N.
de la R.: el texto de esta nota reproduce los fundamentos
del proyecto
de Ley de acceso justo al hábitat, presentado
el pasado jueves 27 de septiembre en la Legislatura
de la Provincia de Buenos Aires. El proyecto de ley
fue elaborado sobre la base de una propuesta legislativa
originalmente formulada por el Instituto de la
Vivienda de la
Provincia, el Foro de Organizaciones
de Tierra, Infraestructura y Vivienda de Buenos Aires
(FOTIVBA) y el citado equipo interdisciplinario de la Universidad Nacional de General Sarmiento. A dicho
proyecto se le introdujeron una serie de modificaciones,
preceptos e instrumentos sustantivos por parte del equipo
de asesores legislativos del Bloque “Nuevo Encuentro”
de la
Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires,
conformado por Diego Pando, Carlos Acuña, Matías Novoa
Haidar y Nicolás Trotta, del bloque del Frente Para
la Victoria, en especial de Daniel Ríos así como del
experto en temas de Hábitat Luciano Scatolini. Asimismo,
fueron significativos los aportes realizados por Ernesto
Gorbacz, Director para la Producción Social
de Hábitat del Municipio de Morón. En un próximo número
de café
de las ciudades se realizará el análisis crítico del proyecto.
Marco
General
La
presente Ley viene a dar respuesta desde una mirada integral
a los distintos aspectos vinculados a la problemática
de la tierra y la vivienda, incorporando principios
rectores, directrices generales e instrumentos de actuación
que permiten fortalecer la intervención eficiente y
justa del Estado para resolver el déficit urbano habitacional,
en momentos en los que el gobierno nacional ha tomado
la decisión de avanzar en la garantía del derecho constitucional
de acceso a la vivienda digna para todos los sectores
sociales.
En
este sentido, al esfuerzo nacional que ha permitido
en todo el país alcanzar más de 900.000 soluciones habitacionales
desde 2003
a la fecha, se agrega el reciente
Decreto 902/2012 que establece el Programa
de Crédito Argentino (PRO.CRE.AR.), con el
objetivo de otorgar una línea de financiamiento de 400
mil créditos para construir viviendas en los próximos
cuatro años.
Pese a estos importantes avances en la ejecución y realización de
soluciones habitacionales y de infraestructura social,
el déficit urbano habitacional estructural no ha podido
revertirse, razón por la cual se impone elaborar
nuevas soluciones en las que intervengan los sectores
sociales involucrados, los municipios y el gobierno
provincial.
En
los últimos años, y más allá del esfuerzo estatal mencionado,
ha aumentado el déficit de suelo urbano y viviendas
para sectores sociales medios y bajos. Asimismo se ha
acrecentado y densificado la población que habita en
villas y asentamientos. Por otra parte se
ha producido una fuerte concentración de la renta urbana
que se materializa a través de la realización de prácticas
especulativas por parte de los desarrolladores y propietarios,
lo cual da como resultado una gran cantidad de inmuebles
deshabitados y terrenos baldíos aptos para ser edificados
pero que se encuentran retenidos a la espera del aumento
del valor del suelo.
El precio del suelo ha experimentado aumentos que superan toda lógica,
afectando principalmente a los más jóvenes que se ven
imposibilitados de acceder a su primera vivienda.
La
situación generada indica que
resulta insuficiente encarar el problema con meras políticas
de construcción de vivienda social a través de empresas
constructoras, y se impone intervenir prontamente
en el mercado de suelo urbano como lo hacen por ejemplo
Brasil (a través del Estatuto de la
Ciudad)
o Colombia (con la Ley
N° 388/97 de desarrollo urbano).
Argentina
enfrenta el desafío de plantear la reforma urbana a
partir de legislación que reconozca presupuestos básicos
para el desarrollo urbano con inclusión social. Por
su parte, la
Provincia de Buenos Aires debe fijar
un nuevo marco legal que rija lo relativo a la ocupación,
subdivisión y ordenamiento del territorio, ya que el
Decreto Ley
8912/77 vigente no reconoce la realidad en
que se habita la Provincia y sus necesidades
de crecimiento.
Se
deben, por lo tanto, generar instrumentos legales y
de gestión del suelo en todos los niveles de gobierno,
estableciendo como regla principal la justa distribución de las cargas y beneficios que produce el crecimiento
de las ciudades.
