Instrumentos
para la recuperación de plusvalías en Bogotá
(I)
Marco teórico
y experiencias internacionales.
Por
Gloria Henao González
Esta
nota reproduce la tesis de la autora presentada al Master La Ciudad:
Políticas, Proyectos y Gestión, Universidad de Barcelona,
dirigido por Jordi Borja. Debido a su extensión, se publicará
en tres ediciones consecutivas de café
de las ciudades. En este número se abordará
el marco teórico para la recuperación de plusvalías,
la descripción de estos instrumentos y un análisis
de experiencias en América Latina y otras regiones. En las
dos ediciones sucesivas se realizará el análisis del
estado de la situación en Colombia en general y en Bogotá
en particular, respectivamente.
Introducción
El proceso de
urbanización en Colombia se caracteriza por la existencia
y formación de grandes desigualdades sociales, que se traducen
en la apropiación en pocas manos de la riqueza más
preciada, que es el suelo. Asimismo, en la apropiación
de los incrementos del suelo por parte de los propietarios de este,
sin que se traduzca en un beneficio real para la ciudad.
Durante muchos
años, los urbanizadores captaron todas las plusvalías
del suelo sin devolver nada a la ciudad, traduciendo el esfuerzo
del estado y de toda la comunidad en un enriquecimiento de los ya
ricos propietarios del suelo.
Solo existían
instrumentos fiscales, tales como el impuesto predial y la contribución
a la valorización, para la recuperación de plusvalías
por incrementos de valor del suelo
El impuesto
predial nunca ha sido un instrumento eficaz para la recuperación
de plusvalías, pues su tarifa es muy baja y la base gravable
está constituida por los avalúos catastrales, que
siempre han estado muy por debajo del valor comercial. Solo en muy
pocas oportunidades se han realizados actualizaciones catastrales,
que además no involucran a todos los predios de la ciudad,
pues es un procedimiento muy costoso y dispendioso para la administración
distrital. Adicionalmente, este es un impuesto sin destinación
específica, cuyos recursos se integran de manera general
al presupuesto y no tienen como finalidad el financiamiento del
desarrollo urbano.
La contribución
de valorización ha tenido mucho éxito en nuestro país,
especialmente en Bogotá, pero más como un instrumento
de financiación de obras como tal y no como un mecanismo
para recuperar plusvalías. Sin embargo, si no existiera esta
contribución, las futuras plusvalías serían
captadas totalmente por los propietarios de los terrenos que se
benefician con las obras y que se financiarían con recursos
de toda la comunidad.
La preocupación
por el tema urbano y el mejoramiento de las ciudades es cada día
mayor, es por esta razón que desde la Ley 9 de 1989 se tomó
conciencia de la necesidad de planear la ciudad y de buscar mecanismos
de financiación para programas, obras y proyectos de contenido
urbano que ayudaran al desarrollo de las ciudades. Fue así
como se creó la contribución al desarrollo municipal,
figura que nunca fue aplicada.
Posteriormente,
la Constitución de 1991 nos abrió la puerta para un
política eficaz de recuperación de plusvalías
y de ordenamiento urbano, la inclusión de la función
social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés
general sobre el colectivo, la enunciación de derechos colectivos
(tales como la participación de las entidades públicas
en las plusvalías que se generen por sus actuaciones), el
espacio público como derecho colectivo y el urbanismo.
La ley 388 de
1997 (Ley de desarrollo territorial) es una ley innovadora,
que consagra herramientas importantes para la recuperación
de plusvalías y el desarrollo urbano ordenado de conformidad
con los principios de distribución equitativa de las cargas
y beneficios, de prevalencia del interés público sobre
el particular y de darle al urbanismo la categoría de función
pública (esto implica otorgarle al poder público
la competencia de transformar el suelo; un cambio importante, puesto
que tiempo atrás estábamos enmarcados dentro de la
teoría civilista que le atribuía la facultad de transformar
el suelo al propietario como ejercicio de los atributos del derecho
del dominio).
