AÑO 8 - NUMERO 85 - Noviembre 2009
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Planes de las ciudades El Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires Un
análisis crítico de la legislación argentina (IV)
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El
Decreto-Ley 8912/77 regula el Ordenamiento Territorial y el
Uso del Suelo en A
pesar de su origen ilegítimo y de las críticas que desde distintos
sectores (y por razones muchas veces contrapuestas) recibió
a lo largo de los años, la norma se mantiene prácticamente en sus mismos términos y constituyó
durante muchos años, hasta las recientes sanciones de En esta nota propondremos un análisis de la normativa bonaerense a partir de la trascripción comentada del Decreto Ley. Dados los objetivos de esta serie de notas, trabajamos sobre la versión actualizada y efectivamente vigente de la norma, con independencia del momento y circunstancia de redacción o modificación de los respectivos fragmentos. En lo sucesivo, se utiliza la tipografía en itálica para la trascripción de la norma (los subrayados son nuestros), y la tipografía en color para los comentarios.
Titulo I Capitulo Unico Artículo 1°.-La presente ley rige el ordenamiento del
territorio de Artículo 2°.- Son objetivos fundamentales del ordenamiento
territorial: a) Asegurar la preservación y el mejoramiento del medio
ambiente, mediante una adecuada organización de las actividades
en el espacio. b) La proscripción de acciones degradantes del ambiente
y la corrección de los efectos de las ya producidas. c) La creación de condiciones físico-espaciales que posibiliten
satisfacer al menor costo económico y social, los requerimientos
y necesidades de la comunidad en materia de vivienda, industria,
comercio, recreación, infraestructura, equipamiento, servicios
esenciales y calidad del medio ambiente. d) La preservación de las áreas y sitios de interés natural,
paisajístico, histórico o turístico, a los fines del uso racional
y educativo de los mismos. e) La implantación de los mecanismos legales, administrativos
y económico-financieros que doten al gobierno municipal de los
medios que posibiliten la eliminación de los excesos especulativos, a fin de asegurar que el proceso de ordenamiento
y renovación urbana se lleve a cabo salvaguardando los intereses
generales de la comunidad. f) Posibilitar la participación orgánica de la comunidad
en el proceso de ordenamiento territorial, como medio de asegurar
que tanto a nivel de la formulación propuesta, como de su realización,
se procure satisfacer sus intereses, aspiraciones y necesidades. g) Propiciar y estimular la generación de una clara conciencia
comunitaria sobre la necesidad vital de la preservación y recuperación
de los valores ambientales.
No
se menciona entre los objetivos el cumplimiento del Derecho
a Nótese la inclusión de objetivos vinculados al control de la especulación (al menos en sus “excesos”) en el inciso e) y al ejercicio de la participación “de la comunidad” en el inciso f). Artículo 3°.- Establécense los siguientes principios
en materia de ordenamiento territorial: a) Deberá concebirse como un proceso ininterrumpido en
el que un conjunto de pautas y disposiciones normativas orienten
las decisiones y acciones del sector público y encaucen las
del sector privado, hacia el logro de objetivos predeterminados.,
reajustables en función de los cambios no previstos, que experimente
la realidad sobre la que se actúa. b) Las comunas deberán realizarlo en concordancia con
los objetivos y estrategias definidas por el Gobierno Provincial
para el sector y con las orientaciones generales y particulares
de los planes provinciales y regionales de desarrollo económico
y social y de ordenamiento físico. c) En las aglomeraciones, conurbaciones y regiones urbanas
será encarado con criterio integral, por cuanto rebasa las divisiones
jurisdiccionales. Los municipios integrantes de las mismas,
adecuarán el esquema territorial y la clasificación de sus áreas
a la realidad que se presenta en su territorio. Esta acción
deberá encararse en forma conjunta entre los municipios integrantes
de cada región, con las coordinación
a nivel provincial. d) Deberá tenerse fundamentalmente en cuenta el tipo
e intensidad de las relaciones funcionales que vinculan a las
distintas áreas entre sí. e) La localización de actividades y la intensidad y modalidad
de la ocupación del suelo se hará con criterio racional, a fin
de prevenir, y en lo posible revertir, situaciones críticas,
evitando las interrelaciones de usos del suelo que resulten
inconvenientes. Establece
un típico sistema de planeamiento “en cascada” desde los planes
provinciales y regionales hasta los planes municipales. Ordena
la realización de planes
o esquemas de coherencia metropolitanos o intermunicipales,
aunque no prevé o especifica una instancia de coordinación con
otras jurisdicciones provinciales o con En la práctica, estas instancias de planeamiento no fueron implementadas sino en muy escasas oportunidades; mucho menos en los casos de coordinación intermunicipal. Pero estas falencias no son propias de la norma, sino de la gestión.
