
El
Decreto-Ley 8912/77 regula el Ordenamiento Territorial
y el Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires
y fue sancionado durante la dictadura militar sufrida
por la Argentina entre 1976 y
1983 (casi al mismo tiempo que el Código
de Planeamiento Urbano de la
Ciudad de Buenos Aires). Su texto fue
ordenado por Decreto 3389/87 y modificado por el Decreto-Ley
N° 10128 y las Leyes N° 10653, 10764,13127 y 13342.
A
pesar de su origen ilegítimo y de las críticas que desde
distintos sectores (y por razones muchas veces contrapuestas)
recibió a lo largo de los años, la norma se mantiene prácticamente en sus mismos términos y constituyó
durante muchos años, hasta las recientes sanciones de
la Ley del Plan Urbano Ambiental de la Ciudad de Buenos Aires y de
la Ley
de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de Mendoza,
la única normativa de su tipo vigente en la Argentina. Dejamos
para el final de esta serie una reflexión sobre las implicancias
de esta doble situación: herencias
de regímenes autoritarios, deuda de la democracia con
el territorio.
En
esta nota propondremos un análisis de la normativa bonaerense
a partir de la trascripción comentada del Decreto Ley.
Dados los objetivos de esta serie de notas, trabajamos
sobre la versión actualizada y efectivamente vigente de
la norma, con independencia del momento y circunstancia
de redacción o modificación de los respectivos fragmentos.
En
lo sucesivo, se utiliza la tipografía en itálica
para la trascripción de la norma (los subrayados son nuestros),
y la tipografía en
color para los comentarios.

Objetivos
y Principios
Titulo I
Capitulo Unico
Artículo 1°.-La presente ley rige el ordenamiento del
territorio de la
Provincia, y regula el uso, ocupación,
subdivisión y equipamiento del suelo.
Artículo 2°.- Son objetivos fundamentales del ordenamiento
territorial:
a) Asegurar la preservación y el mejoramiento del medio
ambiente, mediante una adecuada organización de las actividades
en el espacio.
b) La proscripción de acciones degradantes del ambiente
y la corrección de los efectos de las ya producidas.
c) La creación de condiciones físico-espaciales que posibiliten
satisfacer al menor costo económico y social, los requerimientos
y necesidades de la comunidad en materia de vivienda,
industria, comercio, recreación, infraestructura, equipamiento,
servicios esenciales y calidad del medio ambiente.
d) La preservación de las áreas y sitios de interés natural,
paisajístico, histórico o turístico, a los fines del uso
racional y educativo de los mismos.
e) La implantación de los mecanismos legales, administrativos
y económico-financieros que doten al gobierno municipal
de los medios que posibiliten la eliminación de los excesos
especulativos, a fin de asegurar que el proceso de ordenamiento
y renovación urbana se lleve a cabo salvaguardando los
intereses generales de la comunidad.
f) Posibilitar la participación orgánica de la comunidad
en el proceso de ordenamiento territorial, como medio
de asegurar que tanto a nivel de la formulación propuesta,
como de su realización, se procure satisfacer sus intereses,
aspiraciones y necesidades.
g) Propiciar y estimular la generación de una clara conciencia
comunitaria sobre la necesidad vital de la preservación
y recuperación de los valores ambientales.
No
se menciona entre los objetivos el cumplimiento del Derecho
a la Ciudad. No
obstante, el inciso c) podría interpretarse en un sentido
equivalente. Según Fabio Quetglas, “sin una contracara de derechos, las acciones
de las administraciones públicas en la ciudad emergen
como mera gestión, en cambio es razonable y deseable
que las inversiones y gestiones sobre el territorio se
analicen como la respuesta a un derecho preexistente,
que debe ser satisfecho y que por lo demás también genera,
naturalmente, sobre ciudadanos y grupos asociativos responsabilidades.
El derecho a la ciudad está en la base de una sociedad
que se diseña y se piensa; por tanto alejada tanto del
fatalismo insuperable como del utopismo de los derechos
en abstracto” (Nota
en revista Noticias del 18 de octubre).
Nótese
la inclusión de objetivos vinculados al control
de la especulación (al menos en sus “excesos”) en
el inciso e) y al ejercicio de la participación “de la comunidad” en el
inciso f).
Artículo 3°.- Establécense los siguientes principios
en materia de ordenamiento territorial:
a) Deberá concebirse como un proceso ininterrumpido en
el que un conjunto de pautas y disposiciones normativas
orienten las decisiones y acciones del sector público
y encaucen las del sector privado, hacia el logro de objetivos
predeterminados., reajustables en función de los cambios
no previstos, que experimente la realidad sobre la que
se actúa.
b) Las comunas deberán realizarlo en concordancia con
los objetivos y estrategias definidas por el Gobierno
Provincial para el sector y con las orientaciones generales
y particulares de los planes provinciales y regionales
de desarrollo económico y social y de ordenamiento físico.
c) En las aglomeraciones, conurbaciones y regiones urbanas
será encarado con criterio integral, por cuanto rebasa
las divisiones jurisdiccionales. Los municipios integrantes
de las mismas, adecuarán el esquema territorial y la clasificación
de sus áreas a la realidad que se presenta en su territorio.
Esta acción deberá encararse en forma conjunta entre los
municipios integrantes de cada región, con las
coordinación a nivel provincial.
d) Deberá tenerse fundamentalmente en cuenta el tipo
e intensidad de las relaciones funcionales que vinculan
a las distintas áreas entre sí.
e) La localización de actividades y la intensidad y modalidad
de la ocupación del suelo se hará con criterio racional,
a fin de prevenir, y en lo posible revertir, situaciones
críticas, evitando las interrelaciones de usos del suelo
que resulten inconvenientes.
Establece
un típico sistema de planeamiento “en cascada” desde los
planes provinciales y regionales hasta los planes municipales.
Ordena la realización de planes
o esquemas de coherencia metropolitanos o intermunicipales,
aunque no prevé o especifica una instancia de coordinación
con otras jurisdicciones provinciales o con la
Ciudad de Buenos Aires.
En
la práctica, estas instancias de planeamiento no fueron
implementadas sino en muy escasas oportunidades; mucho
menos en los casos de coordinación intermunicipal. Pero
estas falencias no son propias de la norma, sino de la gestión.

Del
Ordenamiento Territorial
Titulo II
Capitulo I - Del Criterio General
Artículo 4°.- Estarán sometidos al cumplimiento de la
presente ley las personas físicas y jurídicas públicas
o privadas, con la única excepción de razones de seguridad
y defensa.
Reafirma
la inclusión de los distintos niveles y organizaciones
del Estado (habitual transgresor de sus propias normas)
entre los sujetos obligados al cumplimiento de la normativa.
Capítulo II
De la Clasificación del Territorio
Artículo 5°.- I- Los municipios delimitarán su territorio
en:
a) Areas rurales.
b) Areas urbanas y áreas complementarias destinadas a
emplazamientos de usos relacionados con la producción
agropecuaria extensiva, forestal, minera y otros.
El área rural comprenderá las áreas destinadas a emplazamientos
de usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva,
forestal, minera y otros.
El área urbana comprenderá dos subáreas: la urbanizada
y la semiurbanizada.
Las áreas complementarias comprenderán las zonas circundantes
o adyacentes al área urbana, relacionadas funcionalmente.
Las áreas urbanas y las complementarias conforman los
centros de población y son partes integrantes de una unidad
territorial.
II.- En las distintas áreas podrán localizarse zonas
de usos específicos de acuerdo a la modalidad, tipo y
características locales, y serán: residencial, urbana
y extraurbana, comercial y administrativa, de producción
agropecuaria, ictícola, industrial y extractiva, de esparcimiento
ocioso y activo, de reserva, ensanche, transporte, comunicaciones,
energía, defensa, seguridad, recuperación y demás usos
específicos.
La existencia o no de áreas, subáreas o zonas determinadas,
como así la ubicación de algunas de éstas, dependerá de
las condiciones propias o necesidades de cada partido
o de cada uno de sus núcleos urbanos.
Las áreas, subáreas y zonas, cuando así corresponda,
se dividirán en espacios parcelarios, circulatorios y
verdes y libres públicos.
De las Areas y Subáreas
Artículo 6°.- Se entiende por:
Area Urbana: La destinada a asentamientos humanos intensivos,
en la que se desarrollen usos vinculados con la residencia,
las actividades terciarias y las de producción compatibles.
Subárea Urbanizada: El o los sectores del área urbana,
continuos o discontinuos, donde existen servicios públicos
y equipamiento comunitario como para garantizar su modo
de vida pleno. El o los perímetros de esta subárea comprenderán
todos los sectores servidos como mínimo con energía eléctrica,
pavimento, agua corriente y cloacas.
Subárea Semiurbanizada: El o los sectores intermedios
o periféricos del área urbana, que constituyen de hecho
una parte del centro de población por su utilización como
tal, con parte de la infraestructura de servicios y del
equipamiento necesario, pero que una vez completados pasarán
a constituirse en subáreas urbanizadas. A este efecto
deberá lograrse como prioridad el completamiento de:
a) La infraestructura de servicios y el equipamiento
comunitario.
b) La edificación de las parcelas.
Areas Complementarias: Los sectores circundantes o adyacentes
al área urbana, en los que se delimiten zonas destinadas
a reserva para ensanche de la misma o de sus partes constitutivas,
y a otros usos específicos.
Estos
artículos establecen una elemental clasificación del territorio,
que resulta correcta pero adolece de:
-
carencia de instrumentos
para asegurar o promover el completamiento de la urbanización.
Una de las consecuencias más evidentes es la aparición
de los ‘asentamientos” marginales en la periferia, sustituyendo
los loteos populares sin servicios adecuados promovidos
por el sector privado entre las décadas de 1940 y 1970
(que de todos modos ya estaban llegando a su fin para
la época de sanción de la norma, afectados por la desindustrialización
en marcha y la consiguiente afectación al empleo y la
capacidad de pago de los trabajadores).
-
la reducida definición
de las áreas complementarias no establece mecanismos
de regulación ni contención de la expansión urbana, y
favorece el efecto especulativo de la expectativa de urbanización
en áreas periurbanas.
La
normativa no considera particularidades regionales ni establece diferencias
entre modalidades muy diversas de aglomeración urbana:
la conurbación metropolitana, las ciudades “pampeanas”
del interior de la provincia (en general cabeceras de
servicios de áreas de explotación agropecuaria), los litorales
fluvial y marítimo, las pequeñas localidades rurales,
etc.
Nótese
que se establece como prioridad del proceso de
urbanización la “edificación de las parcelas”, otro aspecto en que la norma procura (en la
práctica sin éxito, o mejor dicho sin acompañamiento de
la gestión) enfrentar los procesos de especulación inmobiliaria.