Asimismo, la
Constitución de 1991 estableció la participación
en plusvalía como un instrumento que reemplaza la contribución
al desarrollo municipal que estableció la Ley 9 de 1989.
Sin embargo, solo fue desarrollada seis años después,
por la Ley 388 de 1997. Hasta hoy está siendo incorporada
y reglamentada en las legislaciones de los municipios, gracias a
la obligación legal creada en la Ley 812 de 2003, Plan Nacional
de Desarrollo, artículo 102, que señaló: "Los
municipios tendrán seis meses contados a partir de la promulgación
del presente Plan de Desarrollo para reglamentar la destinación
a la que se refiere la Ley 388 de 1997" (cabe aclarar que
la destinación a la que se refiere este parágrafo
es a la de los recursos que genere la participación en plusvalía).
Fue así
como en Bogotá se expidió, el 30 de diciembre de 2003,
el acuerdo 118, que adoptó y reglamentó la aplicación
de la participación en plusvalía, no solo con el propósito
de financiar el desarrollo urbano, sino también como un mecanismo
eficaz para controlar la especulación del precio de la tierra,
mejorando así el funcionamiento del mercado del suelo. Se
espera que en el 2004 se comience su aplicación y se obtengan
los resultados esperados, aunque en este proceso ya se han encontrado
muchas dificultades y retos que este trabajo pretende analizar.
Este trabajo
pretende analizar no solo la participación en plusvalías,
sino también todos los instrumentos consagrados en nuestra
legislación tanto fiscales como regulatorios, que conforman
una política de recuperación en plusvalías
de las más destacadas en América Latina.
Instrumentos
para la recuperación de plusvalías en Colombia. Marco
teórico. Definición.
"Por
recuperación de plusvalías se entiende la movilización
de parte (o, al límite, de la totalidad) de aquellos incrementos
del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos de la comunidad
para convertirlos en recaudación pública por la vía
fiscal (a través de impuestos, tasas, contribuciones y otras
formas) o más directamente en mejoramientos in loco en
beneficio de los ocupantes y la comunidad en general. Esas plusvalías
resultan en general de acciones ajenas al propietario (los
incrementos de valor de la tierra debido a mejoramientos realizados
por los propietarios son la excepción), y más notablemente
derivan de la actuación pública, sea a través
de inversiones en infraestructura o de decisiones regulatorias sobre
el uso del suelo urbano. A pesar de eso, estos incrementos del valor
de la tierra, sin una intervención por parte del sector público
para su recuperación, son apropiados en forma privada por
los propietarios de la tierra beneficiada" (definición
de Martim Smolka, "Recuperación de plusvalías
en América Latina", Ed. Eurolibros 2001).
La "movilización
de parte de aquellos incrementos de valor" incluye no solo
los instrumentos de carácter fiscal o regulatorio, sino también
otros instrumentos, como la concesión, la comercialización
o participación de los terrenos que permitan la absorción
de plusvalías por parte del estado.
El incremento
del valor de la tierra se refiere a valorizaciones experimentadas
dentro del proceso de urbanización y no a valorizaciones
por edificaciones; sin embargo, se debe tener en cuenta que las
variaciones espaciales (e inclusive las temporales) observadas en
los inmuebles urbanos son absorbidas predominantemente por el terreno.
Se trata de
un incremento de valor y no de precio; es sobre un valor potencial
referido al beneficio conferido al propietario del terreno, que
no siempre se traduce en un aumento de precio.
Justificación
de la existencia de instrumentos de recuperación de plusvalías.
Uno de los principios
fundamentales de la Constitución Política Colombiana
de 1991 es la "Función Social y Ecológica
de la Propiedad", que implica que el derecho de propiedad
puede ser limitado, sometido a obligaciones o condicionado, por
razones de urbanismo, de salud pública o de protección
ambiental.