La
tierra en general se valoriza por la acción estatal
y no del propietario y, consecuentemente, el Estado está obligado a recuperar parte
de ese incremento para la sociedad a fin de contar
con recursos extra presupuestarios que sirvan para financiar,
entre otras cosas, la creación de bancos de tierras.
También
debe analizarse cómo debe intervenir el Estado por vía
impositiva, como lo hacen Estados Unidos y Canadá, para
limitar las prácticas especulativas tendientes a la
retención de tierras y viviendas, generando una reducción
artificial de la oferta.
Las
crónicas periódicas de los diarios anuncian nuevas tomas
de tierras, usurpaciones y desalojos, con un destino
preanunciado de conflicto, muerte y dolor que nos enfrenta
como ciudadanos.
La
lógica de un Estado activo y previsor parece ausente
y predomina una
mirada represiva e individualista en una suerte de sacralización
del derecho de propiedad.
Es
por lo expresado que reconocemos como urgente la necesidad
de nuevas alternativas para el uso social del suelo,
en las que una acción estatal de planificación, reconocimiento
de derechos y obligaciones y al fin de eficiente regulación,
debe marcar el rumbo presente y futuro, en un momento
de la historia argentina en la que se ha recuperado
la voluntad política de fortalecer el rol del Estado
para construir una sociedad más justa e igualitaria.
A
pesar de procesos de gran crecimiento económico y de
reconocimiento de derechos sociales y culturales, con
una enorme inversión pública en todas las materias de
desarrollo nacional, no se ha podido lograr la realización
plena del derecho a la tierra y la vivienda digna, ya
que la oferta
de dichos bienes fundamentales opera casi exclusivamente
con la lógica del mercado. Las prácticas especulativas
de los propietarios de suelo crean un clima artificial
de escasez de tierra urbanizada que hace que los valores
de mercado del metro cuadrado se incrementen incluso
por encima del precio que poseían durante el período
de dolarización de nuestra economía.
Como
consecuencia de esto, las
ocupaciones de tierras y viviendas constituyen en la
historia reciente la forma más común de acceso al suelo
para los sectores populares, generando que 6 de
cada 10 personas que en la
Región Metropolitana compran un lote
o alquilan, lo hagan en el mercado informal.
Si
bien la fuerte informalidad que se observa tiene un
origen multicausal, una cuestión fundamental se encuentra
en el inaccesible precio del suelo, el cual en algunas
zonas del área metropolitana en los últimos 8 años se
ha incrementado más de un 360%, fenómeno ligado a la
falta de acceso al crédito, de acceso al mercado formal
de alquileres, de incorrecto destino de la inversión
pública, opacidad y elitismo de las normas urbanísticas,
entre otras cuestiones.
Tales
prácticas se encuentran amparadas por una concepción
del derecho de propiedad de origen civilista, individualista
y excluyente, que se expande en toda América Latina
(ver Forum de Direito Urbano e Ambiental, número especial
sobre América Latina organizado por Edesio Fernandes
e Betania Alfonsin; la obra colectiva relata los principales
temas de interés que se abordan en la región en materia
de derecho urbanístico y ambiental, en la que los autores
coinciden en la necesidad de reinterpretar y profundizar
el concepto del derecho de propiedad), violatorio de
los esenciales principios de igualdad y equidad, poniendo
al margen del cumplimiento de obligaciones a los propietarios
de la tierra. La función social de la propiedad en nuestro
país no se encuentra enunciada en forma taxativa en
el texto constitucional, tal como sí surgía de la Carta Magna de 1949,
lo que no obstaría por vía de aplicación de los pactos
internacionales de derechos humanos de los que somos
parte en su plena aplicación, tal como surge de la
novedosa jurisprudencia al respecto.
Somos
conscientes de que no
constituye garantía de realización cierta de la función
social del derecho de propiedad su simple enunciación
en el texto constitucional y/o por vía normativa.
El cumplimiento de lo establecido en las normas de contenido
social depende en gran medida de su efectividad, asegurada
por instrumentos regulatorios del mercado de suelo que
permitan conciliar los intereses particulares del propietario
con los de la sociedad.
Ello
se da principalmente por la gran timidez que poseen
los instrumentos utilizados para incidir sobre los precios
del suelo, haciendo que no se logre superar la exclusión
en tanto no se llega a los hogares con mayores necesidades,
que son más del 30% de la población, verificándose entonces
la persistencia de la exclusión, a pesar de los avances
de la producción normativa, en la comprensión e interpretación
constitucional de la función social.