Titulo II Capitulo I - Del Criterio General Artículo 4°.- Estarán sometidos al cumplimiento de la
presente ley las personas físicas y jurídicas públicas o privadas,
con la única excepción de razones de seguridad y defensa. Reafirma la inclusión de los distintos niveles y organizaciones del Estado (habitual transgresor de sus propias normas) entre los sujetos obligados al cumplimiento de la normativa. Capítulo II De Artículo 5°.- I- Los municipios delimitarán su territorio
en: a) Areas rurales. b) Areas urbanas y áreas complementarias destinadas a
emplazamientos de usos relacionados con la producción agropecuaria
extensiva, forestal, minera y otros. El área rural comprenderá las áreas destinadas a emplazamientos
de usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva,
forestal, minera y otros. El área urbana comprenderá dos subáreas: la urbanizada
y la semiurbanizada. Las áreas complementarias comprenderán las zonas circundantes
o adyacentes al área urbana, relacionadas funcionalmente. Las áreas urbanas y las complementarias conforman los
centros de población y son partes integrantes de una unidad
territorial. II.- En las distintas áreas podrán localizarse zonas
de usos específicos de acuerdo a la modalidad, tipo y características
locales, y serán: residencial, urbana y extraurbana, comercial
y administrativa, de producción agropecuaria, ictícola, industrial
y extractiva, de esparcimiento ocioso y activo, de reserva,
ensanche, transporte, comunicaciones, energía, defensa, seguridad,
recuperación y demás usos específicos. La existencia o no de áreas, subáreas o zonas determinadas,
como así la ubicación de algunas de éstas, dependerá de las
condiciones propias o necesidades de cada partido o de cada
uno de sus núcleos urbanos. Las áreas, subáreas y zonas, cuando así corresponda,
se dividirán en espacios parcelarios, circulatorios y verdes
y libres públicos. De las Areas y Subáreas Artículo 6°.- Se entiende por: Area Urbana: La destinada a asentamientos humanos intensivos,
en la que se desarrollen usos vinculados con la residencia,
las actividades terciarias y las de producción compatibles. Subárea Urbanizada: El o los sectores del área urbana,
continuos o discontinuos, donde existen servicios públicos y
equipamiento comunitario como para garantizar su modo de vida
pleno. El o los perímetros de esta subárea comprenderán todos
los sectores servidos como mínimo con energía eléctrica, pavimento,
agua corriente y cloacas. Subárea Semiurbanizada: El o los sectores intermedios
o periféricos del área urbana, que constituyen de hecho una
parte del centro de población por su utilización como tal, con
parte de la infraestructura de servicios y del equipamiento
necesario, pero que una vez completados pasarán a constituirse
en subáreas urbanizadas. A este efecto deberá lograrse como
prioridad el completamiento de: a) La infraestructura de servicios y el equipamiento
comunitario. b) La edificación de las parcelas. Areas Complementarias: Los sectores circundantes o adyacentes
al área urbana, en los que se delimiten zonas destinadas a reserva
para ensanche de la misma o de sus partes constitutivas, y a
otros usos específicos.