Sumado a él
encontramos el principio de prevalencia del interés general
sobre el particular, que va dirigido a proteger valores superiores
y desde el cual es posible limitar también el derecho de
propiedad.
Tales principios,
sumados a la consagración, en la Ley 388 de 1997, de la función
pública del urbanismo, la prevalencia del interés
general sobre el particular y la distribución equitativa
de las cargas y beneficios, son la base y fundamento de la recuperación
de plusvalías. El estado no puede permitir que los beneficios
derivados de sus actuaciones urbanísticas se generen única
y exclusivamente para los propietarios de los terrenos; debe, en
cumplimiento de estos principios, repartir los beneficios entre
los propietarios y la comunidad.
Adicionalmente,
los beneficios generados como consecuencia de decisiones administrativas
que implican un esfuerzo de la comunidad, y que incrementan el patrimonio
de los propietarios del suelo que no añaden esfuerzo alguno,
constituyen un "enriquecimiento sin causa" (principio
general del derecho que consiste en que existe enriquecimiento ilegítimo
cuando un patrimonio recibe aumentos a expensas de otro, sin una
causa que lo justifique) en detrimento del patrimonio del Estado
(es decir, de la comunidad) y que debe ser recuperado en pro de
la equidad y la justicia social.

Clasificación de los instrumentos para la recuperación
de plusvalías
Instrumentos
fiscales
Dentro estos
instrumentos encontramos los tributos en todas sus modalidades;
impuestos, tasas y contribuciones. Son los instrumentos más
usados en el mundo para la recuperación de plusvalías.
Impuestos: Son
definidos por el doctor Mauricio Plazas como: "Una prestación
tributaria, en dinero o en especie, con destino al estado como titular
del poder de imperio, de naturaleza definitiva, obligatoria, coercitiva
y sin contrapartida directa a favor del sujeto pasivo, establecida
por autoridad de la ley para el cumplimiento de los fines del estado
y originada en virtud de un hecho generador de la obligación".
Dentro de estos encontramos el impuesto a la propiedad inmobiliaria
y el impuesto de renta por la ganancia en la venta de inmuebles.
Tasas: Se definen
como: "El tributo cuya obligación tiene como hecho
generador la prestación efectiva o potencial de un servicio
público individualizado en el contribuyente. Su producto
no puede tener un destino ajeno al servicio que constituye el presupuesto
de la obligación. No es tasa la contraprestación de
servicios no inherentes del estado" (De La Garza, Sergio
Francisco. Derecho Financiero Mexicano. Ed. Porrúa.
México 1986).
Dentro de las
tasas que son consideradas, en la mayoría de los países,
como instrumentos de recuperación de plusvalías, la
más importante es la que se paga para obtener permisos de
construcción.
Contribuciones:
Este instrumento obedece necesariamente a un beneficio recibido,
representado en un mayor valor de los bienes como consecuencia de
una obra pública o la prestación de una función
pública que beneficia especialmente a un grupo determinado.
"La fundamentación de la contribución resulta
siempre de un gasto público que beneficia o va dirigido a
un grupo determinado". (Lucy Cruz De Quiñónez.
Marco constitucional del derecho tributario. ICDT)
Instrumentos regulatorios
Dentro de los
instrumentos regulatorios encontramos la participación en
plusvalía, la bonificación por zonificación
o bonos de densidad, la zonificación inclusiva, la venta
de derechos sobre edificios o suelo creado, los certificados de
un derecho potencial a construir, la transferencia de derechos de
construcción, las cesiones obligatorias, la expropiación,
las iniciativas de reajuste de tierras y las acciones público/privadas.