También
la cuestión viene siendo profundamente analizada en
la República Federativa
de Brasil, en la cual hace poco tiempo se ha conmemorado
el décimo aniversario de la sanción de la
Ley n° 10.257, conocida como Estatuto
de la Ciudad, que vino a dar operatividad e instrumentos
de gestión a los artículos 182 y 183 de la Constitución
de 1988, en especial en lo referente a la función
social y ambiental de la propiedad.
La
Ley dio unidad al tratamiento de las ciudades, reforzando
el papel de los municipios como gestores de la política
urbana bajo los principios de gestión democrática de
las ciudades, derecho social a la vivienda, derecho
a la regularización de los asentamientos informales
consolidados y el combate a la especulación inmobiliaria
en áreas urbanas. Sin embargo, y pese a la variedad
de instrumentos que cuenta el Estatuto (permite entre
otros mecanismos de gestión de suelo: las operaciones
urbanas consorciadas, las alianzas público privadas,
mecanismos transparentes de control fiscal y social,
la justa distribución de cargas y beneficios de la urbanización
y la recuperación para la comunidad de las plusvalías
urbanísticas generadas por la acción de los poderes
públicos), se impone reconocer que la
ley no constituye una herramienta que actúa por sí sola,
sino un instrumento más en manos de la sociedad organizada.
En este contexto, sólo la organización y movilización
social podrá lograr tornar a la
herramienta institucional en una de construcción
de poder popular y ciudadanía, asegurando los cambios
necesarios. Ello es evidente al contemplar en este caso
que, pese a que han transcurrido 10 años desde su promulgación,
siguen existiendo jueces que ignoran la
Ley y tratan la propiedad privada como
un derecho absoluto y no relativizado por su función
social.
En
países como Chile, que cuenta también en su Constitución
con el principio de función social de la propiedad,
la situación no varía demasiado y un ejemplo de ello
lo constituye la presentación de un grupo de parlamentarios
de dicho país ante Tribunal Constitucional para que
se declare inconstitucional una modificación reglamentaria
que había uniformado el cálculo de las cesiones gratuitas
de tierra que se exigían en los procedimientos para
aprobar urbanizaciones por supuestamente infringir la
esencia del derecho de propiedad.
En
nuestro país, el mejor ejemplo se da en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en la que a pesar
de poseer el Producto Bruto Interno más alto del país
y la Constitución
más progresista (su Artículo 31 establece: La Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna
y a un hábitat adecuado. Para ello: 1. Resuelve progresivamente
el déficit habitacional, de infraestructura y servicios,
dando prioridad a las personas de los sectores de pobreza
crítica y con necesidades especiales de escasos recursos.
2. Auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos,
promueve los planes autogestionados, la integración
urbanística y social de los pobladores marginados, la
recuperación de las viviendas precarias y la regularización
dominial y catastral, con criterios de radicación definitiva…”),
en los últimos 5 años sólo se han construido 76 viviendas
sociales, no se realizado la urbanización de ninguna
villa y se promueven desde el gobierno en forma permanente
los desalojos forzosos.
En
la Argentina se dan algunas
particularidades de tipo jurídico que vale pena reseñar.
Como
ya se dijo, aunque nuestra Constitución no cuenta en
su texto con el principio de la función social y ambiental
de la propiedad, sí establece la forma federal del Estado,
estableciendo un deslinde de competencias por el cual
todas las materias no delegadas por las provincias al
Estado Federal son reservas de las primeras. Existen,
a su vez, poderes concurrentes llamados cláusulas del bienestar o prosperidad.
Entre
las materias delegadas es importante mencionar la cláusula
de “los códigos” por la cual las provincias confieren
al Congreso Nacional el dictado de los códigos de fondo,
entre ellos el Código Civil que diseña los derechos
reales.
Las
regulaciones urbanísticas eran calificadas por ese mismo
Código Civil como limitaciones a la propiedad por razones
de interés público y administrativas, reforzando la
idea de que lo sustantivo de la propiedad inmobiliaria,
en términos de transacción económica privada, estaba
estructurado como título o fuente normativa en la legislación
del Congreso Nacional. Por lo tanto lo restante, o sea
lo ajeno a este núcleo básico del derecho de propiedad,
era aquello que podía formar parte de las “meras limitaciones”,
como materia local.
Otra
fuente de la ordenación urbanística es el artículo 17
de la Constitución Nacional
sobre inviolabilidad de la propiedad y el de ejercicio
de la potestad expropiatoria por razones de utilidad
pública previamente declarada por la legislatura.
