Estado
los instrumentos adecuados para su recuperación, podrían
producir una distribución inequitativa de la renta
urbana, con efectos indeseados sobre la ciudad en
su conjunto y en especial perjuicio hacia los más
carenciados. Cabe plantearse entonces la necesidad de implementar instrumentos para
recuperar esas plusvalías, redistribuirlas y reinvertirlas
en otras áreas menos beneficiadas de la ciudad,
de manera tal de propiciar el acceso a las oportunidades
urbanas para todos los habitantes (Urriza, 2003: 121).
Algunos de esos instrumentos son reconocidos en la
normativa provincial como la Ley de Acceso Justo al Hábitat,
de reciente sanción (diciembre de 2012). Otras
legislaciones a nivel latinoamericano también recogen
estos conceptos, como la Ley
388 en Colombia o el Estatuto
de la Ciudad en Brasil, constituyendo avances
en la materia ya que aún hoy, en muchas ciudades,
el proceso de recuperación de plusvalías sigue enfrentando
limitaciones técnicas y políticas por ser considerado
un atropello a la propiedad privada, entre otras cuestiones.
Asimismo,
la captación de valorizaciones inmobiliarias puede
realizarse a través de mecanismos tributarios. Al
respecto cabe destacar que en el presente trabajo
se utilizaron los valores fiscales de 1997 para representar
los precios del suelo anteriores a las intervenciones
públicas. Dichos valores siguen en uso en la actualidad,
como base imponible de tasas municipales, habiéndose
detectado a lo largo de esta investigación una
amplia brecha entre esa base y los precios actuales
de la tierra (mayormente en las áreas periféricas
de la ciudad). Con lo cual, contar con una estructura
de valuaciones fiscales que representen la realidad
actual del mercado inmobiliario, con la menor cantidad
posible de desajustes, es un avance hacia la equidad
en la distribución de la renta proveniente del desarrollo
urbano. Por otra parte existe otro instrumento impositivo,
los tributos por participación en plusvalías, de los
cuales la experiencia colombiana puede servir de base
para su aplicación.
Para
finalizar, el Estado tiene una responsabilidad indelegable
de ordenar y orientar el desarrollo urbano, procurando
el bienestar de la población y el buen funcionamiento
de la ciudad. Ello sólo es posible si la tierra se
usa en interés de la sociedad en su conjunto, gestionando
el reparto igualitario de los costos y beneficios del proceso de urbanización
y la reinversión de la riqueza producida por el esfuerzo
de la comunidad. Haciendo valer primordialmente
el derecho a la ciudad, de todos y para todos.
AG
La
autora es Licenciada en Administración egresada de
la Universidad Nacional de Luján y Magíster en Economía
Urbana por la Universidad Torcuato Di Tella. Desde
el año 2005 se desempeña en el IDUAR, Municipio de
Moreno, siendo designada en noviembre de 2013 Jefa
de Departamento de Administración de Bienes Inmuebles
y Recobro. Para contacto y/o solicitar el texto completo
de la Tesis, favor escribir a alejandragambino@gmail.com
Ver
el sitio del Instituto
de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional
de Moreno en la Web.
Sobre
los instrumentos legales mencionados en la nota, ver
también entre otras notas en café
de las ciudades:
Número
85 | Planes de las ciudades
El
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y
Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires | Un análisis
crítico de la legislación argentina (IV) | Marcelo
Corti
Número
89 | Planes de las ciudades (II)
Reglamentaciones
y contradicciones de “la 8912” | Un
análisis crítico de la legislación argentina (VIII) | Marcelo
Corti
Número
120 | Planes y Política de las ciudades
Ley
de acceso justo al hábitat | Fundamentos
del proyecto bonaerense | Alberto España,
Marcelo Saín, Alicia Sánchez y otros
Número
47 | Planes de las ciudades
Cómo
cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además
confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires | Apuntes
para una normativa urbana (III). | Mario
L. Tercco |
Número
1 | Entrevista
"La
misión del urbanismo es redistribuir riqueza y enfrentar
la exclusión" | El Estatuto
de las Ciudades, el Plan Director de San Pablo, y
los nuevos instrumentos del urbanismo brasileño. | Raquel
Rolnik
Número
36 | Economía de las ciudades
Instrumentos
para la recuperación de plusvalías en Bogotá (II) | Recuperación
de plusvalías en Colombia | Gloria Henao
González
Bibliografía
referida
ANDRADE
et al, 1995. Proyecto de Investigación: Estudio de localización
de las actividades económicas en el Área Metropolitana,
diagnóstico de la evolución económica reciente y dinámica
sectorial a nivel local. Informe Final, Diagnóstico
Económico Sectorial: Partido de Moreno. Informe
CONAMBA, Buenos Aires, Argentina.
CLICHEVSKY,
N.; PRÉVOT SCHAPIRA, M. F. y SCHNEIER, G., 1990.
Loteos populares, sector inmobiliario y gestión local en Buenos Aires.
El caso del Municipio de Moreno. CEUR-CREDAL,
Buenos Aires, Argentina.
FERNÁNDEZ,
Leonardo, 2010. Censo
2010. Somos 14.819.137 habitantes en la Región Metropolitana
de Buenos Aires. Instituto del Conurbano, Universidad
Nacional de General Sarmiento, Buenos Aires, Argentina.
MICIELI,
Alejandro, 2003. “Una experiencia de gestión local
del territorio en el Municipio de Moreno. Instituto
de Desarrollo Urbano, Ambiental y Regional (IDUAR)”,
en Borthagaray, Juan Manuel; María Adela Igarzábal
de Nistal y Olga Wainstein-Krasuk, 2005. Hacia
la gestión de un Hábitat Sostenible. Ed. Nobuko,
Buenos Aires, Argentina.
URRIZA,
Guillermina, 2003. El
mercado del suelo urbano en Bahía Blanca, Argentina.
La consolidación de un modelo de crecimiento urbano
de diferenciación socioespacial. Tesis de Maestría
en Desarrollo Urbano presentada ante el Instituto
de Estudios Urbanos y Territoriales de la Pontificia
Universidad Católica de Chile.
