El texto difundido (aunque aún no presentado a la Legislatura) se estructura en 6 Capítulos. El primero de ellos, de Disposiciones Generales, establece el objeto de la ley: resolver en forma paulatina el déficit, al que define como urbano además de habitacional, dando prioridad “a las familias bonaerenses con pobreza crítica y con necesidades especiales” (no solo a los localizados en pequeñas ciudades…). También  define los conceptos de vivienda y hábitat dignos, sobre la base de un abordaje integral focalizado en el cumplimiento de derechos habitacionales, y las corresponsabilidades para garantizar el acceso a la vivienda, que corresponden tanto al estado provincial como a los municipios y, en forma conjunta, a las organizaciones sociales y la iniciativa privada.

El Capítulo II instituye los 3 principios rectores sobre los cuales se deberán apoyar las políticas provinciales de hábitat (apoyados en los contenidos de los pactos y acuerdos Internacionales suscriptos por la República Argentina y en las declaraciones de las principales organizaciones mundiales como UN Hábitat): el derecho a la ciudad y a la vivienda, la función social de la ciudad y de la propiedad y la gestión democrática de la ciudad. El derecho al “use y goce” de la ciudad y de la vivienda se entiende como derecho a un lugar adecuado para vivir en condiciones que favorezcan la integración plena a la vida urbana; acceder a los equipamientos sociales, a las infraestructuras y a los servicios; desenvolver apropiadamente las actividades sociales y económicas y usufructuar de un hábitat culturalmente rico y diversificado.

En el Capítulo III se establecen 8 directrices generales que regirán los planes y programas de hábitat. Se destacan el mandato de garantizar la justa distribución de las cargas y los beneficios generados por el proceso de urbanización, la regulación pública sobre el suelo urbano con la finalidad de desalentar prácticas especulativas y la valoración e incorporación de “las experiencias organizativas y las prácticas de los sectores populares estimulando los procesos de autogestión del hábitat”.

También se definen parámetros de calidad para la vivienda y el hábitat dignos, entre los que incluye:

Las herramientas, instrumentos y procedimientos de gestión propuestas por el proyecto están concentradas en el Capítulo IV. Se definen los criterios generales para la implementación de los programas habitacionales, promoviendo los procesos de organización colectiva de esfuerzo propio, ayuda mutua y autogestión del hábitat y creando un programa de lotes con servicios. A tal efecto se admiten parcelas, amanzanamientos, espacios circulatorios y dotaciones de estacionamientos diferentes a los establecidos por el Decreto-Ley Nº 8912/77 para el caso de proyectos integrales que aseguren de manera progresiva el cumplimiento de adecuadas condiciones físicas, de habitabilidad y de funcionalidad urbana y ambiental, emplazados en zonas de completamiento y consolidación de tejido o adyacentes a las áreas urbanas.  Con el mismo objeto se autorizan calles de servicio de hasta 150 metros de longitud con un ancho mínimo de once metros y parcelas de doscientos metros cuadrados de superficie con un frente de 8,50 m. (o de ciento cincuenta metros cuadrados y 7 m. de frente cuando el proyecto de urbanización contemple superficies de reservas destinadas a espacios verdes públicos y a equipamientos comunitarios mayores en un 30% a las establecidas en el artículo 56º del Decreto-Ley Nº 8912/77). Se crea además un régimen de integración socio-urbana de villas y asentamientos precarios existentes, para los cuales se admiten similares excepciones a “la 8912” (aunque de la lectura del texto no queda claro si estas excepciones tienen un tope máximo, como en cambio se postula para los emprendimientos autogestionados).

El artículo 20 establece un sistema de financiamiento y asistencia técnica para la mejora del hábitat popular, destinado a familias de bajos recursos que no son consideradas sujetos de crédito por la banca formal por sus bajos ingresos o por carecer de garantías reales. Con respecto a los planes y normas urbanísticas municipales se les exige “establecer en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y/o promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas”. Se intenta reparar así una de las falencias más evidentes del Decreto-Ley 8912/77, que ignora olímpicamente esta necesidad (aunque dedica largos contenidos a la consideración de los clubes de campo…).

El artículo 25 amplía en más de un 70% las cesiones establecidas en el Artículo 56 del Decreto-Ley N° 8.912/77: será obligatoria la cesión gratuita a favor del Municipio del 10% de la superficie neta de los predios en que se localicen urbanizaciones privadas en cualquiera de sus formas, cementerios privados y establecimientos comerciales que ocupen predios de más de 5.000 m2 de superficie; estas nuevas cesiones tendrán como destino exclusivo la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales y podrán estar localizadas en otros predios (en cuyo caso los valores inmobiliarios deberán ser equivalentes) o materializarse con el pago de dinero en efectivo.