La
reforma constitucional de 1957 incorporó el derecho
a la vivienda digna y la reforma de 1994 en su artículo
41 instituyó el principio del desarrollo sustentable que
lleva ínsito el de utilización
racional del suelo así como el deber del Estado
y de los ciudadanos a la preservación de los recursos
naturales y el patrimonio cultural.
Es
importante mencionar este marco legal en un contexto
social en el que la restringida oferta de suelo urbano
formal para sectores bajos y medios lleva a la realización
de maniobras al margen de la ley civil y urbanística
motivada en general por la necesidad de contar con un
espacio físico (en general periférico y degradado ambientalmente)
de realización personal y familiar, dando como resultado
una marcada proliferación de la informalidad y de densificación
de villas y asentamientos.
En
este marco la respuesta estatal suele ser de naturaleza
paliativa, dada por la presión social y hasta judicial
(“Mendoza Beatriz Silvia y otros c/ Estado Nacional
y otros s/ daños y perjuicios -daños derivados de la
contaminación ambiental del Río Matanza-Riachuelo-,
sentencia original de fecha 20 de Junio de 2006) tendiente
a la regularización urbana y dominial de estas situaciones
consolidadas en el tiempo, aunque en algunos casos la respuesta es de naturaleza represiva hacia
quienes buscan un lugar donde vivir (Sebastián Tedeschi
señala “La legislación criminal no es un buen remedio
para solucionar los conflictos territoriales ni los
desalojos, aunque su amenaza latente, es un elemento
poderoso de disciplina de los pobres que no tienen un
lugar donde vivir en América Latina. Por el contrario
criminalizar situaciones de pobreza expone a las personas
desalojadas a nuevas situaciones de degradación de quienes
son los mayormente afectados por la violación de su
derecho a la vivienda”, Revista Forúm de Dereito Urbano
e Ambiental FDUA, Belo Horizonte, año 9, n° 54, 2010).
Los
aspectos que hemos analizado marcan claramente la existencia
de asignaturas pendientes en la ejecución de políticas
públicas que permitan contar con suelo urbano accesible
para una gran franja de la población. También se han
observado algunos avances ciertos y cuantificables que
sientan las bases para construir ciudades más justas.
En esta dirección es que consideramos a la presente
Ley un generoso aporte hacia formas más justas de planificación
urbana, y también un marco legal para que tanto los actores gubernamentales como las organizaciones
sociales puedan pensar en conjunto el diseño de los
barrios y la urbanización de las situaciones existentes,
en un marco participativo y de plena transparencia.
La
situación de los sectores populares bonaerenses en este
contexto
Es
en el contexto descripto que, desde hace varias décadas
los sectores populares despliegan un conjunto de estrategias
para lograr el reconocimiento de su lugar en la ciudad.
Villas de emergencia y asentamientos, entre otras, son
algunas de las múltiples modalidades que los sectores
populares en la Provincia han desarrollado
para hacerse lugar en el espacio urbano, evidenciando
la gestación de una nueva fisonomía urbana en la cual
las prácticas
habitacionales conformadas por los sectores de menores
ingresos ponen de manifiesto un marcado contraste con
las urbanizaciones cerradas desarrolladas por los sectores
medios-altos y altos de la sociedad.
La
mayor parte de las veces, los procesos informales de
ocupación del suelo se constituyen para la población
de bajos recursos económicos en la única posibilidad
real de acceso a una vivienda, dada la inexistencia
o imposibilidad de acceder a estos bienes por medio
de mecanismos formales.
La
persistencia de condiciones habitacionales precarias
junto con la consolidación de villas y asentamientos,
aún en los contextos económicos favorables, dan cuenta
del carácter no coyuntural y transitorio de estas
manifestaciones. El origen de las villas, por ejemplo,
está vinculado a los procesos de migración rural-urbana
desencadenados desde la década de 1920 por la desestructuración
de las economías rurales regionales y los procesos de
industrialización sustitutiva en los principales centros
urbanos del país, que se constituyen en polos de atracción
de la población migrante. Y si bien la vivienda adquirió
un lugar central en la agenda pública durante los gobiernos
de Perón (1946-1955) y luego el tema fue creciendo en
importancia, las históricas desigualdades en materia de
hábitat aumentaron a partir de la última dictadura y
se profundizaron con el modelo neoliberal de los
´90.