Estos artículos establecen una elemental clasificación del territorio, que resulta correcta pero adolece de: - carencia de instrumentos para asegurar o promover el completamiento de la urbanización. Una de las consecuencias más evidentes es la aparición de los ‘asentamientos” marginales en la periferia, sustituyendo los loteos populares sin servicios adecuados promovidos por el sector privado entre las décadas de 1940 y 1970 (que de todos modos ya estaban llegando a su fin para la época de sanción de la norma, afectados por la desindustrialización en marcha y la consiguiente afectación al empleo y la capacidad de pago de los trabajadores). - la reducida definición de las áreas complementarias no establece mecanismos de regulación ni contención de la expansión urbana, y favorece el efecto especulativo de la expectativa de urbanización en áreas periurbanas. La normativa no considera particularidades regionales ni establece diferencias entre modalidades muy diversas de aglomeración urbana: la conurbación metropolitana, las ciudades “pampeanas” del interior de la provincia (en general cabeceras de servicios de áreas de explotación agropecuaria), los litorales fluvial y marítimo, las pequeñas localidades rurales, etc. Nótese
que se establece como prioridad del proceso de
urbanización la “edificación de las parcelas”, otro aspecto en que la norma procura (en la
práctica sin éxito, o mejor dicho sin acompañamiento de la gestión)
enfrentar los procesos de especulación inmobiliaria. Zonas y Espacios Artículo 7°.- Denomínanse: a) Zona residencial: La destinada a asentamientos humanos
intensivos, de usos relacionados con la residencia permanente
y sus compatibles, emplazadas en el área urbana. b) Zona residencial extraurbana: La destinada a asentamientos
no intensivos de usos relacionados con la residencia no permanente,
emplazada en pleno contacto con la naturaleza, en el área complementaria
o en el área rural. Se incluyen en esta zona los clubes de campo. c) Zona comercial y administrativa: La destinada a usos
relacionados con la actividad gubernamental y terciaria, emplazada
en el área urbana. d) Zona de esparcimiento: La destinada principalmente
a la actividad recreativa ociosa o activa, con el equipamiento
adecuado a dichos usos. Podrá estar ubicada en cualquiera de
las áreas. e) Zona industrial: La destinada a la localización de
industrias agrupadas. Las zonas industriales se establecerán
en cualquiera de las áreas. Al decidir su localización se tendrá
particularmente en cuenta sus efectos sobre el medio ambiente,
sus conexiones con la red vial principal, provisión de energía
eléctrica, desagües industriales y agua potable. Las industrias molestas, nocivas o peligrosas deberán
establecerse obligatoriamente en zona industrial, ubicada en
área complementaria o rural, y circundada por cortinas forestales.
Parque industrial es el sector de la zona industrial dotado
de la infraestructura, el equipamiento y los servicios públicos
necesarios para el asentamiento de industrias agrupadas, debiendo
estar circundado por cortinas forestales. f) Zona de reserva: Al sector delimitado en razón de
un interés específico orientado al bien común. g) Zona de reserva para ensanche urbano: Al sector que
el municipio delimite, si fuera necesario, en previsión de futuras
ampliaciones del área urbana. h) Zona de recuperación: La que, en su estado actual,
no es apta para usos urbanos, pero resulta recuperable mediante
obras o acciones adecuadas. i) Zona de recuperación de dunas o médanos vivos: Las
áreas que contienen formaciones de arenas no fijadas, ya sea
provenientes del desgaste de la plataforma o de la erosión continental. j) Zona de usos específicos: La delimitada para usos
del transporte (terrestre, marítimo o fluvial y aéreo), de las
comunicaciones, la producción o transmisión de energía, la defensa,
la seguridad y otros usos específicos.
Establece principios de zonificación. Se omite la posibilidad de zonas de usos mixtos. Nótese la preocupación por incluir la categorización de la segunda residencia y los clubes de campo, que contrasta con la omisión de toda referencia a la vivienda popular. Artículo 8°.- Denomínanse: a) Espacios circulatorios: Las vías de tránsito para
vehículos y peatones, las que deberán establecerse claramente
en los planos de ordenamiento. Según la importancia de su tránsito, o función, el sistema
de espacios circulatorios se dividirá en: 1.- Trama interna: Vías ferroviarias a nivel, elevadas
y subterráneas; autopistas urbanas, avenidas principales, avenidas,
calles principales, secundarias y de penetración y retorno;
senderos peatonales; espacios públicos para estacionamiento
de vehículos. 2.- Trama externa: Vías de la red troncal, acceso urbano,
caminos principales o secundarios. b) Espacios verdes y libres públicos: Los sectores públicos
( en los que predomine la vegetación
y el paisaje), cuya función principal sea servir a la recreación
de la comunidad y contribuir a la depuración del medio ambiente. c) Espacios parcelarios: Los sectores destinados a parcelas
urbanas y rurales; los espacios destinados a parcelas urbanas,
dada su finalidad, se denominarán espacios edificables.