La Participación
en Plusvalía: Es un derecho del estado a participar en las
plusvalías (incrementos del valor de los terrenos) resultantes
de acciones administrativas, como cambios en la categorización
de la tierra, cambios de uso y mayor edificabilidad que generan
ganancias para el propietario. Si bien ha sido considerado por la
doctrina como un instrumento regulatorio, en Colombia esta concebido
como un tributo, es decir, como un instrumento fiscal. Este instrumento,
además de ser en nuestro país un mecanismo de financiación
de obras públicas, por tener una destinación específica,
también es un instrumento que garantiza la justicia social
y previene la especulación del suelo.
La bonificación
por zonificación o bonos de densidad: Son instrumentos a
través de los cuales los constructores obtienen un incremento
en la densidad a cambio de proveer algún tipo de beneficio
público. Este instrumento ha sido utilizado en Nueva
York para la construcción de plazas públicas y en
Toronto para el mantenimiento de fachadas y de inmuebles considerados
patrimonio histórico.
La zonificación
inclusiva: Instrumento mediante el cual el incremento de la densidad
se otorga a cambio de que alguna porción del nuevo edificio
provea vivienda de interés social. El uso de este
instrumento es muy común en los Estados Unidos.
La venta de
derechos sobre edificios: Este instrumento está basado en
la separación de los derechos sobre edificios y de los
derechos de propiedad sobre la tierra. Este instrumento ha sido
utilizado en Francia y en Brasil ("Suelo Creado"), especialmente
en Curitiba. Este instrumento permite recuperar las plusvalías
que resultan de la construcción de los edificios por encima
de lo establecido en las normas.
Los certificados
de un derecho potencial a construir: Estos certificados se utilizan
para financiar inversiones públicas. Se utilizan en áreas
determinadas, que se verán beneficiadas de una inversión
pública que a su vez se financiará con los ingresos
generados por la subasta de dichos certificados. Este instrumento
ha sido utilizado especialmente en la ciudad de Säo Paulo,
en Brasil.
La Transferencia
de Derechos de Construcción: Es la compra de parte o todos
los derechos de desarrollo de un sector determinado, para ser utilizados
en otros, en los cuales se desea o tolera un incremento de densidad.
Este instrumento ha sido utilizado hace varias décadas en
Estados Unidos y Canadá; en Colombia, aunque está
consagrada en la Ley de Ordenamiento Territorial y en los Planes
de Ordenamiento Territorial de diferentes ciudades, aún no
ha sido aplicada.
La Expropiación:
Mecanismo a través del cual el estado adquiere terrenos para
la construcción de una obra pública o el desarrollo
de proyectos de interés público.
Los bancos de
Tierras: En los cuales el estado adquiere grandes porciones de tierra
para controlar el uso de la tierra, prevenir especulaciones y capturar
para beneficio público las plusvalías que resulten
de las acciones públicas o del mercado.
Las cesiones
obligatorias: Son terrenos que se transfieren de manera obligatoria
y gratuita al municipio, como una contraprestación a cargo
del urbanizador por el mayor valor que adquiere el suelo al
aprobarse una licencia de urbanización. Los Planes de cada
municipio, deben determinar cuanto, como y bajo que condiciones
se realizan estas transferencias.
Las iniciativas
de reajuste de tierras: Bajo este instrumento, los gobiernos compran
o adquieren tierras y posteriormente reajustan los patrones de propiedad,
y el estado se reserva parte de la tierra para proyectos urbanos.
Las acciones
público/privadas: Estas acciones son expresadas en acuerdos
que frecuentemente reemplazan el marco regulatorio, involucran permisos
para desarrollar tierras y construir estructuras, junto con requerimientos
al socio privado para proveer beneficios públicos.
Instrumentos híbridos
Dentro de estos
instrumentos encontramos las concesiones otorgadas a agentes privados
(usualmente extranjeros) para organizar compañías
de urbanización y/o hacerse cargo de las responsabilidades
públicas, con respecto a la provisión de cierta infraestructura
urbana o de servicio. Estos últimos son financiados, total
o parcialmente, por los incrementos de valor de la tierra, que resultan
de la internalización de las externalidades generadas. La
concesión de tierras y otros contratos de derechos de uso
son utilizados como una palanca para capturar incrementos del
valor del suelo en proyectos desarrollados en tierras públicas.

