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N.
de la R.: Esta nota reproduce la Intervención del autor
en la Audiencia Pública por la Reforma del Código
Urbano de la ciudad de Rosario.
Por
estar trabajando en temas de planificación urbana en
distintas ciudades argentinas, uno tiene la posibilidad de
asistir a discusiones similares, con actores similares,
con argumentos similares; lo que no siempre son similares
son los índices urbanísticos utilizados: pueden
ser 4, 5, 1...
También
es similar que lo que se dice en reuniones pequeñas,
no siempre se dice públicamente y eso no ayuda.
Como en
el viejo relato del elefante, nadie faltará a la verdad
si lo cuenta como un tubo grande y rugoso, o como una masa
enorme que aplasta todo a su andar. Pero deberíamos
hacer un esfuerzo colectivo por ver al "elefante"
en su total dimensión, más allá de la
parte que tengamos próxima.
1-
Por qué bajar los índices y alturas
Porque
hay riesgos ciertos de:
- Saturación
de las infraestructuras de servicios
- Saturación
del sistema vial
- Incremento
de la congestión de tránsito
- Incremento
de los niveles de contaminación sonora
- Incremento
de los niveles de polución en el aire
- Aumento
de los conos de sombras, que deteriora la calidad de vida
e impacta sobre la matriz energética
- Pérdida
del patrimonio construido
2-
Por qué no bajar los índices y alturas
Porque
se puede poner en riesgo un modelo de negocio inmobiliario.
Un modelo construido por:
- Una
coyuntura económica favorable
- La
existencia de dinero en plaza que no confía hoy en
otras inversiones
- La
existencia de dinero en plaza que encuentra márgenes
importantes en el negocio (mas allá de que en el
último tiempo se haya amesetado o reducido)
- La
existencia de dinero en plaza que encuentra en estas operaciones
un espacio de blanqueo u ocultamiento
- Propietarios
de terrenos que encuentran una oportunidad de alcanzar márgenes
de ganancia que superan largamente la media histórica
Se pone
en riesgo un modelo de negocio, que genera dos tipos básicos
de productos: edificios de departamentos en altura
orientados a la inversión, y edificios de viviendas
en altura para un segmento de alto poder adquisitivo.
¿Ocurre
esto en toda la ciudad…?
No.
Ocurre
en aquellas partes que son la cara más visible de
la transformación de la ciudad, la que cambió,
la que ofrece otra mirada de Rosario, la que ha aportado a
que Rosario sea hoy una ciudad diferente, atractiva
y, si la consideramos en términos económicos,
"un buen producto".
¿Desde
donde se construyó esta ciudad diferente, este buen
producto?
Ese buen
producto tuvo en el sector público su impulsor,
su mentor, su artífice. Buenos planes, buenos proyectos,
continuidad de políticas, continuidad de obras. Lo
público hizo una apuesta fuerte en tiempos difíciles.
Lo privado
estuvo a la expectativa, se sumó pausadamente
y, hoy, con decisión, impulsado por la coyuntura económica.
¿Cual
debe ser el acuerdo mínimo a futuro?
Preservar
la ciudad… preservar el producto…
La ciudad,
el producto está en riesgo, si lo que sigue es actuar
del mismo modo.
Si la
ciudad se deteriora… el producto se deteriora.
Impacta
directamente en la calidad de vida de sus habitantes e impacta
directamente en el negocio, si lo pensamos de una manera sustentable
y no desde la voracidad del corto plazo, del pronto retorno,
del toco y me voy…
El sector
público sabe de esa responsabilidad y la asume.
Sería
bueno que se asuma colectivamente.
¿Se
termina el negocio? No, cambia
Seguramente
en ese lugar no será lo mismo, se tendrá que
adecuar.
Y habrá
que buscarlo por otro sitio…
Si algo
caracteriza a la ciudad de estos últimos años,
es el cambio, la transformación. Vayamos en busca de
lo nuevo…
No puede
ser que el cambio de un índice destruya una actividad
económica. Si seguramente hay cosas que ajustar del
modelo, el precio de la tierra, los valores que tomamos cuando
calculamos la TIR o la VAN (que no vienen por gracia divina)
pueden ser diferentes. Los productos de la construcción
pueden ser diferentes.
Si seguimos
viendo el tema desde la hormigonera que me entorpece el transito,
la medianera que se fisuró, el valor por metro cuadrado
de mi terreno, o el expediente de mi estudio, el tema se torna
confuso, se complica.
La
ciudad no se agota en un sector donde lo que pusimos en
marcha funciona; hay más, si es que podemos superar
la máxima futbolera que dice que "equipo que gana
no se toca".