Capítulo III Delimitacion y Dimensionado Artículo 9°.- A los efectos de un mejor ordenamiento
funcional, las zonas podrán ser divididas en distritos y subdistritos. Artículo 10°.- Las áreas, subáreas, zonas y espacios
urbanos, deberán delimitarse según usos. No se establecen delimitaciones por tipo de tejido; tampoco se realizan consideraciones sociales ni culturales (como por ejemplo la preservación y valorización del patrimonio construido). De acuerdo a tales metas se dimensionarán las subáreas
y zonas que componen el núcleo urbano, regulándose la ocupación
del suelo para cada distrito y manzana o macizo en base a las
densidades poblacionales asignadas.
Resulta ingenua la pretensión de controlar a través de los procesos de planeamiento las dinámicas demográficas, y cuestionable la idea de regular el tejido urbano a partir de una variable de difícil control (en especial cuando se pretende hacerlo parcela por parcela) como es la densidad poblacional. Artículo 12°.- El diseño de la trama circulatoria tendrá
como objetivo la vinculación e integración de los espacios parcelarios
y verdes o libres públicos, procurando el más seguro y eficiente
desplazamiento de los medios de transporte. Su trazado tendrá
en cuenta la interrelación con áreas y zonas adyacentes, diferenciando
la circulación vehicular de la peatonal. El sistema permitirá
el tránsito vehicular diferenciado, estableciendo dimensiones
según densidades y usos urbanos previstos, de acuerdo a los
criterios del cálculo más apropiados. No considera la diferenciación de transporte público y privado en sus diferentes modos. No establece otras formas de jerarquía y compatibilidad de las movilidades que la simple separación de los modos vehicular y peatonal. Artículo 13°.- Los espacios verdes o libres públicos
de un núcleo urbano serán dimensionados en base a la población
potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento para
el mismo, adoptando un mínimo de diez metros cuadrados ( Dentro de esa superficie, deberán computarse las plazoletas,
plazas y parques públicos, ya sean comunales o regionales. Los espacios verdes serán convenientemente distribuidos
y ubicados en cada área o zona, a razón de tres y medio metros
cuadrados por habitante (3,50 m2/hab.) para plazoletas, plazas
o espacios libres vecinales; dos u medio metros cuadrados por
habitante (2,50 m2/hab.) para parques urbanos y cuatro metros
cuadrados por habitante (4 m2/hab.) para parques comarcales
o regionales. A los efectos de computar los cuatro metros cuadrados
(
Establece una adecuada cuantificación y jerarquía de espacios verdes públicos, si bien no establece mecanismos de generación de los mismos para los casos en que los estándares no se cumplen y no existe disponibilidad de suelo público para su creación. Capítulo IV Del Proceso de Ocupación del Territorio A) Creación y ampliación de núcleos urbanos o centros
de población. Artículo 14°.- (Dec-Ley 10128/83) Se entenderá por creación
de un núcleo urbano al proceso de acondicionamiento de un área
con la finalidad de efectuar localizaciones humanas intensivas
de usos vinculados con la residencia, las actividades de servicio
y la producción y abastecimiento compatibles con la misma, más
el conjunto de previsiones normativas destinadas a orientar
la ocupación de dicha área y el ejercicio de los usos mencionados,
con el fin de garantizar el eficiente y armónico desarrollo
de los mismos y la preservación de la calidad del medio ambiente. Cuando la creación o ampliación de núcleos urbanos la
propicia
Se
establece la utilidad pública de los predios que pudieran ser afectados a la creación
o ampliación de núcleos urbanos, aunque no se menciona la
función social de la propiedad (concepto que tampoco está incluido
en Artículo 15°.- Toda creación de un núcleo urbano deberá
responder a una necesidad debidamente fundada, ser aprobada