Zonas y Espacios
Artículo 7°.- Denomínanse:
a) Zona residencial: La destinada a asentamientos humanos
intensivos, de usos relacionados con la residencia permanente
y sus compatibles, emplazadas en el área urbana.
b) Zona residencial extraurbana: La destinada a asentamientos
no intensivos de usos relacionados con la residencia no
permanente, emplazada en pleno contacto con la naturaleza,
en el área complementaria o en el área rural. Se incluyen
en esta zona los clubes de campo.
c) Zona comercial y administrativa: La destinada a usos
relacionados con la actividad gubernamental y terciaria,
emplazada en el área urbana.
d) Zona de esparcimiento: La destinada principalmente
a la actividad recreativa ociosa o activa, con el equipamiento
adecuado a dichos usos. Podrá estar ubicada en cualquiera
de las áreas.
e) Zona industrial: La destinada a la localización de
industrias agrupadas. Las zonas industriales se establecerán
en cualquiera de las áreas. Al decidir su localización
se tendrá particularmente en cuenta sus efectos sobre
el medio ambiente, sus conexiones con la red vial principal,
provisión de energía eléctrica, desagües industriales
y agua potable.
Las industrias molestas, nocivas o peligrosas deberán
establecerse obligatoriamente en zona industrial, ubicada
en área complementaria o rural, y circundada por cortinas
forestales. Parque industrial es el sector de la zona
industrial dotado de la infraestructura, el equipamiento
y los servicios públicos necesarios para el asentamiento
de industrias agrupadas, debiendo estar circundado por
cortinas forestales.
f) Zona de reserva: Al sector delimitado en razón de
un interés específico orientado al bien común.
g) Zona de reserva para ensanche urbano: Al sector que
el municipio delimite, si fuera necesario, en previsión
de futuras ampliaciones del área urbana.
h) Zona de recuperación: La que, en su estado actual,
no es apta para usos urbanos, pero resulta recuperable
mediante obras o acciones adecuadas.
i) Zona de recuperación de dunas o médanos vivos: Las
áreas que contienen formaciones de arenas no fijadas,
ya sea provenientes del desgaste de la plataforma o de
la erosión continental.
j) Zona de usos específicos: La delimitada para usos
del transporte (terrestre, marítimo o fluvial y aéreo),
de las comunicaciones, la producción o transmisión de
energía, la defensa, la seguridad y otros usos específicos.
Establece
principios de zonificación. Se omite la posibilidad de
zonas de usos mixtos. Nótese la preocupación por incluir
la categorización de la segunda residencia y los clubes
de campo, que contrasta con la omisión
de toda referencia a la vivienda popular.
Artículo 8°.- Denomínanse:
a) Espacios circulatorios: Las vías de tránsito para
vehículos y peatones, las que deberán establecerse claramente
en los planos de ordenamiento.
Según la importancia de su tránsito, o función, el sistema
de espacios circulatorios se dividirá en:
1.- Trama interna: Vías ferroviarias a nivel, elevadas
y subterráneas; autopistas urbanas, avenidas principales,
avenidas, calles principales, secundarias y de penetración
y retorno; senderos peatonales; espacios públicos para
estacionamiento de vehículos.
2.- Trama externa: Vías de la red troncal, acceso urbano,
caminos principales o secundarios.
b) Espacios verdes y libres públicos: Los sectores públicos
( en los que predomine la vegetación
y el paisaje), cuya función principal sea servir a la
recreación de la comunidad y contribuir a la depuración
del medio ambiente.
c) Espacios parcelarios: Los sectores destinados a parcelas
urbanas y rurales; los espacios destinados a parcelas
urbanas, dada su finalidad, se denominarán espacios edificables.
Capítulo III
Delimitacion y Dimensionado
Artículo 9°.- A los efectos de un mejor ordenamiento
funcional, las zonas podrán ser divididas en distritos
y subdistritos.
Artículo 10°.- Las áreas, subáreas, zonas y espacios
urbanos, deberán delimitarse según usos.
No
se establecen delimitaciones por tipo de tejido; tampoco
se realizan consideraciones sociales ni culturales
(como por ejemplo la preservación y valorización del patrimonio
construido).
Artículo 11°.- Para cada núcleo urbano se fijarán las
metas poblacionales establecidas en el plan regional respectivo,
adoptando, en caso de no haberlas, las que resulten del
cálculo según las tendencias.
De acuerdo a tales metas se dimensionarán las subáreas
y zonas que componen el núcleo urbano, regulándose la
ocupación del suelo para cada distrito y manzana o macizo
en base a las densidades poblacionales asignadas.
Resulta
ingenua la pretensión de controlar a través de los procesos
de planeamiento las dinámicas demográficas, y cuestionable
la idea de regular el tejido urbano a partir de una variable de difícil control (en especial
cuando se pretende hacerlo parcela por parcela) como es
la densidad poblacional.
Artículo 12°.- El diseño de la trama circulatoria tendrá
como objetivo la vinculación e integración de los espacios
parcelarios y verdes o libres públicos, procurando el
más seguro y eficiente desplazamiento de los medios de
transporte. Su trazado tendrá en cuenta la interrelación
con áreas y zonas adyacentes, diferenciando la circulación
vehicular de la peatonal. El sistema permitirá el tránsito
vehicular diferenciado, estableciendo dimensiones según
densidades y usos urbanos previstos, de acuerdo a los
criterios del cálculo más apropiados.
No
considera la diferenciación de transporte público y privado
en sus diferentes modos. No establece otras formas de jerarquía y compatibilidad de las movilidades
que la simple separación de los modos vehicular y peatonal.
Artículo 13°.- Los espacios verdes o libres públicos
de un núcleo urbano serán dimensionados en base a la población
potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento
para el mismo, adoptando un mínimo de diez metros cuadrados
(10 m2)
de área verde o libre por habitante.
Dentro de esa superficie, deberán computarse las plazoletas,
plazas y parques públicos, ya sean comunales o regionales.
Los espacios verdes serán convenientemente distribuidos
y ubicados en cada área o zona, a razón de tres y medio
metros cuadrados por habitante (3,50 m2/hab.) para plazoletas,
plazas o espacios libres vecinales; dos u medio metros
cuadrados por habitante (2,50 m2/hab.) para parques urbanos
y cuatro metros cuadrados por habitante (4 m2/hab.) para
parques comarcales o regionales.
A los efectos de computar los cuatro metros cuadrados
(4 m2)
correspondientes a parques comerciale o regionales podrán
incluirse los parques de dicha característica ubicados
en un radio de sesenta kilómetros (60 Km).
Establece
una adecuada cuantificación y jerarquía de espacios verdes públicos, si bien
no establece mecanismos de generación de los mismos
para los casos en que los estándares no se cumplen y no
existe disponibilidad de suelo público para su creación.
Capítulo IV
Del Proceso de Ocupación del Territorio
A) Creación y ampliación de núcleos urbanos o centros
de población.
Artículo 14°.- (Dec-Ley 10128/83) Se entenderá por creación
de un núcleo urbano al proceso de acondicionamiento de
un área con la finalidad de efectuar localizaciones humanas
intensivas de usos vinculados con la residencia, las actividades
de servicio y la producción y abastecimiento compatibles
con la misma, más el conjunto de previsiones normativas
destinadas a orientar la ocupación de dicha área y el
ejercicio de los usos mencionados, con el fin de garantizar
el eficiente y armónico desarrollo de los mismos y la
preservación de la calidad del medio ambiente.
Cuando la creación o ampliación de núcleos urbanos la
propicia la
Provincia o la
Municipalidad en inmuebles que no le
pertenezcan, y los respectivos propietarios no cedieren
las correspondientes superficies o concretaren por sí
el plan previsto, se declararán de utilidad pública las
fracciones que resulten necesarias a esos fines a los
efectos de su expropiación.
Se
establece la utilidad pública de los predios que pudieran ser afectados a la creación
o ampliación de núcleos urbanos, aunque no se menciona
la función social de la propiedad (concepto que tampoco
está incluido en la Constitución
Provincial) como fundamento ni el derecho
a la ciudad entre los objetivos.
Artículo 15°.- Toda creación de un núcleo urbano deberá
responder a una necesidad debidamente fundada, ser aprobada
por el Poder Ejecutivo, a propuesta del municipio respectivo,
por iniciativa de entidades estatales o de promotores
privados, y fundamentarse mediante un estudio que, además
de tomar en cuenta las orientaciones y previsiones del
respectivo plan regional, contenga como mínimo:
a) Justificación de los motivos y necesidades que indujeron
a propiciar la creación del nuevo núcleo urbano, con una
relación detallada de las principales funciones que habrá
de cumplir dentro del sistema o subsistema urbano que
pasará a integrar.
b) Análisis de
las ventajas comparativas que ofrece la localización elegida
en relación con otras posibles y la aptitud del sitio
para recibir los asentamientos correspondientes a los
diferentes usos.
c) Evaluación de la situación existente en el área afectada
en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento
del suelo.
d) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento
de agua potable en calidad de cantidad para satisfacer
las necesidades de la población potencial a servir.
e) Comprobación de la factibilidad real de dotar al nuevo
núcleo urbano de los servicios esenciales para su normal
funcionamiento.
f) Plan Director del nuevo núcleo urbano conteniendo
como mínimo:
- Justificación de las dimensiones asignadas al mismo,
así como a sus áreas y zonas constitutivas, con indicación
de las densidades poblacionales propuestas.
- Trama circulatoria y su conexión con los asentamientos
urbanos del sistema o subsistema al cual habrá de incorporarse.
- Normas sobre uso, ocupación, subdivisión, equipamiento
y edificación del suelo para sus distintas zonas.
- Red primaria de servicios públicos.
- Localización de los espacios verdes y reservas de uso
público y su dimensión según lo dispuesto por esta ley.
g) Plan previsto para la prestación de los servicios
esenciales y dotación de equipamiento comunitario.
Artículo 16°.- Se entenderá por ampliación de un núcleo
urbano al proceso de expansión ordenada de sus áreas o
zonas, a fin de cumplimentar las necesidades insatisfechas,
o satisfechas en forma deficiente de las actividades correspondientes
a los distintos usos que en él se cumplen.
Artículo 17°.- La ampliación de un área urbana deberá
responder a una fundada necesidad, ser aprobada por el
Poder Ejecutivo a propuesta del municipio respectivo y
justificarse mediante un estudio que, sin apartarse de
las previsiones y orientaciones del correspondiente plan
de ordenamiento, cumplimente los siguientes recaudos:
a) Que la ampliación propuesta coincida con alguno de
los ejes de crecimiento establecidos en el respectivo
plan urbano y que las zonas o distritos adyacentes
no cuenten con más de treinta (30) por ciento de sus parcelas
sin edificar.
b) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento
de agua potable en calidad y cantidad para satisfacer
las necesidades totales de la población potencial a servir.
c) Una cuidadosa evaluación de las disponibilidades de
tierra para el desarrollo de los usos urbanos y una ajustada
estimación de la demanda que la previsible evolución de
dichos usos producirá en el futuro inmediato.
d) Aptitud del sitio elegido para el desarrollo de los
usos urbanos.
e) Evaluación de la situación existente en el área afectada
en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento
del suelo.
f) Demostración de la factibilidad real de dotar al área
elegida de los servicios esenciales y equipamiento comunitario
que establece esta Ley.
g) Plan Director del área de ampliación conteniendo como
mínimo lo siguiente:
- Justificación de la magnitud de la ampliación propuesta.