Como
se destacó más arriba, no obstante el proceso de recuperación
económica que vive el país desde 2003 y de la fuerte
inversión que viene realizando el Estado argentino en
construcción y mejoramiento de vivienda a través de
diversos planes federales, no se han logrado revertir
las dificultades que tienen cada vez más familias para
acceder de manera formal a una vivienda de condiciones
adecuadas, en suelo urbano bien localizado y con seguridad
en la tenencia. Por el contrario, los sectores populares se ven cada vez más
obligados a vivir en villas y asentamientos en condiciones
precarias y, en general, a través del mercado informal
sin ningún tipo de protección legal, todo lo cual recrudece
la conflictividad social alrededor de la problemática
del acceso al suelo y la vivienda.
El
panorama provincial del hábitat popular se caracteriza
por una escasa oferta de tierras aptas para desarrollo
residencial. La inversión en propiedades como resguardo
de valor ha hecho aumentar considerablemente la demanda
de suelo urbano por parte de sectores de altos ingresos
y disminuir el disponible para los sectores populares.
Asimismo favoreció la especulación inmobiliaria y generó
aumentos importantes en los alquileres y en el poder
de negociación de los locadores, excluyendo también
de ese mercado a los sectores de menores ingresos.
Vale
reiterar que los problemas relacionados al desarrollo
urbano-territorial se vinculan con una multiplicidad
de fenómenos, donde uno de los más emblemáticos es el
del acceso a la tierra.
El
incremento exponencial de los precios del suelo es causado
fundamentalmente por el crecimiento de la actividad
económica general, la demanda de suelo en la periferia
por parte de los sectores altos, la falta de interés
de los inversores privados en el desarrollo de urbanizaciones
para sectores populares y los procesos especulativos,
reduciendo así las posibilidades de los mismos para
acceder a suelo urbanizado, bien localizado y accesible,
considerando su capacidad económica. Este proceso se
ve potenciado por una normativa que no promueve el acceso
a la vivienda de los sectores populares.
Por
otra parte, y desde el punto de vista normativo, se
observa una ausencia de políticas de hábitat y regularización
dominial unívocas a nivel nacional, así como en
el plano provincial un conjunto de piezas normativas
que se caracterizan por su desarticulación y focalización
en cuestiones parciales, sin brindar pautas integrales
para responder a las necesidades sociales. Hasta el
momento la
Provincia carece de un marco jurídico
adecuado en materia de acceso y promoción de un hábitat
digno.
Durante
buena parte del siglo XX hasta la promulgación del Decreto-Ley
8.912/1977, los fraccionamientos sin servicios fueron
legales y confirmaron uno de los principales mecanismos
de acceso al suelo urbano para sectores populares. Con
posterioridad y de manera progresiva, el Estado iba
dotando de servicios e infraestructura estos lotes,
generando un negocio muy rentable a su vez para los
loteadores. A partir del Decreto-Ley, la obligatoriedad
de contar con servicios elevó los precios de los terrenos
que, sumado a la falta de financiamiento y al deterioro
de la situación socioeconómica de los sectores populares,
restringió el acceso al suelo urbano a través del mercado
de suelo formal.
Así,
desde la segunda mitad de la década del ´70 se puede
observar un crecimiento significativo de nuevos asentamientos
estrechamente vinculado al proceso de desindustrialización,
la inestabilidad económica, la caída del ingreso per
cápita y el consecuente incremento de la pobreza que
empieza a desarrollarse en ese momento. A ello se sumaron
las políticas de erradicación de villas y asentamientos
en el área de la Capital Federal (con el consecuente aumento de nuevos
asentamientos en el conurbano) y en 1977 el Decreto-Ley
9.912, que puso fin a la política del loteo popular
fijando la prohibición de la venta de lotes sin infraestructura.
De esta forma, se
encareció enormemente el costo de producción de la tierra
urbana, se redujo drásticamente la oferta y su precio
subió también en forma significativa.
Definida
la expropiación como uno de los poderes fundamentales
de todo Estado, consistente en la capacidad de suprimir legítimamente la
propiedad a nombre de un interés superior, según
la doctrina con la que concordamos (ver Azuela, A.;
Herrera, C.; y Saavedra, C. (2009): “La expropiación
y las transformaciones del estado”. Revista Mexicana
de Sociología número 3, julio-septiembre, Universidad
Nacional Autónoma de México, Instituto de Investigaciones
Sociales, México DF), corresponde hacer un breve repaso
de cómo se ha venido desenvolviendo dicha potestad pública
en la Provincia de Buenos Aires
(para un pormenorizado análisis, ver “Políticas urbanas
y expropiación en la
Argentina. Los casos de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Provincia
de Buenos Aires” por Juan I. Duarte y Ángela Oyhandy,
Investigación para el LILP).