por el Poder Ejecutivo, a propuesta del municipio respectivo,
por iniciativa de entidades estatales o de promotores privados,
y fundamentarse mediante un estudio que, además de tomar en
cuenta las orientaciones y previsiones del respectivo plan regional,
contenga como mínimo: a) Justificación de los motivos y necesidades que indujeron
a propiciar la creación del nuevo núcleo urbano, con una relación
detallada de las principales funciones que habrá de cumplir
dentro del sistema o subsistema urbano que pasará a integrar. b) Análisis de
las ventajas comparativas que ofrece la localización elegida
en relación con otras posibles y la aptitud del sitio para recibir
los asentamientos correspondientes a los diferentes usos. c) Evaluación de la situación existente en el área afectada
en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento
del suelo. d) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento
de agua potable en calidad de cantidad para satisfacer las
necesidades de la población potencial a servir. e) Comprobación de la factibilidad real de dotar al nuevo
núcleo urbano de los servicios esenciales para su normal funcionamiento. f) Plan Director del nuevo núcleo urbano conteniendo
como mínimo: - Justificación de las dimensiones asignadas al mismo,
así como a sus áreas y zonas constitutivas, con indicación de
las densidades poblacionales propuestas. - Trama circulatoria y su conexión con los asentamientos
urbanos del sistema o subsistema al cual habrá de incorporarse. - Normas sobre uso, ocupación, subdivisión, equipamiento
y edificación del suelo para sus distintas zonas. - Red primaria de servicios públicos. - Localización de los espacios verdes y reservas de uso
público y su dimensión según lo dispuesto por esta ley. g) Plan previsto para la prestación de los servicios
esenciales y dotación de equipamiento comunitario. Artículo 16°.- Se entenderá por ampliación de un núcleo
urbano al proceso de expansión ordenada de sus áreas o zonas,
a fin de cumplimentar las necesidades insatisfechas, o satisfechas
en forma deficiente de las actividades correspondientes a los
distintos usos que en él se cumplen. Artículo 17°.- La ampliación de un área urbana deberá
responder a una fundada necesidad, ser aprobada por el Poder
Ejecutivo a propuesta del municipio respectivo y justificarse
mediante un estudio que, sin apartarse de las previsiones y
orientaciones del correspondiente plan de ordenamiento, cumplimente
los siguientes recaudos: a) Que la ampliación propuesta coincida con alguno de
los ejes de crecimiento establecidos en el respectivo plan urbano
y que las zonas o distritos adyacentes no cuenten con más
de treinta (30) por ciento de sus parcelas sin edificar. b) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento
de agua potable en calidad y cantidad para satisfacer las necesidades
totales de la población potencial a servir. c) Una cuidadosa evaluación de las disponibilidades de
tierra para el desarrollo de los usos urbanos y una ajustada
estimación de la demanda que la previsible evolución de dichos
usos producirá en el futuro inmediato. d) Aptitud del sitio elegido para el desarrollo de los
usos urbanos. e) Evaluación de la situación existente en el área afectada
en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento
del suelo. f) Demostración de la factibilidad real de dotar al área
elegida de los servicios esenciales y equipamiento comunitario
que establece esta Ley. g) Plan Director del área de ampliación conteniendo como
mínimo lo siguiente: - Justificación de la magnitud de la ampliación propuesta. - Densidad poblacional propuesta. - Trama circulatoria y su conexión con la red existente. - Localización y dimensión de los espacios verdes y libres
públicos y reservas fiscales. h) Plan previsto para la prestación de los servicios
esenciales y la dotación del equipamiento comunitario.