- Densidad poblacional propuesta.
- Trama circulatoria y su conexión con la red existente.
- Localización y dimensión de los espacios verdes y libres
públicos y reservas fiscales.
h) Plan previsto para la prestación de los servicios
esenciales y la dotación del equipamiento comunitario.
Establece
condiciones para la creación o ampliación de núcleos urbanos,
entre los que se destacan las consideraciones ambientales
(agua) y, nuevamente, el completamiento del tejido existente.
No
se ha avanzado mayormente en la creación de nuevos núcleos
urbanos; en cambio los
núcleos urbanos se han expandido, en general en forma
contradictoria con estas prescripciones. No solo ha
habido omisiones por parte del estado, sino que este ha
sido en reiteradas ocasiones el principal trasgresor de
la normativa (como por ejemplo, en la gestión de los planes
de vivienda social y en la gestión de las urbanizaciones
privadas).
Artículo 18°.- Podrá disponerse la ampliación sin que
se cumpla lo establecido en la segunda parte del inciso
a) del artículo 17, si ella se llevara a cabo una operación
de carácter integral, y la misma comprendiese, además
de lo exigido en el artículo anterior:
1.- Habilitación de nuevas parcelas urbanas dotadas de
todos los servicios esenciales y el equipamiento comunitario
que establece esta ley.
2.- Construcción de edificios en el total de las parcelas.
3.- Apertura y cesión de espacios varios dotados de equipo
urbano completo (pavimento y redes de servicios)
4.- Construcción de vía principal pavimentada que vincule
la ampliación con la trama circulatoria existente.
También podrán habilitarse nuevos espacios edificables
sin haberse cubierto el grado de edificación establecido,
cuando la municipalidad constate situaciones generalizadas
que deriven en la ausencia de oferta de inmuebles o excesivo
precio de los ofrecidos. Igualmente podrá autorizarse
la ampliación cuando se ofrezca urbanizar zonas no aprovechables
para otros usos por sus condiciones físicas y mediante
la aplicación de métodos de recuperación.
En las situaciones previstas en el párrafo anterior deberán
satisfacerse los recaudos exigidos en la primera parte
de este artículo, con excepción de la construcción de
edificios en el total de las parcelas.
Sólo por excepción podrán habilitarse nuevos espacios
edificables si los mismos implican superar el tope poblacional
que hubiere previsto el plan de ordenamiento de cada núcleo
urbano.
El
artículo relativiza la necesidad de completamiento de los tejidos existentes,
aunque establece normas claras para los casos especiales
(salvo la última y desafortunada
frase).
B) Creación y ampliación de zonas de usos específicos.
Artículo 19°.- La creación o ampliación de las
zonas de usos específicos deberá responder a una necesidad
fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a propuesta
del municipio respectivo, localizarse en sitio apto para
la finalidad, ajustarse a las orientaciones y previsiones
del correspondiente Plan de Ordenamiento Municipal y cumplir
con las normas de la legislación vigente relativas al
uso de que se trate.
C) Reestructuración de núcleos urbanos.
Artículo 20°.- Se entenderá por reestructuración de áreas
o zonas de un núcleo urbano al proceso de adecuación del
trazado de sus áreas constitutivas a una sustancial modificación
de las normas que las regían en materia de uso, ocupación,
subdivisión y equipamiento.
Artículo 21°.- Todo proyecto de reestructuración de las
áreas constitutivas de un núcleo urbano deberá fundamentarse
debidamente y ser aprobado por el Poder Ejecutivo a propuesta
del municipio.
Los
artículos 20° y 21° consideran en forma muy escueta los procesos
de renovación urbana, que se reducen al aspecto normativo
y además se condicionan
a la aprobación de las autoridades provinciales, desvalorizando
los procesos de decisión local.
D) Disposiciones varias.
Artículo 22°.- Para la realización de ampliaciones futuras
podrán delimitarse zonas de reserva. Dicho acto no implicará
autorización automática para efectuar el cambio de uso,
ni modificación o restricción del existente, en tanto
su ejercicio no produzca efectos que dificulten el posterior
cambio de uso del suelo.
La habilitación de las zonas previstas para ensanche
se llevará a cabo gradualmente, mediante la afectación
de sectores de extensión proporcionada a la necesidad
prevista.
Debería
ampliarse el carácter, finalidad y condicionamientos para
la creación de estas áreas de reserva, a fin de justificar
su establecimiento y evitar incentivos a la especulación.
Artículo 23°.- Sólo se podrán crear o ampliar núcleos
urbanos y zonas de usos específicos en terrenos con médanos
o dunas que los mismos se encuentren fijados y forestados
de acuerdo con lo establecido en las normas provinciales
sobre la materia.
En dichos casos se preservará la topografía natural del
área y se adoptarán en el proyecto soluciones planialtimétricas
que aseguren un correcto escurrimiento de las aguas pluviales.
El tipo de uso, intensidad de ocupación y parcelamiento
admitidos serán los que permitan garantizar la permanencia
de la fijación y forestación.
Establece
otra restricción de carácter ambiental a la urbanización.
Artículo 24°.- (Ley 10.764) La denominación de los nuevos
núcleos urbanos la fijará el Poder Legislativo, prefiriendo
a dichos efectos aquellas que refieran a la región geográfica,
a hechos históricos vinculados con el lugar, a acontecimientos
memorables, así como a nombres de personas que por sus
servicios a la
Nación, a la
Provincia, al Municipio o a la Humanidad, se hayan hecho
acreedoras a tal distinción.
El cambio o modificación en la denominación de los núcleos
urbanos la fijará el Poder Legislativo a propuesta de
la Municipalidad con jurisdicción
sobre los mismos, respetando las pautas señaladas en el párrafo anterior.

Del
Uso, Ocupación, Subdivisión y Equipamiento del Suelo
Título III
Capitulo I
Del Uso Del Suelo
Artículo 25°.- Se denominará uso del suelo, a los efectos
de la presente ley, el destino establecido para el mismo
en relación al conjunto de actividades humanas que se
desarrollen o tenga las máximas posibilidades de desarrollarse
en un área territorial.
Artículo 26°.- (Decreto Ley 10128/83) En el ordenamiento
de cada Municipio se discriminará el uso de la tierra
en usos urbanos, rurales y específicos. Se considerarán
usos urbanos a los relacionados principalmente con la
residencia, el esparcimiento, las actividades terciarias
y las secundarias compatibles. Se considerarán usos rurales
a los relacionados básicamente con la producción agropecuaria,
forestal y minera. Se considerarán usos específicos a
los vinculados con las actividades secundarias, el transporte,
las comunicaciones, la energía, la defensa y seguridad,
etc., que se desarrollan en zonas o sectores destinados
a los mismos en forma exclusiva o en los que resultan
absolutamente preponderantes.
No
se incluye la consideración de áreas de reserva natural y ambiental.
Artículo 27°.- (Decreto Ley 10128/83) Para su afectación
actual o futura a toda zona deberá asignarse uso o usos
determinados.
En el momento de realizarse la afectación deberán establecerse
las restricciones y condicionamientos a que quedará sujeto
el ejercicio de dichos usos.
En las zonas del área urbana, así como en las residenciales
extraurbanas, industriales y de usos específicos del área
complementaria y rural, deberán fijarse las restricciones
y condicionamientos resultantes de los aspectos que a
continuación se detallan, que son independientes entre
sí con la zona, con el todo urbano y con sus proyecciones
externas;
1) Tipo de uso del suelo.
2) Extensión de ocupación del suelo (F.O.S.)
3) Intensidad de ocupación del suelo (F.O.T.) y, según
el uso, densidad.
4) Subdivisión del suelo.
5) Infraestructura de servicios y equipamiento comunitario.
Es
cuestionable el uso de la densidad como indicador para
el control “parcela a parcela” del territorio, cuando
en realidad se trata de un indicador de tipo macro-territorial.
No se incluye la consideración de las realidades
urbanas y los patrones de urbanización preexistentes.
Artículo 28°.- (Decreto Ley 10128/83) En cada zona, cualquiera
sea el área a que pertenezca, se permitirán todos los
usos que sean compatibles entre sí. Los molestos nocivos
o peligrosos serán localizados en distritos especiales,
con separación mínima a determinar según su grado de peligrosidad,
molestia o capacidad de contaminación del ambiente.
Artículo 29°.- (Decreto Ley 10128/83) Al delimitar zonas
según usos se tomarán particularmente en cuenta la concentración
de actividades afines en relación a su ubicación y la
escala de servicios que presten.
Estos
artículos establecen un saludable principio de mezcla
de usos por compatibilidad.
Artículo 30°.- (Decreto-Ley 10128/83) En las zonas de
las distintas áreas el dimensionado de las parcelas estará
condicionado por el tipo, intensidad y forma de ejercicio
de los distintos usos admitidos en las mismas.
Artículo 31°.- (Decreto Ley 10128/83) Asignado el uso
o usos a una zona del área urbana o a una zona residencial,
extraurbana, se establecerá la densidad bruta promedio
de la misma y la neta correspondiente a los espacios edificables.
Asimismo, se establecerán las superficies mínimas que
deben destinarse a áreas verdes de uso público, los servicios
esenciales y el equipamiento social necesario, para que
los usos asignados puedan ejercerse en el nivel permitido
por las condiciones de tipo urbanístico.
Como
ya se ha expresado en comentarios anteriores, la
densidad poblacional no es un indicador que pueda establecerse
parcela por parcela y debería ser la resultante de otras
formas de regulación y control.
Capítulo II
De la
Intensidad de la Ocupación
Artículo 32°.- Deberán distinguirse tres categorías en
la intensidad del asentamiento humano en el territorio:
1.- Población dispersa.
2.- Población agrupada.
3.- Población semiagrupada.
La intensidad de ocupación se medirá por la densidad
poblacional por metro cuadrado.
Denomínase densidad poblacional bruta a la relación entre
la población de un área o zona y la superficie total de
la misma.
Denomínase densidad poblacional neta a la relación entre
la población de un área o zona y la superficie de sus
espacios edificables, es decir, libre de los espacios
circulatorios y verdes públicos.
Artículo 33°.- Las áreas de población dispersa corresponden
al área rural, donde la edificación predominante es la
vivienda y las construcciones propias de la explotación
rural.
La densidad de población bruta promedio será menor a
cinco (5) habitantes por hectárea.
Todo proyecto de construcción de viviendas en áreas rurales
que ocasionen densidades mayores que la establecida, excepto
cuando esté vinculado a la explotación rural, se considerará
cambio de uso y sujeto a la aprobación previa correspondiente.