Análisis comparado de los instrumentos de recuperación
de plusvalías
Recuperación
de plusvalías en América latina
En América
Latina el tema está vigente, puesto que la recuperación
de plusvalías se convierte en indispensable para afrontar
los diversos problemas urbanos y sociales que se presentan;
de hecho, ha sido innovador en la utilización de instrumentos
que captan plusvalías, en especial Colombia, donde en el
marco jurídico se establecen estos instrumentos y están
siendo aplicados en algunas ciudades importantes como Bogotá.
En América
Latina, además de existir en la mayoría de países
el impuesto a la propiedad inmueble (Impuesto Predial) también
existe la Contribución de Mejoras (Valorización, esta
contribución pretende el financiamiento de las obras recuperando
parcial o totalmente el costo de la obra), con una tradición
sólida en los países latinoamericanos (a excepción
de Perú donde solo se desarrollo en los años ´80),
aún cuando en la mayoría de los casos su utilización
es muy limitada.
Argentina:
En Argentina,
la recuperación de plusvalías se limita a la utilización
de los instrumentos fiscales tradicionales como el impuesto inmobiliario
(Impuesto Predial), aunque grava de manera muy inequitativa las
propiedades, porque las alícuotas y el avalúo se apartan
mucho de la realidad del mercado, y la contribución de mejoras
o valorización derivada de inversiones publicas de infraestructura
urbana, siendo limitados a la recuperación de los costos
de las inversiones. Aunque se han intentado modificaciones en la
ley de Uso del Suelo y los Códigos de Planeamiento de las
diferentes ciudades de Argentina para crear un instrumento que capte
las plusvalías por mayor edificación, cambios de uso
e incorporación del suelo rural al urbano, todas han fracasado
por falta de voluntad política.
La compra de
terrenos por parte del estado con anterioridad a que se produzcan
las valorizaciones derivadas de las obras públicas que se
realizaran en un futuro, como captación de plusvalía
por incentivos en la construcción, también ha sido
alguno de los mecanismos que se han tratado de implementar en la
ciudad de Buenos Aires, sin mucho éxito.
Brasil:
En Brasil existen
varios de los instrumentos de recuperación de plusvalías,
como el impuesto predial, la contribución de mejoras y el
suelo creado (este último bastante innovador y que demuestra
el avance y evolución del tema de la recuperación
de plusvalías urbanas).
La contribución
de mejoras, a pesar de ser muy flexible, por que no se limitaba
al cobro del costo de la obra sino que podía ser por las
plusvalías generadas en los inmuebles por esa obra pública,
no ha sido muy significativa en las finanzas de los municipios.
El suelo creado
es uno de los mecanismos regulatorios de recuperación de
plusvalías, denominado la venta de derechos de edificios.
Es toda área construida que traspase las normas de uso
y ocupación del suelo, permitiendo al estado recuperar
el incremento de valor de la tierra que resulta de los derechos
sobre los edificios que están más allá del
nivel preestablecido.
México:
En este país
existen diferentes impuestos y derechos vinculados directamente
con la propiedad inmobiliaria y que sirven para la captación
de plusvalía; entre ellos se encuentran el impuesto predial,
el impuesto sobre adquisición de inmuebles, el impuesto sobre
fraccionamiento, subdivisión y fusión de predios,
los derechos por permisos de construcción, el impuesto sobre
la renta por las ganancias que se generan por la venta de un en
inmueble y el impuesto a la plusvalía.
Este último
es el que grava la valorización de la propiedad inmobiliaria
producida por una obra pública y por el paso del tiempo;
este impuesto ha sido poco utilizado y no se encuentra consagrado
en todos los estados de México; cabe aclarar que en México
también existe la contribución de mejoras.