Establece condiciones para la creación o ampliación de núcleos urbanos, entre los que se destacan las consideraciones ambientales (agua) y, nuevamente, el completamiento del tejido existente. No se ha avanzado mayormente en la creación de nuevos núcleos urbanos; en cambio los núcleos urbanos se han expandido, en general en forma contradictoria con estas prescripciones. No solo ha habido omisiones por parte del estado, sino que este ha sido en reiteradas ocasiones el principal trasgresor de la normativa (como por ejemplo, en la gestión de los planes de vivienda social y en la gestión de las urbanizaciones privadas). Artículo 18°.- Podrá disponerse la ampliación sin que
se cumpla lo establecido en la segunda parte del inciso a) del
artículo 17, si ella se llevara a cabo una operación de carácter
integral, y la misma comprendiese, además de lo exigido en el
artículo anterior: 1.- Habilitación de nuevas parcelas urbanas dotadas de
todos los servicios esenciales y el equipamiento comunitario
que establece esta ley. 2.- Construcción de edificios en el total de las parcelas. 3.- Apertura y cesión de espacios varios dotados de equipo
urbano completo (pavimento y redes de servicios) 4.- Construcción de vía principal pavimentada que vincule
la ampliación con la trama circulatoria existente. También podrán habilitarse nuevos espacios edificables
sin haberse cubierto el grado de edificación establecido, cuando
la municipalidad constate situaciones generalizadas que deriven
en la ausencia de oferta de inmuebles o excesivo precio de los
ofrecidos. Igualmente podrá autorizarse la ampliación cuando
se ofrezca urbanizar zonas no aprovechables para otros usos
por sus condiciones físicas y mediante la aplicación de métodos
de recuperación. En las situaciones previstas en el párrafo anterior deberán
satisfacerse los recaudos exigidos en la primera parte de este
artículo, con excepción de la construcción de edificios en el
total de las parcelas. Sólo por excepción podrán habilitarse nuevos espacios
edificables si los mismos implican superar el tope poblacional
que hubiere previsto el plan de ordenamiento de cada núcleo
urbano. El artículo relativiza la necesidad de completamiento de los tejidos existentes, aunque establece normas claras para los casos especiales (salvo la última y desafortunada frase). B) Creación y ampliación de zonas de usos específicos. Artículo 19°.- La creación o ampliación de las
zonas de usos específicos deberá responder a una necesidad fundada,
ser aprobada por el Poder Ejecutivo a propuesta del municipio
respectivo, localizarse en sitio apto para la finalidad, ajustarse
a las orientaciones y previsiones del correspondiente Plan de
Ordenamiento Municipal y cumplir con las normas de la legislación
vigente relativas al uso de que se trate. C) Reestructuración de núcleos urbanos. Artículo 20°.- Se entenderá por reestructuración de áreas
o zonas de un núcleo urbano al proceso de adecuación del trazado
de sus áreas constitutivas a una sustancial modificación de
las normas que las regían en materia de uso, ocupación, subdivisión
y equipamiento. Artículo 21°.- Todo proyecto de reestructuración de las
áreas constitutivas de un núcleo urbano deberá fundamentarse
debidamente y ser aprobado por el Poder Ejecutivo a propuesta
del municipio. Los artículos 20° y 21° consideran en forma muy escueta los procesos de renovación urbana, que se reducen al aspecto normativo y además se condicionan a la aprobación de las autoridades provinciales, desvalorizando los procesos de decisión local. D) Disposiciones varias. Artículo 22°.- Para la realización de ampliaciones futuras
podrán delimitarse zonas de reserva. Dicho acto no implicará
autorización automática para efectuar el cambio de uso, ni modificación
o restricción del existente, en tanto su ejercicio no produzca
efectos que dificulten el posterior cambio de uso del suelo. La habilitación de las zonas previstas para ensanche
se llevará a cabo gradualmente, mediante la afectación de sectores
de extensión proporcionada a la necesidad prevista. Debería ampliarse el carácter, finalidad y condicionamientos para la creación de estas áreas de reserva, a fin de justificar su establecimiento y evitar incentivos a la especulación. En dichos casos se preservará la topografía natural del
área y se adoptarán en el proyecto soluciones planialtimétricas
que aseguren un correcto escurrimiento de las aguas pluviales.