Durante
el período que abarca los años 1973-2006 en la
Provincia de Buenos Aires, con el objetivo
de lograr la regularización dominial de terrenos ocupados
se han dictado en el período señalado 134 leyes de expropiación,
que no han sido ejecutadas en su gran mayoría por falta
de recursos o imposibilidad de concreción técnica por
la vía procedimental vigente (rige la
Ley N° 5708, la cual establece el mecanismo
administrativo y judicial para su perfeccionamiento;
en este último deben respetarse las reglas del proceso
lo que lleva a largos juicios sin resolución definitiva
e imposibilidad de regularizar los barrios en cuestión).
Por lo tanto, queda claro que la
expropiación en la Provincia de Buenos Aires
no ha dado los resultados esperados para una solución
definitiva de la cuestión del suelo y la vivienda social.
Lo
mencionado hasta aquí, en particular el Decreto-Ley
8.912, marcó un quiebre en relación a las estrategias
protagonizadas por los sectores populares, quienes hasta
ese momento habían logrado acceder a un lote y a una
vivienda aún cuando ello significaba un prolongado endeudamiento
y el vivir en condiciones de precariedad por la ausencia
de servicios básicos.
En
este contexto, ya sabemos que la
retórica política conservadora predominante ha colocado
al problema como uno de amenaza a la propiedad más que
en clave de lo que es: una sistemática violación de
derechos. Esta mirada conservadora ha resultado
en una lógica de diseño e implementación de políticas
y programas relacionados al hábitat popular, socialmente
excluyente y de escasa, cuando no nula, participación
comunitaria.
Como
destacó el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS)
en su Informe sobre la situación de Derechos Humanos
en el año 2011 en Argentina, entre las mejoras que se
requieren adquiere particular relevancia la necesidad
de avanzar con regulaciones y medidas que, partiendo
de la función social de la propiedad, desincentiven la especulación inmobiliaria,
faciliten el acceso y permanencia en el mercado de alquileres,
promuevan la regularización dominial y la seguridad
en la tenencia de las viviendas y garanticen y ponderen
debidamente los derechos enfrentados en los procesos
de desalojo. En este sentido, y tras su visita a
Argentina durante el año 2011, la
Relatora Especial de Naciones Unidas
para el Derecho a una Vivienda Adecuada, Raquel Rolnik,
recomienda al Estado argentino en su informe final que se promueva y
sancione una ley que reconozca la función pública del
ordenamiento del territorio y se adecuen los principios
generales que forman parte del contenido actual del
derecho a la propiedad privada regulados en el Código
Civil de modo tal de que se incluya el concepto de la
función social de la propiedad. Por su parte, el Comité
de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones
Unidas (Comité DESC) que también en el año 2011
ha evaluado la situación de los
DESC en Argentina, insta al Estado “a que adopte políticas
en materia de vivienda con el fin de garantizar a todos
el acceso a una vivienda adecuada y asequible, con seguridad
jurídica de la tenencia”. En este sentido incluso
lo exhorta “a luchar eficazmente contra la especulación
en los mercados inmobiliario, de la tierra y de la construcción”.
En
línea con las recomendaciones de expertos locales e
internacionales, y frente a esta situación de violación
de derechos y urgente necesidad social, es imperativo
contar con una política provincial que exhiba la integralidad
y articulación normativa necesarias para modificar la
lógica de la redistribución de la propiedad de la tierra
destinada a desarrollo residencial, lo que implica redefinir radicalmente el (des)orden social
producido por la brutal concentración de la propiedad
y exclusión social disparada desde el Decreto 8.912/77 de la
dictadura militar y cuyo contenido normativo e implicancias
sociales se encuentran hoy vigentes.
En este sentido, y teniendo en cuenta que el
estado es un actor privilegiado en la construcción de
la ciudad y en las condiciones sociales de su apropiación
mediante la elaboración de políticas habitacionales,
se destaca como principio guía de una
política correctiva de los problemas del hábitat popular
en la
Provincia, la necesidad de reconocer que el problema no es un mero problema de vivienda, sino uno de mayor complejidad.