Artículo 34°.- Las áreas de población semiagrupada corresponden
a colonias rurales, y a otras localizaciones de muy baja
densidad.
La densidad poblacional bruta podrá fluctuar entre cinco
(5) y treinta (30) habitantes por hectárea.
Artículo 35°.- Las áreas de población agrupada corresponden
a las áreas urbanas y su edificación predominante es la
vivienda individual o colectiva, con los edificios complementarios,
servicios y equipamientos necesarios, que en conjunto
conforman al alojamiento integral de la población
A cada zona integrante de un área urbana deberá asignársele
densidad neta y densidad bruta.
Artículo 36°.- La densidad bruta promedio para toda el
área urbana, no podrá superar los ciento cincuenta (150)
habitantes por hectárea.
Artículo 37°.- La densidad poblacional neta máxima para
las distintas zonas urbanas y complementarias, excepto
clubes de campo será:
1.-Parcialmente dotadas de servicios:
Residencial y comercial urbano y extraurbano: sectores
con parcelas existentes a la vigencia de esta Ley que
carezcan de agua corriente y cloacas, la resultante de
una vivienda unifamiliar por parcela; cuando exista agua
corriente pero no cloacas, cualquier uso, ciento cincuenta
(150) habitantes por hectárea.
No obstante, cuando conviniere, el municipio podrá signar
una densidad potencial superior, que sólo podrá concretarse
con la prestación de los respectivos servicios.
2.- Totalmente dotadas de servicios esenciales:
Residencial: mil (1000) habitantes por hectárea.
Residencial extraurbano: ciento cincuenta (150) habitantes
por hectárea.
Comercial, administrativa y áreas análogas, excluídos
espacios para espectáculos públicos: dos mil (2000) habitantes
por hectárea.
En áreas con cloacas,
la densidad máxima estará limitada por la capacidad y
calidad de la fuente de agua potable.
La densidad neta para cada manzana, se establecerá con
independencia de la resultante de las edificaciones existentes
y será de aplicación para cada parcela motivo de nuevas
construcciones.
Artículo 38°.- La densidad poblacional que se asigne
a un área, subárea, zona o unidad rodeada de calles en
cumplimiento del uso establecido estará asimismo en relación
directa con la disponibilidad de áreas verdes o libres
públicas y con la dotación de servicios públicos y lugares
de estacionamiento que efectivamente cuente.
Podrá no obstante, preverse una densidad óptima mayor
que la actual, que podrá efectivizarse en el momento que
todos los condicionantes se cumplan.
Artículo 39°.- En cada zona la edificación será regulada
de tal forma que no agrupe en la misma una población mayor
que la prevista en base a la densidad poblacional establecida,
para lo cual se emplearán coeficientes que representen
la relación población-suelo-edificio y surjan de vincular
entre sí:
1.- Población.
2.- Densidad neta.
3.- El área neta de espacios edificables.
4.- La superficie edificada por habitante.
5.- Los factores de ocupación del suelo total.
Artículo 40°.- La cantidad máxima de personas por parcelas
será el resultado de multiplicar su superficie por la
densidad neta máxima que se fije para la zona en que esté
incluida.
El mínimo computable será de cuatro (4) personas por
parcelas.
Artículo 41°.- Establecida la población máxima para una
parcela, la cantidad máxima de personas que podrá alojar
cada edificio se computará de acuerdo a los siguientes
índices:
Uso
|
Cantidad de Ambientes
|
Personas por Dormitorio
|
Sup.Cubierta Total mínima por persona
|
Residencial unifamiliar
|
Hasta 2
|
2
|
14
m2
|
|
Más de 2
|
2
|
10
m2
|
Residencial multifamiliar
|
Hasta 2
|
2
|
15
m2
|
|
Más de 2
|
2
|
12
m2
|
Comercial y análogos
|
|
|
10
m2
|
Espectáculos públicos, Industrias y otros casos
|
A definir por los municipios según características
de cada uso y supuesto
|
|
|
|
|
|
En ningún caso, la superficie cubierta resultante podrá
sumar un volumen de edificación mayor que el que establezca
el F.O.T. para el caso.
Valen
las consideraciones ya expresadas sobre la inconveniencia
de utilizar la densidad poblacional como criterio de regulación
urbanística “parcela a parcela”.
Artículo 42°.- Denomínase factor de ocupación total (F.O.T.)
al coeficiente que debe multiplicarse por la superficie
total de cada parcela para obtener la superficie cubierta
máxima edificable en ella. Denomínase factor de ocupación
del suelo (F.O.S.) a la relación entre la superficie máxima
del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la
parcela. Ambos factores determinarán los volúmenes edificables.
El volumen máximo edificable de nivel de suelo hacia
arriba, en edificio de más de tres (3) plantas, será el
resultante de aplicar el F.O.T. máximo establecido para la zona considerando la distancia
mínima de piso a piso autorizada para vivienda con independencia
de la cantidad de plantas proyectadas.
Nótese
que los edificios de menos de tres plantas quedan exentos de cumplimiento
del FOT, salvo que haya una exigencia de la normativa
municipal en tal sentido.
Aunque
denostado habitualmente por su carácter abstracto, la
utilización del FOT permite
a la autoridad regulatoria un control de las capacidades
constructivas y de la consiguiente valorización del suelo,
que combinada con adecuadas normas de tejido permite además
una regulación morfológica de la ciudad.
Artículo 43°.- Se denomina superficie cubierta edificable
en una parcela a la suma de todas las áreas cubiertas
en cada planta, ubicados por encima del nivel de la vereda
o su equivalente que al efecto establezca el municipio,
incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y
exteriores.
Artículo 44°.- El plan de ordenamiento establecerá para
cada zona los máximos factores de ocupación total (F.O.T.)
y de ocupación del cuelo (F.O.S.) en función de usos permitidos,
de la población prevista, de una adecuada relación entre
los espacios edificables y los verdes y libres públicos,
del grado de prestación de los servicios esenciales y
de la superficie cubierta por habitante que se establezca.
(Ley 10653): Toda superficie cubierta, construida o a
construirse, destinada a albergar plantas de tratamiento
de efluentes industriales en establecimientos existentes
cuya antigüedad data con anterioridad a la vigencia del
Decreto Ley 7229, no será considerada a los fines de determinar
el cumplimiento de los índices urbanísticos F.O.S. y F.O.T.
Artículo 45°.- Los valores del F.O.T. serán como máximo
los siguientes:
Uso residencial: 2,5.
Uso comercial, administrativo y análogos:
3.
Otros usos: serán fijados por la reglamentación.
Artículo 46°.- Los valores del F.O.S. no podrán superar
a 0,6.
El
valor máximo establecido para la ocupación del suelo resulta
arbitrario en la pretensión de abarcar cualquier tipo
de situación urbana y configuración parcelaria.
Artículo 47°.- Por sobre los valores máximos del F.O.T.
y la densidad antes fijados y los máximos que el municipio
establezca para cada zona, se establecerán en el plan
de ordenamiento, incrementos o premios que en conjunto
no podrán superar el setenta (70) por ciento de los valores
máximos mencionados según la siguiente discriminación:
a) Por ancho de parcela: a partir de diez metros
(10 m.),
en forma proporcional y hasta un incremento máximo del
veinticinco (25) por ciento del F.O.T. Para nuevas parcelas
a partir de los anchos mínimos exigidos.
b) Por edificación separada de ejes divisores laterales,
con un mínimo de cuatro metros (4 m.), se incrementará el F.O.T.
entre el (10) por ciento y el quince (15) por ciento por
cada eje divisorio como máximo, computándose hasta un
treinta (30) por ciento en total.
c) Por edificación retirada voluntariamente de la
línea de construcción establecida, a razón de tres
(3) por ciento por cada metro de retiro, con un máximo
de quince (15) por ciento.
d) Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante
del F.O.S. máximo establecido para cada caso, proporcional
a la reducción y hasta un incremento máximo del F.O.T.
en un diez (10) por ciento.
e) por espacio libre público existente al frente, medido
desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio,
cero cinco (0,5) por ciento por cada metro, a partir de
los diez (10) metros y con un máximo del diez (10) por
ciento.
La cantidad de personas que aloje cada edificio podrá
aumentarse de acuerdo a los incrementos que en cada caso
corresponda.
Los
premios que otorga la normativa no son adecuados;
favorecen la destrucción de los tejidos urbanos históricos
y la dispersión urbana.
Artículo 48°.- Los municipios fijarán para cada zona
normas que garanticen la existencia de los centros de
manzanas libres de edificación. Asimismo determinarán
áreas y alturas edificables, retiros de edificación respecto
de las líneas municipal y divisorias, con arreglo a lo
establecido en el artículo anterior y tendientes a la
preservación y continuidad del espacio libre urbano.
No se autorizará el patio interno como medio de ventilación
e iluminación de locales de habitación y de trabajo. Podrán
autorizarse para cocinas, baños y locales auxiliares.
No
resulta aconsejable la prescripción indiscriminada del centro libre
de manzana. En tejidos bajos y continuos pueden lograrse
adecuados niveles de calidad habitacional y densidad a
partir de una adecuada trabazón de volúmenes construidos
y patios abiertos.
Artículo 49°.- En zonas con densidad mayor de ciento
cincuenta (150) habitantes por hectárea y en la construcción
de edificios multifamiliares será obligatoria la previsión
de espacios para estacionamiento o de cocheras, cuando
las parcelas tengan doce (12) metros o más de ancho, previéndose
una superficie de tres y medio (3,50) metros cuadrados
por persona como mínimo. Los municipios podrán establecer
excepciones a esta disposición cuando las características
de la zona y del proyecto así lo justifiquen.
La
última frase de este artículo establece vagamente la posibilidad
de superar la prescripción realizada, que castiga a las
urbanizaciones populares y a los tejidos históricos consolidados.
Capítulo III
De la Subdivisión del Suelo
A) Subdivisiones
Artículo 50°.- Una vez aprobada la creación de un núcleo
urbano, o la creación, ampliación o restructuración de
sus áreas, subáreas o zonas constitutivas, podrán efectuarse
las operaciones de subdivisión necesarias, con el dimensionado
que fija la presente Ley.
Artículo 51°.- Las normas municipales sobre subdivisión
no podrán establecer dimensiones inferiores a las que
con carácter general establece la presente ley, que será
de aplicación cuando el respectivo municipio carezca de
normas específicas.
Artículo 52°.- Las dimensiones en áreas urbanas y complementarias
serán las siguientes:
a) Unidades rodeadas de calles: Para sectores a subdividir
circundados por fracciones amanzanadas en tres (3) o más
de sus lados, las que determine la municipalidad en cada
caso. Para sectores a subdividir no comprendidos en el
párrafo anterior: Lado mínimo sobre vía de circulación
secundaria: cincuenta (50
m) metros.
Lado mínimo sobre vía de circulación principal: ciento
cincuenta (150) metros.