Chile:
En este país,
a pesar de haber estado presente la importancia del tema desde 1888,
la evolución política del estado no ha permitido realizar
una política clara de recuperación de plusvalías.
Los mecanismos más utilizados en Chile para la captura de
plusvalías son los fiscales, en especial la contribución
de mejoras. Existen pocos casos, como la Avenida Nueva Providencia,
el barrio Cívico y el programa de pasajes peatonales, que
muestran en este país experiencias exitosas de recuperación
de plusvalías mediante tributos especiales por la valorización
de los inmuebles beneficiados con las obras y un incremento en el
impuesto predial. En el programa de pasajes peatonales, la recuperación
de plusvalías se ha realizado a través de lo que se
ha denominado "Operaciones Interligadas", negociando con
la ciudad índices de edificabilidad y usos más rentables.
Perú:
En este país,
la política de recuperación de plusvalías se
limita a los instrumentos tributarios como el impuesto predial,
el impuesto a las transacciones inmobiliarias y la contribución
por obras públicas. Lo recaudado en los dos primeros sirve
para cubrir los gastos corriente de las administraciones municipales
por su carácter de impuestos y la inexistencia de destinación
específica. La contribución especial de obras públicas,
en cambio, se utiliza para sufragar el costo de obras públicas;
no puede establecerse para un destino ajeno a este costo. Sin embargo,
este instrumento ha sido poco utilizado por las municipalidades
y pasa casi inadvertido en las finanzas públicas municipales.
Venezuela:
A pesar de que
en este país la ley del suelo ha considerado dos instrumentos
importantes para la recuperación de plusvalías, como
la contribución de mejoras por la construcción de
obras públicas y la contribución por recuperación
por plusvalía por el cambio de uso o de un incremento en
la zonificación, ninguna ha tenido una aplicación
importante. En la obra más importante de Venezuela, como
lo fue el Metro de Caracas, no se aplicó ninguna de las figuras,
auspiciando así la especulación del precio de la tierra
y favoreciendo a los propietarios, quienes se apropiaron
de las plusvalías que la obra generó. El desarrollo
urbano en Venezuela se financia con los ingresos corrientes, en
su gran mayoría derivados del negocio del petróleo,
y el tema de la recuperación de plusvalías jamás
ha sido importante para los actores políticos de este país.

Recuperación de plusvalías en Estados Unidos
El impuesto
a la propiedad es bastante fuerte en los Estados Unidos, de 3 al
4%, en valores de propiedad relativamente bien tasados, y
con un porcentaje de recaudación del 90 al 100%. Además
se encuentra totalmente ligado a los servicios que en cada jurisdicción
se ofrecen; es por esta razón que se convierte en un mecanismo
eficaz de recuperación de plusvalías.
También
existen, y con una tradición muy amplia, las tasas de impacto
y cargas por desarrollo, que son impuestas para ayudar a pagar todo
o parte de los costos de infraestructura necesarias para el proyecto,
aunque se encuentren fuera del lugar.
Los instrumentos
regulatorios en América del Norte, que son muy comunes, están
generalmente asociados con el establecimiento de un ambiente
que promueve los negocios, pero con igualdad: los constructores
entregan a la comunidad a cambio de usos más rentables y
mayor edificabilidad. Las bonificaciones por densidad o por zonificación,
la zonificación inclusiva y las transferencias de derechos
de construcción son los instrumentos más usados y
eficientes con los que cuenta Estados Unidos para la recuperación
de plusvalías.

Recuperación de plusvalías en España
En España
la recuperación de plusvalías se hace a través
de diferentes mecanismos, como el impuesto sobre bienes inmuebles,
el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de carácter
urbano, la contribución de mejoras y las cuotas de urbanización.
Impuesto sobre
bienes inmuebles: "Es un tributo real, de carácter
directo y exacción obligatoria por parte de los Ayuntamientos,
que grava la propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rústica
y urbana" (Martínez García, José
Ignacio. Aspectos económicos y tributarios del urbanismo.