Las dificultades de los residentes de villas y asentamientos
para lograr trascender la “ciudad informal” y alcanzar
la inclusión en la formal, indican que las políticas
de vivienda excluyentes de miradas integrales sobre
el hábitat y la integración social, no logran resolver
los problemas de segregación espacial-social. De esta
manera, el problema
no es meramente “técnico” sino centralmente político
y demanda una activa participación comunitaria para
su solución. Es a partir de esta participación que
se cuenta con políticas legítimas por ser producto de
debates amplios y democráticos; y también se cuenta
con acciones y medidas eficaces por dotar a la
Provincia de herramientas para la creación
de una sociedad más justa en términos de acceso al suelo,
el hábitat popular y la conformación de las ciudades
bonaerenses.
El
pueblo y Estado bonaerenses, confirmando la fortaleza
y compromiso de su sociedad, han hecho justamente esto
durante los últimos años: a partir de un proceso que
en su momento inició el Instituto de la
Vivienda de la
Provincia, acompañado por
el Foro de Organizaciones de Tierra, Infraestructura
y Vivienda de Buenos Aires (FOTIVBA), un equipo interdisciplinario
de la
Universidad Nacional de General Sarmiento
y el Ministerio de Infraestructura provincial, se generó
un diálogo intenso y participativo que resultó en un
anteproyecto
de ley de Promoción de Hábitat Popular. De
manera novedosa, este proyecto apuntó a brindarle al Estado herramientas legales para
intervenir en lo que se llama la “producción del suelo”,
esto es, generar lugares nuevos o que estén ociosos
que sirvan para disminuir el número de personas con
problemas habitacionales.
Dicho
anteproyecto se vio paralizado en su concreción en marzo
de 2011 por la reacción de un sector de desarrolladores
inmobiliarios que expresan intereses económicos beneficiarios de la lógica distributiva forjada
por el Decreto 8.912/77 de la
dictadura militar.
Esta reacción, amplificada por medios de comunicación
hegemónicos y fuerzas políticas minoritarias, difundió
una imagen de lucha de intereses entre los habitantes
de los futuros barrios cerrados y los emprendimiento
con viviendas populares, dejando de lado el hecho que
la resolución
de los problemas de hábitat popular hace no sólo a la
realización de los derechos de aquellos sin un hábitat
digno, sino también a la tranquilidad social del conjunto
de la comunidad bonaerense, incluyendo a los residentes
de barrios cerrados.
En
este contexto, urge promover la generación y facilitar
la gestión de proyectos habitacionales, de urbanizaciones
sociales y de procesos de regularización de barrios;
abordar y atender integralmente la diversidad y complejidad
de la demanda urbano habitacional; y generar nuevos
recursos a través de instrumentos que permitan, al mismo
tiempo, reducir las expectativas especulativas de valorización
del suelo.
AE,
MS, AS y otros
Los
autores son diputados/as provinciales bonaerenses.
Ver
el proyecto
de Ley de acceso justo al hábitat.
Entre
las repercusiones del proyecto de ley cuyos fundamentos
se trascriben en esta nota, ver las declaraciones
de Eduardo Constantini (uno de los desarrolladores
inmobiliarios a quien Cristina Fernández de Kirchner
ofreció invertir en el Polo Audiovisual de la Isla Demarchi)
en La Nación y las declaraciones
del senador provincial bonaerense Alberto De Fazio
sobre su propia iniciativa en La tecla
(explicó
que “en mi proyecto, el loteo y el monto de la valorización
financiera lo regulan los municipios y en el de los
diputados lo regula la provincia a través de la Legislatura”
y pidió a los legisladores de la Cámara baja “compatibilizar
los proyectos para que sea uno sólo”).