Se podrá adoptar el trazado de una o más calles internas
de penetración y retorno, preferentemente con accesos
desde una vía de circulación secundaria.
b) Parcelas:
Area Urbana en general
|
Ancho Mínimo M.
|
Sup. Min. m2
|
Hasta 200 pers./ha
|
12
|
300
|
De 201 hasta 500 pers./ha
|
15
|
375
|
De 501 hasta 800 pers./ha
|
20
|
600
|
De 801 hasta 1500 pers./ha
|
25
|
750
|
Más de 1500 pers./ha
|
30
|
900
|
Area urbanas frente a litoral Río de la Plata y Océano Atlántico
(hasta 5
Km. desde la ribera).
|
Hasta 200 pers./ha
|
15
|
400
|
De 201 hasta 500 pers./ha
|
20
|
500
|
De 501 hasta 800 pers./ha
|
25
|
750
|
Más de 800 pers./ha
|
30
|
900
|
Areas complementarias.
Las dimensiones deberán guardar
relación al tipo y la intensidad del
uso asignado
|
40
|
2000
|
Residencial extra-urbana
|
20
|
600
|
|
|
|
|
|
|
|
En todos los casos la relación máxima entre ancho y fondo
de parcela no será inferior a un tercio (1/3).
Dichas dimensiones mínimas no serán de aplicación cuando
se trate de proyectos urbanísticos integrales que signifiquen
la construcción de la totalidad de las edificaciones,
dotación de infraestructura y equipamiento comunitario
para los cuales la municipalidad mantenga la densidad
establecida y fije normas específicas sobre F.O.S., F.O.T.,
aspectos constructivos, ubicación de áreas verdes y libres
públicas y otras de aplicación para el caso. El dictado
de disposiciones reglamentarias o la aprobación de proyectos
exigirá el previo dictamen
del Ministerio de Obras Públicas.
Los mínimos antes indicados no podrán utilizarse para
disminuir las dimensiones de parcelas destinadas a uso
residencial creadas mediante la aplicación de normas que
establecían mínimos superiores.
Sólo podrán subdividirse manzanas o macizos existentes,
sin parcelar o parcialmente parcelados, en nuevas parcelas,
cuando se asegure a éstas la dotación de agua potable
y que la eliminación de excretas no contamine la fuente
de aprovechamiento de agua.
Nótese
que la norma es más flexible para la subdivisión de manzanas, macizos y polígonos que para la
subdivisión parcelaria. Las
medidas mínimas de parcela resultan poco adecuadas a las
necesidades de la urbanización popular (resultan excesivas
para la producción de vivienda unifamiliar) y alientan la dispersión territorial.
Artículo 52 bis.- (Artículo incorporado por Ley 13342)
Como caso particular de la categoría de Proyectos Urbanísticos
Integrales prevista en el artículo precedente, créase
la figura de “Conjuntos Habitacionales Preexistentes”.
Quedarán encuadrados en ésta categoría los emprendimientos
de viviendas promovidos por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires,
cuya construcción fuera iniciada antes del 31 de Diciembre
de 2004. En tales casos la autoridad de aplicación emitirá
mediante Acto Administrativo fundado un Certificado de
Aptitud Urbanístico, asignando indicadores adecuados para
contener los usos y volumetrías existentes. Asimismo señalará
en caso de verificarse situaciones inadecuadas, las medidas
que la autoridad de aplicación en materia de viviendas
deba aplicar para mitigar los perjuicios que estas urbanizaciones
ocasionan.
Medida
propuesta como paliativo a los efectos disgregadores de la producción de conjuntos de
vivienda social sin integración urbana; habilita la
generación de operaciones de rehabilitación urbana.
Artículo 53°.- En áreas rurales las parcelas no podrán
ser inferiores a una unidad económica de explotación extensiva
o intensiva, y sus dimensiones mínimas serán determinadas
en la forma establecida por el Código Rural, como también
las de aquellas parcelas destinadas a usos complementarios
de la actividad rural.
Este
artículo intenta prevenir la urbanización encubierta en
áreas rurales, aunque no resulta efectivo contra la expansión de urbanización privada de baja
densidad, como los “clubes de chacras”.
Artículo 54°.- En las subdivisiones dentro de áreas urbanas
que no impliquen cambio de uso, podrán aceptarse dimensiones
inferiores a las establecidas precedentemente, ya sea
por englobamientos que permitan generar parcelas con dimensiones
más acordes con las establecidas o por situaciones de
hecho dificilmente reversibles, tales como invasión de
linderos e incorporación de sobrantes.
Artículo 55°.- Prohíbese realizar subdivisiones en áreas
rurales que impliquen la creación de áreas urbanas con
densidad bruta mayor de treinta (30) habitantes por hectárea
a menos de un kilómetro de las rutas troncales nacionales
y provinciales, y de trescientos (300) metros de los accesos
a centros de población, con excepción de las necesarias
para asentar actividades complementarias al uso viario
y las industriales que establezca la zonificación correspondiente.
B) Cesiones
Artículo 56°.- Al crear o ampliar núcleos urbanos, áreas
y zonas, los propietarios de los predios involucrados
deberán ceder gratuitamente al Estado provincial las superficies
destinadas a espacios circulatorios, verdes, libres y
públicos y a reservas para la localización de equipamiento
comunitario de uso público, de acuerdo con los mínimos
que a continuación se indican:
En nuevos centros de Población
|
Area verde
|
Reserva Uso Público
|
Hasta 60.000 habitantes
|
6 m2/hab. (mínimo 1 hab.)
|
3 m2/hab.
|
Más de 60.000 hab.
|
(Será determinado por el M.O.P. mediante estudio especial
|
En ampliaciones de áreas urbanas.
|
de hasta 2.000 habitantes
|
3,5 m2/hab.
|
1 m2/hab.
|
de 2001 a 3.000 hab.
|
4 m2/hab.
|
1 m2/hab.
|
de 3.001 a 4.000 hab.
|
4,5 m2/hab.
|
1 m2/hab.
|
de 4.001 a 5.000 hab.
|
5 m2/hab.
|
1,5 m2/hab.
|
más de 5.000 hab.
|
6 m2/hab.
|
2 m2/hab.
|
En reestructuraciones dentro del área urbana:
|
|
|
|
|
Rigen los mismos índices del caso anterior, sin
superar el diez (10) por ciento de la superficie a subdividir
para áreas verdes y el cuatro (4) por ciento para reservas
de uso público.
Las
cesiones están previstas con criterio de mitigación
de impactos
y no de mitigación de plusvalías. Los límites previstos
para las superficies a ceder son reducidos y no se especifican
criterios sociales ni de calidad urbana. No queda definida
la posibilidad (en la práctica usada en algunos municipios)
de realizar las cesiones en predios distintos del que
origina la operación.
Artículo 57°.- Al parcelarse manzanas originadas con
anterioridad a la vigencia de esta ley, la donación de
áreas verdes y libres públicas y reservas fiscales, sin
variar la densidad media bruta prevista para el sector,
será compensada mediante el incremento proporcional de
la densidad neta y el F.O.T. máximos.
Nótese
que de esta manera se premia la retención especulativa de manzanas
no edificadas y ni siquiera parceladas...
Artículo 58°.- (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar
núcleos urbanos que limiten con el Océano Atlántico deberá
delimitarse una franja de cien (100) metros de ancho,
medida desde la línea de pie de médano o de acantilado,
lindera y paralela a las mismas, destinada a usos complementarios
al de playa, que se cederá gratuitamente al Fisco de la Provincia, fijada, arbolada,
parquizada y con espacio para estacionamiento de vehículos,
mediante trabajos a cargo del propietario cedente si la
creación o ampliación es propiciada por el mismo. Asimismo
y sin perjuicio de lo anterior, dentro de las áreas verdes
y libres públicas que corresponda ceder, según lo estipulado
en el artículo 56, no menos del setenta (70) por ciento
de ellas se localizarán en sectores adyacentes a la franja
mencionada en el párrafo anterior, con un frente mínimo
paralelo a la costa de cincuenta (50) metros y una profundidad
mínima de trescientos (300) metros, debidamente fijada
y forestada. La separación máxima entre estas áreas será
de tres mil (3.000) metros.
Artículo 59°.- (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar
núcleos urbanos se limiten con cursos o espejos de agua
permanentes, naturales o artificiales, deberá delimitarse
una franja que se cederá gratuitamente al Fisco Provincial
arbolada y parquizada, mediante trabajos a cargo del propietario
cedente si la creación o ampliación es propiciada por
el mismo. Tendrá un ancho de cincuenta (50 m) metros a contar de la línea de máxima creciente
en el caso de cursos de agua y de cien (100 m) metros medidos desde
el borde en el caso de espejos de agua. El borde y la
línea de máxima creciente serán determinados por la Dirección Provincial de Hidráulica. Asimismo,
cuando el espejo de agua esté total o parcialmente contenido
en el predio motivo de la subdivisión se excluirá del
título la parte ocupada por el espejo de agua, a fin de
delimitar el dominio estatal sobre el mismo. A los efectos
de este artículo la zona del Delta del Paraná se regirá
por normas específicas.
Estos
artículos establecen normas específicas para los litorales
marítimos, fluviales y lacustres. No queda claro en la
redacción si la exigencia del retiro rige para los espejos
de agua en urbanizaciones privadas (como el Boating Club
de San Isidro o Nordelta).
Artículo 60°.- (Texto
según Ley 13127) Por ninguna razón podrá modificarse el
destino de las áreas verdes y libres públicas, pues constituyen
bienes del dominio público del Estado, ni desafectarse
para su transferencia a entidades o personas de existencia
visible o personas jurídicas públicas o privadas, ni aún
para cualquier tipo de edificación, aunque sea de dominio
público, que altere su destino. Todo ello salvo el caso
de permuta por otros bienes de similares características
que permitan satisfacer de mejor forma el destino establecido.
Artículo 61°.- Autorízase al Poder Ejecutivo para permutar
reservas fiscales, una vez desafectadas de su destino
original, por inmuebles de propiedad particular cuando
se persiga la conformación de reservas de mayor dimensión
que las preexistentes o ubicadas en mejor situación para
satisfacer el interés público.
Los
artículos 60° y 61° aseguran la permanencia del dominio estatal sobre el espacio
público, al mismo tiempo que la posibilidad de disponer
del mismo en operaciones que puedan resultar convenientes
desde el punto de vista del patrimonio fiscal y la calidad
urbana.
Capítulo IV
De la Infraestructura, los Servicios y el Equipamiento
Comunitario
Artículo 62°.- Las áreas o zonas que se originen como
consecuencia de la creación, ampliación o reestructuración
de núcleos urbanos y zonas de usos específicos, podrán
habilitarse total o parcialmente sólo después que se haya
completado la infraestructura y la instalación de los
servicios esenciales fijados para el caso, y verificado
el normal funcionamiento de los mismos.
A estos efectos, se consideran infraestructura y servicios
esenciales.