La ciudad
tiene asignaturas pendientes:
- Déficit
de equipamiento e infraestructuras
- Áreas
degradadas ó a la espera de renovación
- Sectores
amplios de la población que no tienen acceso a la
vivienda: trabajadores, sectores medios que no son ni ABC1
ni inversores
¿Por qué
no pueden ser estos espacios nichos de oportunidad para que
mejore la ciudad, para que gane la población y se sostenga
la actividad económica de la construcción?
Bastaría
con repetir o recrear algunas formulas probadas…
Lo
público mejora sectores de la ciudad, lo privado acompaña
sinérgicamente con propuestas, con proyectos, con
innovación, con rentabilidad, con ajustes normativos.
Hay sectores
donde se pueden incrementar los índices, si es necesario.
El urbanismo
de esta época ofrece ejemplos e instrumentos a la altura
de estas circunstancias. El proyecto urbano y la gestión
asociada son algunos de ellos, hay experiencias internacionales,
nacionales y locales.
Sigamos
en ese camino. No discutamos lo que muchas veces resulta obvio.
Reduzcamos
los índices y alturas en los sectores donde hay riesgos
ciertos de deterioro en la calidad de vida, llegando a acuerdos
razonables.
Particularmente
en los siguientes puntos:
1- Alturas
de edificación
No se
visualizan razones científicas para que la altura de
5, sea mejor o peor que 4 o que 6… pero bajémosla en
serio.
2- Catálogo
patrimonial
En algunos
casos se presenta demasiado extenso y de dudosa calidad,
lo que le otorga a la propuesta cierto aire fundamentalista.
Revisar particularmente la preservación de unidades
aisladas.
3- Edificios
de perímetro libre
Evaluar
exigencias de dimensiones de terrenos, flexibilizando las
superficies solicitadas.
4- Dimensiones
y condiciones de los patios interiores,
Replantear
de manera que ganen en calidad, ya que la reducción
en altura supone la generación de bloques y patios.
5- Implementación
de la norma
Ajustar
temas referidos la aplicación y control de la norma,
ya que se vislumbran complejos.
6- Instrumentos
de la compensación,
Sostener
esta herramienta de política publica que propende al
equilibrio y la equidad urbana.
Pero cambiemos
también algunas metodologías.
Discutir
una propuesta muy armada, casi cerrada, dificulta las cosas.
Se construye
colectivamente cuando la masa esta fresca, cuando se puede
hundir las manos, buscar formas alternativas, cuando hay cosas
por hacer.
Y este
es un llamado de atención para el municipio.
RM
Rosario,
28 de mayo de 2007
El
autor es consultor en temas de planificación y gestión
urbana.Integra el Instituto
de Gestión y Ciudades.
Sobre
Rosario, ver también en café
de las ciudades:
Número
33 I Lugares
La
construcción de Rosario (I) I Una ciudad
"inevitable" en tiempos de renovación. I Marcelo Corti
Número
34 I Arquitectura de las ciudades
La
construcción de Rosario (II) I Arquitectura
e Identidad, pragmatismo y poesía. I Marcelo Corti
(continuar
la búsqueda
en café
de las ciudades)
Sobre
cuestiones de normativa urbana, ver también en café
de las ciudades:
Número
47 I Planes de las ciudades
Cómo
cambiar de una vez por todas el ya agotado (y además
confuso) Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires
I Apuntes para una normativa urbana (III). I Mario L.
Tercco
Número
50 I Planes de las ciudades
Una
historia del zoning de Chicago I "Las
políticas de lugar": una mirada a la evolución
de la normativa urbana. I Mario L. Tercco
Sobre "torres" y edificios en altura, ver también
en café
de las ciudades:
Número
54 I Política de las ciudades
Las
políticas urbanísticas en su laberinto (II)
I El Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires
o la quimera de la Planificación: la densificación
vertical de la Avenida Pedro Goyena, en Caballito y Flores.
I Daniela Szajnberg y Christian Cordara I
Número
53 I Política de las ciudades (I)
Las
políticas urbanísticas en su laberinto (I)
I El Código de Planeamiento Urbano de Buenos Aires
o la quimera de la Planificación: la densificación
vertical de la Avenida Pedro Goyena, en Caballito y Flores.
I Daniela Szajnberg y Christian Cordara
Número
34 I Tendencias
La
génesis de Torre Country I Una tipología
antiurbana (II). I Mario L. Tercco I Ver
PDF I
Número
33 I Tendencias
Los
deseos imaginarios del comprador de Torre Country
I Una tipología antiurbana (I) I Mario L. Tercco
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