Sobre
“la 8912” y el proyecto de Ley de Promoción del Hábitat
Popular, ver también en café
de las ciudades:
Número 85 | Planes
de las ciudades
El
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso
del Suelo en la Provincia de Buenos Aires | Un análisis
crítico de la legislación argentina (IV) | Marcelo
Corti
Número 89 | Planes
de las ciudades (II)
Reglamentaciones
y contradicciones de “la 8912” | Un
análisis crítico de la legislación argentina (VIII) | Marcelo
Corti
Número 102
| Planes y Política
de las ciudades
El
proyecto de Ley de Promoción del Hábitat Popular de
la Provincia de Buenos Aires I
Un análisis
crítico de la legislación argentina (XIV) | Marcelo
Corti
Sobre
las legislaciones brasileña y colombiana:
Número 1 | Entrevista
"La
misión del urbanismo es redistribuir riqueza y enfrentar
la exclusión" | El
Estatuto de las Ciudades, el Plan Director de San Pablo,
y los nuevos instrumentos del urbanismo brasileño. | Raquel
Rolnik
Número 36 | Economía
de las ciudades
Instrumentos
para la recuperación de plusvalías en Bogotá (II) | Recuperación de plusvalías en Colombia | Gloria
Henao González
Sobre
el Pro.Cre.Ar:
Número 117 | Política
y Economía de las ciudades
Esperanzas
e interrogantes del Pro.Cre.Ar. | Créditos,
políticas de suelo y acceso a la vivienda | Marcelo
Corti
Número
118 I Planes y Política de las ciudades
Aristas
positivas de un plan todavía ambiguo
I Alcanzar estratos medios y medio-bajos hoy sin acceso
a la vivienda I Por Artemio Pedro Abba
Y
sobre derecho a la vivienda, normativa y planeamiento
territorial y urbanístico en la Argentina, ver también
entre otras notas en café
de las ciudades:
Número 103 | Política
de las Ciudades (I)
Informe
sobre el derecho a una vivienda adecuada en la Argentina | Crisis
habitacional y políticas públicas | Raquel
Rolnik
Número 72 I
Planes de las ciudades (II)
La
ausencia de una legislación territorial en la Argentina
I El déficit regulatorio y sus consecuencias I Marcelo
Corti
Número 66 I
Planes y Política de las Ciudades (II)
El
Plan Estratégico Territorial y la construcción de la
Argentina deseada I La búsqueda
de consensos para el despliegue territorial de la inversión
pública I Marcelo Corti
Número 62 I
Planes y Política de las ciudades
Normativa
urbanística: la articulación entre planeamiento, participación
y gestión
I Sobre los conflictos alrededor del Código de Planeamiento
Urbano de Buenos Aires I Marcelo Corti
Número 60 I
Planes de las ciudades (II)
Lineamientos
Estratégicos para la Región Metropolitana de Buenos
Aires I Escenarios alternativos,
políticas urbanas, instrumentos de gestión I Entrevista
a Alfredo Garay
Número 36 I
Política de las ciudades (III)
Por
la reforma urbana en Argentina
I Declaración en el Día Internacional del Hábitat.
Sobre
la jurisprudencia, dicen los autores: “Creemos importante
mencionar algunos fallos judiciales que realizan una
interpretación razonada y ajustada a derecho de esta
dimensión supra nacional en que debe entenderse el derecho
de propiedad.- El Superior Tribunal de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires opinó en oportunidad de expedirse
en autos: “Comisión Municipal de la Vivienda c/ Saavedra Felisa
Alicia y otros s/ desalojo s/recurso de inconstitucionalidad
concedido, expte. N° 1556/02” y en “Comisión Municipal
de la Vivienda c/ Fernandez Martha
Isabel y otros / desalojo s/recurso de inconstitucionalidad
concedido, expte. N° 2108/03”. Así en las referidas
causas, entre otros conceptos, el Superior Tribunal
de Justicia dijo: “… en el marco de la política de asistencia
social habitacional vigente en la ciudad, el procedimiento
fijado por el art. 463 del CCAyT aparece como una incongruencia
y colisiona con la protección del derecho a la vivienda
como derecho social efectivo (arts. 75 inc. 22 CN y
20 y 31 de la
CCBA) fundamento de aquellas políticas.
En materia de derecho a la vivienda las dos Observaciones
Generales del Comité de Derechos Económicos, Sociales
y Culturales – órgano de contralor del Pacto Internacional
de Derechos Económicos, Sociales y Culturales que reconoce
en su art. 11, párrafo 1, el derecho a una vivienda
adecuada – cobran crucial importancia sobre todo si
se tiene en cuenta que la
Corte Suprema ha entendido que los
tratados deben considerarse en los términos en que ellos
son interpretados por los órganos internacionales encargados
de aplicarlos… El Comité ha entendido que uno de los
componentes del derecho a una vivienda adecuada es la
“seguridad jurídica de la tenencia”…Así en su observación
n° 4
ha dicho que todas las personas
deben gozar de cierto grado de seguridad de tenencia
que les garantice una protección legal contra el desahucio,
el hostigamiento u otras amenazas…”. Es destacable lo
actuado por la Suprema Corte de Justicia
en autos “Portillo Cecilia s/ Amparo”, Causa A-70717,
de fecha 14 de Junio de 2010 en que se condenó a la Provincia de Buenos Aires y Municipalidad de La Plata a otorgar una vivienda
adecuada a la actora y su grupo familiar, con especial
mención de pactos y tratados de Derechos Humanos de
cumplimiento obligatorio”.