A) Area Urbana:
Agua corriente, cloacas, pavimentos, energía eléctrica
domiciliaria, alumbrado público y desagües pluviales.
B) Zonas residenciales extraurbanas:
Agua corriente; cloacas para sectores con densidades
netas previstas mayores de ciento cincuenta (150) habitantes
por hectárea; alumbrado público y energía eléctrica domiciliaria;
pavimento en vías principales de circulación y tratamiento
de estabilización o mejorados para vías secundarias; desagües
pluviales de acuerdo a las características de cada caso.
Para los clubes de campo regirá lo dispuesto en el capítulo
correspondiente.
C) Otras zonas:
Los que correspondan, por analogía con los exigidos para
las áreas o zonas mencionadas precedentemente, y según
las necesidades de cada caso, a establecer por los municipios.
En cualquier caso, cuando las fuentes de agua potable
estén contaminadas o pudieran contaminarse fácilmente
por las características del subsuelo, se exigirá el servicio
de cloacas.
Artículo 63°.- Se entiende por equipamiento comunitario
a las edificaciones e instalaciones destinadas a satisfacer
las necesidades de la comunidad en materia de salud, seguridad,
educación, cultura, administración pública, justicia,
transporte, comunicaciones y recreación.
En cada caso la autoridad de aplicación fijará los requerimientos
mínimos, que estarán en relación con la dimensión y funciones
del área o zona de que se trate.
Estos
artículos establecen la dotación mínima de infraestructura y equipamiento
(con notable asimetría en la especificación para uno y
otro caso) para la urbanización, aunque omite
toda referencia acerca de la forma en que esta será provista,
en especial para los casos en que la urbanización ya se
ha producido. Se establece una consideración especial
para con los clubes de campo, que no resulta comprensible
si no es en el marco de una
concepción clasista del desarrollo urbano.
Capítulo V
Clubes de Campo
Artículo 64°.- Se entiende por club de campo o complejo
recreativo residencial a un área territorial de extensión
limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las
siguientes características básicas:
a) Esté localizada en área no urbana.
b) Una parte de la misma se encuentre equipada para la
practica de actividades deportivas,
sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza.
c) La parte restante se encuentre acondicionada para
la construcción de viviendas de uso transitorio.
d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas
deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional
y jurídica, que las convierte en un todo inescindible.
El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá
ser modificado, pero podrán reemplazarse unas actividades
por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse
en forma independiente de las unidades que constituyen
el área de viviendas.
Artículo 65°.-La creación de clubes de campo, estará
supeditada al cumplimiento de los siguientes requisitos:
1.- Contar con la previa aprobación municipal y
posterior convalidación técnica de los organismos competentes
del Ministerio de Obras Públicas. A estos efectos los
municipios designarán y delimitarán zonas del área rural
para la localización de clubes de campo, indicando la
densidad máxima bruta para cada zona.
2.- El patrocinador del proyecto debe asumir la responsabilidad
de realizar las 8obras de infraestructura de los servicios
esenciales y de asegurar la prestación de los mismos,
de efectuar el tratamiento de las vías de circulación
y accesos, de parquizar y arbolar el área en toda su extensión
y de materializar las obras correspondientes al equipamiento
deportivo, social y cultural.
2.1. Servicios esenciales:
2.1.1. Agua: Deberá asegurarse el suministro para consumo
humano en la cantidad y calidad necesaria, a fin de satisfacer
los requerimientos máximos previsibles, calculados en
base a la población tope estimada para el club. Deberá
garantizarse también la provisión de agua necesaria para
atender los requerimientos de las instalaciones de uso
común.
Podrá autorizarse el suministro mediante perforaciones
individuales cuando:
a) La napa a explotar no esté comunicada ni pueda contaminarse
fácilmente por las características del suelo.
b) Los pozos de captación se efectúen de acuerdo a las
normas provinciales vigentes.
c) La densidad neta no supere doce (12) unidades de vivienda
por hectárea.
2.1.2. Cloacas: se exigirá cuando las napas puedan contaminarse
fácilmente como consecuencia de las particulares características
del suelo o de la concentración de viviendas en un determinado
sector.
2.1.3. Energía eléctrica: Se exigirá para las viviendas,
locales de uso común y vías de circulación.
2.2. Tratamiento de calles y accesos;
2.2.1. Se exigirá la pavimentación de la vía de circulación
que una el acceso principal con las instalaciones centrales
del club, con una capacidad soporte de cinco mil (5.000)
kilogramos por eje. Las vías de circulación secundaria
deberán ser mejoradas con materiales o productos que en
cada caso acepte el municipio.
2.2.2. El acceso que vincule al club con una vía externa
pavimentada deberá ser tratado de modo que garantice su
uso en cualquier circunstancia.
2.2.3. Forestación: La franja perimetral deberá arbolarse
en su borde lindero al club.
2.3. Eliminación de residuos: Deberá utilizarse un sistema
de eliminación de residuos que no provoque efectos secundarios
perniciosos (humos, olores, proliferación de roedores,
etc).
3. Deberá cederse una franja perimetral de ancho no inferior
a siete cincuenta (7,50
m) metros con destino a vía de circulación.
Dicha franja se ampliará cuando el municipio lo estime
necesario. No se exigirá la cesión en los sectores del
predio que tengan resuelta la circulación perimetral.
Mientras la comuna no exija que dicha franja sea librada
al uso público, la misma podrá ser utilizada por el club.
Artículo 66°.- Los proyectos deberán ajustarse a los
siguientes indicadores urbanísticos y especificaciones
básicas:
a) La superficie total mínima del Club, la densidad media
bruta máxima de unidades de vivienda por hectárea, la
superficie mínima de las subparcelas o unidades funcionales
y el porcentaje mínimo de área común de esparcimiento
con relación a la superficie total se interrelacionarán
del modo que establece el siguiente cuadro:
Cantidad Máxima
De Viviendas
|
Densidad Bruta Máxima(Viv./Ha.)
|
Superficie Total Mínima Ha.
|
Superficie Mínima de Unidades Funcionales (Lotes m2)
|
Area Esparcimiento Mínima sobre el Total de Superficie
del Club
|
80
|
8
|
10
|
600
|
40
|
225
|
7,5
|
30
|
600
|
30
|
350
|
7
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50
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600
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30
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Los valores intermedios
se obtienen por simple interpolación lineal, la superficie
excedente que se obtiene al respetar la densidad bruta,
la superficie mínima de unidad funcional configurada como
lote y porcentaje mínimo de área común de esparcimiento
o la que resulte de superar el proyecto de Club de Campo
la superficie total mínima establecida, puede ser utilizada,
según convenga en cada caso, para ampliar las unidades
funcionales o el área común de esparcimiento.
b) Dimensiones mínimas de unidades funcionales: Regirán
para las unidades funcionales cuando las mismas se configuren
como lotes y variarán con la superficie total del club,
debiendo tener veinte (20) metros de ancho como mínimo
y la superficie que establece el cuadro del inciso a)
del presente artículo. La relación ancho-profundidad no
podrá ser inferior a un tercio (1/3).
c) Área común de esparcimiento: Deberá ser arbolada,
parquizada y equipada de acuerdo a la finalidad del club,
y a la cantidad prevista de usuarios.
Podrá computarse los espejos de agua comprendidos dentro
del título de dominio.
d) Red de circulación interna: Deberá proyectarse de
modo que se eliminen al máximo los puntos de conflicto
y se evite la circulación veloz. Las calles principales
tendrán un ancho mínimo de quince (15) metros y las secundarias
y las sin salida once (11) metros. En estas últimas el
"cul de sac" deberá tener un diámetro de veinticinco
(25) metros como mínimo.
e) Las construcciones podrán tener como máximo planta
baja y dos (2) pisos altos y no podrán ubicarse a menos
de cinco (5) metros de los límites de las vías de circulación.
f) Cuando se proyecten viviendas aisladas, la distancia
de cada una de ellas a la línea divisoria entre las unidades
funcionales configuradas como lotes, no podrá ser inferior
al sesenta (60) por ciento de la altura del edificio,
con un mínimo de tres (3) metros. En caso de techos inclinados,
la altura se tomará desde el nivel del suelo hasta el
baricentro del polígono formado por las líneas de máxima
pendiente de la cubierta y el plano de arranque de ésta.
En los casos en que las unidades funcionales no se generen
como lotes se proyecten viviendas apareadas, en cualquiera
de sus formas, la separación mínima entre volúmenes será
igual a la suma de las alturas de cada uno de ellos.
g) Al proyectar un club de campo deberán respetarse los
hechos naturales del valor paisajístico, tales como arboledas,
particularidades topográficas, lagunas, ríos y arroyos,
así como todo otro elemento de significación en los aspectos
indicados.
Artículo 67°.- En las situaciones existentes, cuando
una misma entidad jurídica agrupe a los propietarios de
parcelas ubicadas en un club de campo y existan calles
públicas, podrán convenirse con la respectiva municipalidad
el cerramiento total del área y la prestación de los servicios
habitualmente de carácter comunal bajo la responsabilidad
de la institución peticionante.
En todos los casos se garantizará que los organismos
públicos, en el ejercicio de su poder de policía, tengan
libre acceso a las vías de circulación interna y control
sobre los servicios comunes.
Artículo 68°.- La infraestructura de servicios, así como
el equipamiento comunitario propio de áreas urbanas serán
siempre responsabilidad de los titulares del dominio de
los clubes de campo.
Artículo 69°.- No podrán erigirse nuevos clubes de campo
dentro de un radio inferior a siete kilómetros (7 Km.) de los existentes, contado
desde los respectivos perímetros en sus puntos más cercanos.
Todo
este capítulo, único que la norma dedica en forma integral
a una forma específica de desarrollo urbano, constituye
en la práctica un
mecanismo de excepción que se brinda a los “clubes de
campo” (a los que realmente lo son y a los que encubren
otras formas de urbanización privada) para sortear los exigentes estándares que la propia norma exige al resto
de la producción urbana. Como se sostiene en el comentario
anterior, no puede entenderse esta excepcionalidad si
no es a partir de un fuerte sesgo clasista de la norma.
Título IV
De la Implementación del Ordenamiento Territorial
Capítulo I
Del proceso de Ordenamiento Territorial
Artículo 70°.- La responsabilidad primaria del ordenamiento
territorial recae en el nivel municipal y será obligatorio
para cada partido como instrumento sectorial.
Correctamente,
establece el derecho y la obligación del nivel estatal más cercano al
territorio para legislar sobre su ordenamiento.
Artículo 71°.- Se entiende, dentro del ordenamiento territorial,
por proceso de planeamiento físico, al conjunto de acciones
técnico-político-administrativas para la realización de
estudios, la formulación de propuestas y la adopción de
medidas específicas en relación con la organización de
un territorio, a fin de adecuarlo a las políticas y objetivos
de desarrollo general establecidos por los distintos niveles
jurisdiccionales (Nación, Provincia, Municipio) y en concordancia
con sus respectivas estrategias.