El artículo 27 otorga al Instituto de Vivienda provincial la facultad de expropiación de los bienes inmuebles necesarios para la ejecución de los Planes de Obras destinados a cumplir con los fines generales del proyecto de Ley. Completando el capítulo (last but not least) se estipula la participación de las municipalidades en las rentas urbanas generadas por la acción urbanística, se crea la figura de los consorcios urbanísticos como fórmula de asociación público - privada dirigida a ampliar la oferta de tierra urbanizada y facilitar el acceso al suelo para vivienda de los sectores con menores ingresos, y se enuncian los dispositivos para fomentar y asegurar la participación de los ciudadanos y de sus asociaciones en los procesos de gestión urbana, entre los que se destaca la creación del Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat.

En el Capítulo V se establece la modificación de los Artículos 84 al 92 del Decreto-Ley Nº 8912/77, con la finalidad de promover y dinamizar la aplicación de un régimen de castigo a los inmuebles vacantes especulativos y el mecanismo del reajuste de tierras o englobamiento parcelario. Estos instrumentos existen actualmente en la 8912, pero no son aplicados en la práctica. El Capítulo VI contiene disposiciones de carácter general, entre las que se destaca la imposición al Poder Ejecutivo provincial, los Municipios y las empresas prestatarias de servicios públicos de priorizar en sus planes de obras y de inversión aquellas destinadas a la mejora de las condiciones de hábitat de los sectores de menores recursos. 

El proyecto recoge buena parte de la mejor experiencia regional en la materia y muchos de los reclamos e inquietudes de las organizaciones y los profesionales comprometidos con la creación y mejoramiento del hábitat popular. Promueve en algunos casos procedimientos, herramientas e instrumentos concretos y cuantificables, mientras que en otros puntos se limita a definir criterios generales para la acción (por cierto, bien distintos a los vigentes en la actualidad). La estrategia de sus redactores parece haber sido eludir el debate sobre la modificación estructural  de “la 8912” para concentrarse en cambio en la resolución de los vacíos y obstáculos legales que dificultan la gestión de la ciudad para los sectores populares. Es, por ahora, expresión de una parte del gobierno provincial; para avanzar en su aprobación se requiere el compromiso general de la administración pero también el empuje y la movilización de los ciudadanos y colectivos involucrados en la construcción del hábitat popular.

MC 

Ver el texto del proyecto de Ley de Promoción del Hábitat Popular de la Provincia de Buenos Aires y sus fundamentos. 

Sobre las repercusiones mediáticas del proyecto, ver la Terquedad de La Nación en este número de café de las ciudades.

 

El análisis crítico de la legislación urbanística y de ordenamiento territorial en la Argentina comenzó en el número 82 con la nota La Ley de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de Mendoza, por Marcelo Corti. Continuó en el número 83 con la nota Ordenamiento territorial y ordenamiento ambiental, por Hernán Petrelli, en el número 84 con El Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 85 con El Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires, en el número 86 con El Plan de Comuna en la Ciudad de Buenos Aires, por Marcelo Corti, en el número 87 con El Proyecto de Ley de Ordenamiento Territorial de la Provincia de Chaco, por Nadia Finck, en el número 88 con Hacia la función social de la actividad urbanística en la Provincia de Corrientes, por José Luís Basualdo,  en el número 89 con Reglamentaciones y contradicciones de “la 8912”, por Marcelo Corti, en el número 91 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Sustentable, Entrevista a Diego Fernández, en el número 96 con Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial: reflexiones a partir de tres propuestas normativas, por Melinda Lis Maldonado, y Perspectivas para una ley de suelos y desarrollo urbano, por Silvia Augsburger, y en el número 97 con El florecer de las normas…, por Marcelo Corti, y ¿Por qué es importante para Argentina contar con una ley de ordenamiento territorial nacional?, por Soledad Arenaza y Juan Ignacio Duarte.

 

Y sobre normativa y planeamiento territorial y urbanístico en la Argentina, ver también entre otras notas en café de las ciudades:

Número 72 I Planes de las ciudades (II)
La ausencia de una legislación territorial en la Argentina I El déficit regulatorio y sus consecuencias I Marcelo Corti

Número 66 I Planes y Política de las Ciudades (II)
El Plan Estratégico Territorial y la construcción de la Argentina deseada I La búsqueda de consensos para el despliegue territorial de la inversión pública I Marcelo Corti

Número 62 I Planes y Política de las ciudades
Normativa urbanística: la articulación entre planeamiento, participación y gestión I Sobre los conflictos alrededor del Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires I Marcelo Corti

Número 60 I Planes de las ciudades (II)
Lineamientos Estratégicos para la Región Metropolitana de Buenos Aires I Escenarios alternativos, políticas urbanas, instrumentos de gestión I Entrevista a Alfredo Garay

Número 54 I Planes de las ciudades
Normativa urbana, casuística y visión procedimental I Sobre el debate “¿Evaluar impactos o planificar la ciudad?”. I Artemio Pedro Abba

Número 43 I Planes de las ciudades
¿Evaluar impactos o planificar la ciudad? I Apuntes para una normativa urbana (I). I Mario L. Tercco

Número 36 I Política de las ciudades (III)
Por la reforma urbana en Argentina I Declaración en el Día Internacional del Hábitat.