Ed. Bayer Hnos. S.A.). Este impuesto es muy similar al impuesto
predial en Colombia; el hecho generador del impuesto es la propiedad
de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana y
su base gravable es el valor catastral, el cual se fija tomando
como referencia el valor de mercado.
El Impuesto
del Incremento de Valor de los Bienes Inmuebles: Es un impuesto
de carácter municipal, se genera por el incremento de valor
que experimentan los terrenos, manifestado en la transferencia del
derecho de dominio o la constitución de derechos reales.
La base gravable se determina por el incremento real del valor de
los terrenos de naturaleza urbana. Para determinar el importe del
incremento real se aplican unos porcentajes anuales determinados
en la ley. La forma de pago de este impuesto es en dinero y no tiene
destinación específica, por lo que su recaudo entra
a ser parte de los ingresos corrientes del Municipio.
Las Contribuciones
Especiales: Son un tributo autónomo dentro del sistema tributario
español; su característica principal es la de ser
una "Contribución de Mejoras". La ley permite a
las Corporaciones Locales exigirlas por la realización de
obras públicas o el establecimiento o ampliación de
servicios públicos. El hecho imponible esta constituido por
la obtención del sujeto pasivo de un beneficio o de un aumento
de valor de sus bienes como consecuencia de la realización
de obras públicas o del establecimiento o ampliación
de servicios públicos, de carácter local, por las
entidades respectivas. Su finalidad es la de financiar una parte
de las obras del municipio, propia de la actividad ordinaria de
los ayuntamientos y que beneficia especialmente a determinadas personas.
Las contribuciones especiales son consideradas mecanismos de recuperación
de plusvalía, que ante todo son un recurso financiero de
las haciendas locales.
Cuotas de urbanización:
"Son las que en metálico o en terrenos edificables
han de abonar los propietarios -anticipadamente o no- para sufragar
los costes de urbanización, en los sistemas de cooperación
y de compensación y excepcionalmente en la expropiación,
en proporción a la superficie de las parcelas en el momento
de aprobación de la delimitación del polígono
-si se tratase de suelo urbanizable- o en proporción al valor
de las mismas -si se tratase de suelo urbano". Este mecanismo
sirve para la aplicación del principio de justa distribución
de cargas en el planeamiento (a diferencia de las contribuciones
especiales, que son un recurso de la hacienda local para el financiamiento
de obras públicas).
Cesiones de
terrenos: Adicionalmente a la cesión de los terrenos que
se deriven de las cuotas de urbanización, los urbanizadores
también están obligados a transferir al municipio
en pleno dominio y libre de cargas los terrenos de cesión
obligatoria y las obras o instalaciones que deban ejecutar a su
costa los propietarios. Los planes de ordenamiento deben señalar
las proporciones y cuantías de las cesiones obligatorias
y gratuitas. La cesión gratuita a la administración
es del 10% del aprovechamiento medio y del exceso sobre el 90% de
dicho aprovechamiento, cuando se actúa sobre suelo urbanizable
programado y sobre urbanizable no programado, previa deducción
de las cesiones anteriormente mencionadas.
GHG
La
autora es abogada especializada en derecho urbano; actualmente dirige
el Centro Hábitat Urbano de la Cámara
de Comercio de Bogotá.
En
el próximo número de café
de las ciudades, la segunda parte de esta nota: Recuperación
de plusvalías en Colombia.
Sobre
instrumentos urbanísticos en general y de captación
de plusvalía en particular, ver la entrevista
a Raquel Rolnik
en el número 1 de café
de las ciudades.
Sobre
plusvalías urbanas en América Latina, ver las entrevistas
a Samuel
Jaramillo
y Martín
Smolka
en los números 20 y 23, respectivamente, de
café de las ciudades.
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