Artículo 72°.- En todo proceso de ordenamiento se deberá
considerar especialmente el sistema general de transporte
y las vías de comunicación.
Capítulo II
De los Organismos Intervinientes
Artículo 73°.- Intervendrán en el proceso de ordenamiento
territorial a nivel municipal sus oficinas de planeamiento,
locales o intermunicipales, y a nivel provincial el Ministerio
de Obras Públicas, la
Secretaría de Planeamiento y Desarrollo
y la Secretaría de Asuntos Municipales.
Capítulo III
De los Instrumentos de Aplicación
Artículo 74°.- Los municipios contarán, dentro de la
oficina de planeamiento, con un sector de planeamiento
físico que tendrá a su cargo los aspectos técnicos del
proceso de ordenamiento territorial del partido.
Artículo 75°.- El proceso de planeamiento se instrumentará
mediante la elaboración de etapas sucesivas que se considerarán
como partes integrantes del plan de ordenamiento. A estos
efectos se establecen las siguientes etapas:
1.- Delimitación preliminar de áreas.
2.- Zonificación según usos.
3.- Planes de ordenamiento municipal.
4.- Planes particularizados.
Artículo 76°.- En cada una de las etapas del proceso
de planeamiento establecido se procederá a la evaluación
de las etapas precedentes (excepto en los casos de planes
particularizados), a fin de realizar los ajustes que surjan
como necesidad de la profundización de la investigación
de los cambios producidos por la dinámica de crecimiento
e impactos sectoriales, y por los resultados de la puesta
en práctica de las medidas implementadas con anterioridad.
Artículo 77°.- Se entiende por delimitación preliminar
de áreas al instrumento técnico-jurídico de carácter preventivo
que tiene como objetivo reconocer la situación física
existente en el territorio de cada municipio, delimitando
las áreas urbanas y rurales y eventualmente zonas de usos
específicos. Permitirá dar en el corto plazo el marco
de referencia para encauzar y controlar los cambios de
uso, pudiendo establecer lineamientos generales sobre
ocupación y subdivisión del suelo.
Artículo 78°.- Se entiende por zonificación según usos
al instrumento técnico-jurídico tendiente a cubrir las
necesidades mínimas de ordenamiento físico territorial,
determinando su estructura general, la de cada una de
sus áreas y zonas constitutivas, en especial las de tipo
urbano, estableciendo normas de uso, ocupación y subdivisión
del suelo, dotación de infraestructura básica y morfología
para cada una de ellas.
Artículo 79°.- La zonificación según usos podrá realizarse
por etapas preestablecidas, una vez producido el esquema
de estructuración general, pudiendo incluir la prioridad
de sectores o distritos para la provisión de infraestructura,
servicios y equipamiento básicos como elemento indicativo
para las inversiones públicas y privadas.
Artículo 80°.- El plan de ordenamiento organizará físicamente
el territorio, estructurándolo en áreas, subáreas, zonas
y distritos vinculados por la trama circulatoria y programando
su desarrollo a través de propuestas de acciones de promoción,
regulación, previsión e inversiones, mediante métodos
operativos de ejecución en el corto, mediano y largo plazo,
en el cual deberán encuadrarse obligatoriamente los programas
de obras municipales, siendo indicativo para el sector
privado.
Fijará los sectores que deban ser promovidos, renovados,
transformados, recuperados, restaurados, preservados,
consolidados, o de reserva, determinando para cada uno
de ellos uso, ocupación y subdivisión del suelo, propuesta
de infraestructura, servicios y equipamiento, así como
normas sobre características morfológicas.
Artículo 81°.- Los planes de ordenamiento podrán tener
escala intermunicipal cuando así se determine a nivel
provincial o por iniciativa municipal, abarcando las
jurisdicciones de aquellos partidos que teniendo límites
comunes y problemas afines deban adoptar soluciones integradas.
Las mismas se concentrarán de acuerdo con los mecanismos
técnico-administrativos que se establezcan a nivel provincial
y comunal.
Artículo 82°.- Se entiende por plan particularizado al
instrumento técnico-jurídico tendiente al ordenamiento
y desarrollo físico parcial o sectorial de áreas, subáreas,
zonas o distritos, pudiendo abarcar áreas pertenecientes
a partidos linderos.
Estos
artículos establecen un clásico mecanismo de planificación
“en cascada”, con especificaciones de carácter técnico
pero carente de
un sentido estratégico político. Según el Documento
del I-CAPBA (2001), “son muy pocos los municipios
que alcanzaron a cumplir con las cuatro etapas mencionadas,
y muchos aún se encuentran en la delimitación preliminar
de áreas”.
En
la práctica, la implementación de estos mecanismos de planificación ha sido escasa
o nula en la mayoría de las jurisdicciones, incluyendo
la propia administración provincial.
Artículo 83°.- (Decreto Ley 10128/83) Las Ordenanzas
correspondientes a las distintas etapas de los planes
de ordenamiento podrán sancionarse una vez que dichas
etapas fueren aprobadas por el Poder Ejecutivo, el que
tomará intervención, previo dictamen de los Organismos
Provinciales competentes, a los siguientes efectos:
a) Verificar el grado de concordancia con los objetivos
y estrategias definidos por el Gobierno de la Provincia para el sector
y con las orientaciones generales y particulares de los
Planes Provinciales y Regionales de desarrollo económico
y social y de ordenamiento territorial (artículo 3, inciso
b), así como el grado de compatibilidad de las mismas
con las de los Municipios linderos.
b) Verificar si se ajustan en un todo al marco normativo
referencial dado por esta Ley y sus disposiciones reglamentarias,
y si al prever ampliaciones de áreas urbanas, zonas residenciales
extraurbanas e industriales se han cumplimentado las exigencias
contenidas en la misma para admitir dichos actos.
Establece
la primacía de la autoridad provincial en la jerarquización del proceso de
planeamiento, lo cual puede contradecir lo establecido
en el Artículo 70º.
Artículo 84°.- (Decreto-Ley 10128/83) Los Municipios, mediante ordenanzas,
podrán declarar a determinadas zonas en que el suelo urbano
se encuentre total o parcialmente inactivo, como:
1.- De provisión prioritaria de servicios y equipamiento
comunitario.
2.- De edificación necesaria.
3.- De englobamiento parcelario.
Este
Artículo, cuya propuesta se desarrolla en los Artículos
85º a 92º, establece mecanismos
de gestión potencialmente efectivos, que sin embargo no
se han usado adecuadamente en la práctica.
Artículo 85°.- La declaración de provisión prioritaria
de servicios y equipamiento implicará el compromiso de
dotar a determinada zona de la infraestructura necesaria
y de orientar hacia la misma la inversión pública y privada
que posibilite un más racional ejercicio de usos predominantes.
Tal declaración obligará a los organismos provinciales
y municipales a incluir como prioridades en sus programas
de obras la realización de los trabajos necesarios para
permitir la prestación de los servicios y dotación de
equipamiento. Se requerirá a los organismos nacionales
competentes que consideren dicha declaración para compatibilizar
también la prestación de los servicios a su cargo.
Artículo 86°.- Cuando las obras estuvieren ejecutadas,
y a fin de lograr el máximo aprovechamiento de las inversiones
realizadas, los municipios podrán establecer un gravamen
especial a las parcelas baldías o con edificación derruida,
que se aplicará a obras de infraestructura y equipamiento
comunitario.
Artículo 87°.- La declaración de un área como de edificación
necesaria afectará a las parcelas
baldías como a las con edificación derruída o paralizada,
pudiendo el municipio establecer plazos para edificar.
Artículo 88°.- Lo establecido en el artículo anterior
se ajustará a las siguientes condiciones:
a) Los plazos para edificar no podrán ser inferiores
a tres (3) ni superiores a ocho (8) años, contados a partir
de la declaración de edificación necesaria.
b) Los plazos señalados no se alterarán aunque durante
su transcurso se efectúen transmisiones de dominio, y
cuando esto ocurra deberá hacerse constar en la escritura
y publicitarse en el Registro de la Propiedad.
c) Transcurrido el plazo correspondiente sin que se haya
hecho obra alguna serán de aplicación multas de hasta
cincuenta (50) por ciento de la valuación fiscal de la
parcela.
Si la obra se hubiera indicado, pero no concluido, las
multas a aplicar serán proporcionales al grado de construcción
faltante para concluir la misma por un monto máximo del
treinta (30) por ciento de la valuación fiscal de la parcela.
d) Producido el incumplimiento a que alude el inciso
anterior la parcela respectiva quedará por la presente
ley declarada de utilidad pública y sujeta a expropiación
por parte de la municipalidad respectiva. Las multas que
se hubieren aplicado podrán deducirse de la indemnización
que correspondiere abonar.
e) También en estos casos podrá optarse por aplicar un
gravamen especial como se prevé en el artículo 86.
f) A los fines de este artículo, se entenderá por edificación
concluida al completamiento de las obras previstas con
las conexiones a los servicios necesarios, para permitir
su habilitación.
Artículo 89°.-Expropiada la parcela, la municipalidad
deberá ofrecerla en venta pública subasta dentro de los
seis (6) meses de inscripto el dominio a su nombre, asumiendo
el adquirente el compromiso de concluir la edificación
en un plazo no superior a los tres (3) años, contados
también desde la inscripción del dominio en el Registro
de la Propiedad.
La venta se realizará con la referida condición, cuyo
incumplimiento dará lugar a la revocación del dominio
y a la aplicación de multas proporcionales al grado de
construcción faltante para concluir la obra y por un monto
máximo del treinta (30) por ciento de la valuación fiscal.
La obligación asumida deberá anotarse en el Registro
de la
Propiedad.
Artículo 90°.- Los plazos establecidos en los artículos
anteriores se considerarán suspendidos en caso de fuerza
mayor o caso fortuito debidamente probado.
Artículo 91°.- La declaración de englobamiento parcelario
respecto de una determinada zona o área, a fin de posibilitar
su cambio de uso o reconformación parcelaria, implicará
por la presente ley su declaración de utilidad pública
y sujeta a expropiación por parte de la municipalidad.
Artículo 92°.- La Provincia ejecutará, con o sin la participación
de entidades o empresas privadas, programas de adecuación
de uso o reconformación parcelaria en áreas cuyo desarrollo
sea prioritario.
Según
el I-CAPBA (2001), estos Artículos “referidos a lo que
hoy se denomina genéricamente como “instrumentos de gestión”, dan el marco legal para la intervención
concreta del Estado Municipal en relación a la mejora
del ambiente urbano”.
Título V
De las Responsabilidades y Sanciones
Artículo 93°.- Las infracciones a las obligaciones establecidas
por la presente ley y planes de ordenamiento comunales,
serán sancionadas por las autoridades municipales, de
conformidad a lo dispuesto en el Código de Faltas Municipales.
Artículo 94°.- Las multas se graduarán según la importancia
de la infracción cometida y serán:
1.- De hasta un sueldo mínimo de la administración municipal,
cuando se trate de faltas meramente formales.
2.- De uno a cincuenta (50) sueldos mínimos de la administración
municipal, si fueren faltas que no causaren perjuicios
a terceros.
3.- De cincuenta (50) a quinientos (500) sueldos mínimos
de la
Administración municipal, en los supuestos
de violación a los planes de ordenamiento territorial,
que perjudiquen a terceros o infrinjan lo dispuesto en
materia de infraestructura de servicios, dimensiones mínimas
de parcelas, cambio de uso, factores de ocupación de suelo
y ocupación total, densidad y alturas máximas de edificación.
Podrán disponerse, igualmente, la medidas
accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales
y en especial disponer la suspensión de obras, remoción,
demolición o adecuación de las construcciones erigidas
indebidamente.
Los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas
podrán constatar la comisión de infracciones y disponer
medidas preventivas, remitiendo las actuaciones a la municipalidad
correspondiente para la aplicación de sanciones.
Artículo 95°.- La falta de pago de las multas en el término
de diez (10) días siguientes a la notificación, permitirá
la actualización de su monto de acuerdo a la variación
producida hasta el momento del efectivo pago, según los
índices y procedimientos establecidos en el Código Fiscal.
Artículo 96°.- Cuando fuere responsable de la infracción
algún profesional, la autoridad administrativa enviará
los antecedentes al Consejo o entidad profesional respectiva,
a los efectos de su juzgamiento.
Sin perjuicio de ello, podrá disponerse la exclusión
del infractor en las actuaciones donde se constate la
falta.
Artículo 97°.- Serán solidariamente responsables por
las infracciones cometidas, el peticionante, propietarios,
empresas promotoras o constructoras y profesionales, en
su caso.
Los
artículos 93º a 97º establecen un sistema de castigos que resulta insuficiente
para remplazar la falta de voluntad política en la aplicación
de la Ley.
Título VI
De la aplicación de la presente ley
Artículo 98°.- Los municipios que no dispongan de planes
aprobados y en vigencia, deberán ejecutar la etapa de
delimitación preliminar de áreas y completarla en un plazo
no superior a los ciento veinte (120) días, contados a
partir de la vigencia de la presente ley.
Artículo 99°.- Los municipios que tengan en vigencia
zonificaciones y normas de uso, ocupación, subdivisión
y equipamiento del suelo, tendrán un plazo máximo de ciento
ochenta (180) días para adecuarlas a las exigencias de
la presente ley.
Mientras tanto, podrán continuar aplicando las normas
que tenían en vigencia, con excepción de las referidas
a creación y ampliación de núcleos o centros de población,
áreas y zonas y las relativas a subdivisiones que impliquen
cambio de uso del suelo, para las que serán de aplicación
inmediata las establecidas en esta ley.
Estos
Artículos establecen plazos no cumplidos en la realidad:
solo unos pocos
municipios cumplen con las exigencias de la norma.
Artículo 100°.- En tanto los municipios no cuenten con
delimitación de áreas y zonificación según usos, no podrán
proponer la creación ni la ampliación o restructuración
de las áreas y zonas de sus núcleos urbanos, ni operaciones
de subdivisión de suelo que impliquen cambio de uso urbano.
Tampoco podrán autorizar densidades netas mayores de seiscientos
habitantes por hectárea (600 hab/ha), en áreas urbanas
que cuenten con todos los servicios esenciales fijados
para las subáreas urbanizadas, ni densidades netas mayores
de ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea, en
zonas o unidades rodeadas de calles y parcelas con frente
a calles que carezcan de cloacas.
Artículo 101°.- Todo parcelamiento originado en planos
aprobados con anterioridad a la presente ley, que carezca
de las condiciones de saneamiento y servicios de agua
corriente o cloacas exigidos para el adecuado asentamiento
poblacional, queda sujeto a las restricciones para el
uso que implica la prohibición de erigir edificaciones
hasta tanto se cumplimenten las condiciones de saneamiento
o infraestructuras necesarias. Igual limitación se aplicará
cuando con posterioridad a la aprobación del parcelamiento,
se produzca la modificación de las condiciones de hecho
que determinaron su viabilidad. El Poder Ejecutivo establecerá
las parcelas o zona afectada por la restricción y la municipalidad
correspondiente denegará la aprobación de planos o impedirá
la edificación, hasta tanto se efectúe la certificación
de los organismos provinciales competentes que acredite
el cumplimiento de las condiciones exigidas. La restricción
al uso que se establezca se anotará en el Registro de
la
Propiedad.
Este
Artículo habilita al Poder Ejecutivo provincial a restringir
de manera radical la posibilidad de construir en desarrollos
urbanos carentes de las cualidades exigidas por la
norma. Las implicancias sociales, económicas y políticas
de tal intervención requieren un soporte mucho más fuerte
que un mero texto normativo sin apoyo en la gestión.
Artículo 102°.- (Decreto Ley 10128/83) Cuando el interés
público lo requiera, el Poder Ejecutivo podrá regular,
mediante Decreto, la autorización de proyectos referidos
a situaciones particularizadas o zonas o distritos determinados,
aún cuando no se satisfagan algunos de los recaudos o
indicadores establecidos en la presente ley.
Dichas autorizaciones deberán tener carácter general
y ser compatibles con los objetivos y principios establecidos
en la presente ley para el proceso de ordenamiento territorial.
El organismo Provincial o Municipal proponente deberá
elevar la propuesta acompañada de los estudios que la
fundamentan.
Este
Artículo establece una cuestionable modalidad de excepción
que contradice el sentido general de la norma.
Artículo 103°.- La presente ley tiene carácter de orden
público y regirá a partir de su publicación en el "Boletín
Oficial", siendo aplicable a todo trámite o proyecto
que no tuviere aprobación definitiva.
Artículo 104°.- (Decreto Ley 10128/83) Deróganse las
Leyes 695, 3468, 3487, 4739, 8809, 8684, 9116 y toda otra
disposición que se oponga a la presente.

Conclusiones
El
Decreto Ley 8912 puede ser visto como un intento de solucionar
los problemas urbanísticos de la Provincia de Buenos Aires…
o como parte misma del problema; en cualquier caso, la
opinión mayoritaria es que no
ha constituido una solución.
Si
bien resulta plausible la pretensión de la norma en cuanto
a elevar los estándares de calidad de la urbanización,
no están previstos los instrumentos políticos que harían
posible la concreción de ese objetivo. Y las pautas de
control del crecimiento a partir de la regulación de la
densidad poblacional parcela a parcela distorsionan el
desarrollo virtuoso de los tejidos urbanos. La norma prevé
en cambio algunas herramientas interesantes para la gestión
(las enunciadas en los artículos 84º a 92º) que no han
sido suficientemente promovidas ni utilizadas. La supremacía
del nivel provincial en la aplicación de los instrumentos
de planificación y la absoluta omisión de consideraciones
respecto a la urbanización popular constituyen las marcas
más evidentes de la
matriz autoritaria de su concepción.
Las
posturas políticas y técnicas acerca del futuro de esta
normativa oscilan entre el reclamo por una modificación más o menos amplia del texto
existente y el reemplazo
por una nueva ley, superadora de sus contenidos. Cabe
señalar que con el transcurso de los años “la 8912”
ha dejado de ser la única norma regulatoria del desarrollo
urbano, el cual se encuentra también afectado por los
numerosos decretos modificatorios y/o reglamentarios,
y por las Leyes 11459
(de Radicación y Habilitación de Industrias) y
11723
(de Medio Ambiente) que a
través del mecanismo de la
Evaluación de Impacto Ambiental deja
abierta una vía de excepcionalidad a los mandatos
de la norma aquí analizada.
Esta
superposición normativa y algunas de las posturas incluidas
en las distintas agendas de reconsideración de la norma
serán objeto de una próxima nota en el marco de esta serie.
MC
El
análisis crítico de la legislación urbanística y de ordenamiento
territorial en la
Argentina comenzó en el número 82 con
la nota La
Ley
de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de Mendoza,
por Marcelo Corti. Continuó en el número 83 con la nota
Ordenamiento
territorial y ordenamiento ambiental, por
Hernán Petrelli, y en el número 84 con El
Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires,
por Marcelo Corti.
.
Esta serie continuará en los próximos
números de café
de las ciudades con nuevos análisis
del Decreto Ley 8912, de Ordenamiento Territorial y Usos
del Suelo de la
Provincia de Buenos Aires, y de los proyectos
de normativa nacional.
En
mayo de 2001 el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Buenos Aires
organizó en la
Cámara de Diputados bonaerense un Seminario
de Ordenamiento y Gestión del Territorio, sobre el Decreto
Ley 8912, a través del I-CAPBA,
su Instituto de investigaciones (posteriormente desmantelado
en la gestión de Eduardo Crivos). Pueden consultarse la
versión
taquigráfica de la
Jornada
y el
Documento confeccionado por el I-CAPBA como
aporte institucional a la misma.
Gestiones
posteriores del Colegio volvieron a abordar la cuestión
del Decreto Ley 8912; por ejemplo, la reciente 2º Jornada
Región, Territorio y Normativa: Hacia una nueva Normativa
Urbana para la
Provincia de Buenos Aires, organizada
por el CAPBA
D.IX en Necochea.
Ver
la propuesta
de modificación del Decreto Ley 8912 realizada
en el año 2007 por la Subsecretaría de Urbanismo y Vivienda de la Provincia de Buenos Aires.
Sobre
normativa y planeamiento territorial y urbanístico en
la Argentina, ver también
entre otras notas en café
de las ciudades:
Número
72 I Planes de las ciudades (II)
La
ausencia de una legislación territorial en la Argentina
I El déficit regulatorio y sus consecuencias
I Marcelo Corti
Número
66 I Planes y Política de las Ciudades (II)
El
Plan Estratégico Territorial y la construcción de la Argentina
deseada I La búsqueda de
consensos para el despliegue territorial de la inversión
pública I Marcelo Corti I
Número
62 I Planes y Política de las ciudades
Normativa
urbanística: la articulación entre planeamiento, participación
y gestión I Sobre los conflictos
alrededor del Código de Planeamiento Urbano de Buenos
Aires I Marcelo Corti
Número
60 I Planes de las ciudades (II)
Lineamientos
Estratégicos para la Región Metropolitana de Buenos Aires
I Escenarios alternativos, políticas urbanas, instrumentos
de gestión I Entrevista a Alfredo Garay
Número
54 I Planes de las ciudades
Normativa
urbana, casuística y visión procedimental
I Sobre el debate “¿Evaluar impactos o planificar la ciudad?”.
I Artemio Pedro Abba
Número
43 I Planes de las ciudades
¿Evaluar impactos o planificar
la ciudad? I
Apuntes para una normativa urbana (I). I Mario L. Tercco
Número
36 I Política de las ciudades (III)
Por
la reforma urbana en Argentina
I Declaración en el Día Internacional del Hábitat.