El tipo de uso, intensidad de ocupación y parcelamiento admitidos
serán los que permitan garantizar la permanencia de la fijación
y forestación. Establece otra restricción de carácter ambiental a la urbanización. El cambio o modificación en la denominación de los núcleos
urbanos la fijará el Poder Legislativo a propuesta de
Del
Uso, Ocupación, Subdivisión y Equipamiento del Suelo Título III Capitulo I Del Uso Del Suelo Artículo 25°.- Se denominará uso del suelo, a los efectos
de la presente ley, el destino establecido para el mismo en
relación al conjunto de actividades humanas que se desarrollen
o tenga las máximas posibilidades de desarrollarse en un área
territorial. Artículo 26°.- (Decreto Ley 10128/83) En el ordenamiento
de cada Municipio se discriminará el uso de la tierra en usos
urbanos, rurales y específicos. Se considerarán usos urbanos
a los relacionados principalmente con la residencia, el esparcimiento,
las actividades terciarias y las secundarias compatibles. Se
considerarán usos rurales a los relacionados básicamente con
la producción agropecuaria, forestal y minera. Se considerarán
usos específicos a los vinculados con las actividades secundarias,
el transporte, las comunicaciones, la energía, la defensa y
seguridad, etc., que se desarrollan en zonas o sectores destinados
a los mismos en forma exclusiva o en los que resultan absolutamente
preponderantes.
No se incluye la consideración de áreas de reserva natural y ambiental. Artículo 27°.- (Decreto Ley 10128/83) Para su afectación
actual o futura a toda zona deberá asignarse uso o usos determinados. En el momento de realizarse la afectación deberán establecerse
las restricciones y condicionamientos a que quedará sujeto el
ejercicio de dichos usos. En las zonas del área urbana, así como en las residenciales
extraurbanas, industriales y de usos específicos del área complementaria
y rural, deberán fijarse las restricciones y condicionamientos
resultantes de los aspectos que a continuación se detallan,
que son independientes entre sí con la zona, con el todo urbano
y con sus proyecciones externas; 1) Tipo de uso del suelo. 2) Extensión de ocupación del suelo (F.O.S.) 3) Intensidad de ocupación del suelo (F.O.T.) y, según
el uso, densidad. 4) Subdivisión del suelo. 5) Infraestructura de servicios y equipamiento comunitario. Es
cuestionable el uso de la densidad como indicador para el control
“parcela a parcela” del territorio, cuando en realidad se trata
de un indicador de tipo macro-territorial. No se incluye la consideración de las realidades
urbanas y los patrones de urbanización preexistentes.
Artículo 28°.- (Decreto Ley 10128/83) En cada zona, cualquiera
sea el área a que pertenezca, se permitirán todos los usos que
sean compatibles entre sí. Los molestos nocivos o peligrosos
serán localizados en distritos especiales, con separación mínima
a determinar según su grado de peligrosidad, molestia o capacidad
de contaminación del ambiente. Artículo 29°.- (Decreto Ley 10128/83) Al delimitar zonas
según usos se tomarán particularmente en cuenta la concentración
de actividades afines en relación a su ubicación y la escala
de servicios que presten. Artículo 31°.- (Decreto Ley 10128/83) Asignado el uso
o usos a una zona del área urbana o a una zona residencial,
extraurbana, se establecerá la densidad bruta promedio de la
misma y la neta correspondiente a los espacios edificables.
Asimismo, se establecerán las superficies mínimas que deben
destinarse a áreas verdes de uso público, los servicios esenciales
y el equipamiento social necesario, para que los usos asignados
puedan ejercerse en el nivel permitido por las condiciones de
tipo urbanístico.
Como ya se ha expresado en comentarios anteriores, la densidad poblacional no es un indicador que pueda establecerse parcela por parcela y debería ser la resultante de otras formas de regulación y control. Capítulo II De Artículo 32°.- Deberán distinguirse tres categorías en
la intensidad del asentamiento humano en el territorio: 1.- Población dispersa. 2.- Población agrupada. 3.- Población semiagrupada. La intensidad de ocupación se medirá por la densidad
poblacional por metro cuadrado. Denomínase densidad poblacional bruta a la relación entre
la población de un área o zona y la superficie total de la misma. Denomínase densidad poblacional neta a la relación entre
la población de un área o zona y la superficie de sus espacios
edificables, es decir, libre de los espacios circulatorios y
verdes públicos. Artículo 33°.- Las áreas de población dispersa corresponden
al área rural, donde la edificación predominante es la vivienda
y las construcciones propias de la explotación rural. La densidad de población bruta promedio será menor a
cinco (5) habitantes por hectárea. Todo proyecto de construcción de viviendas en áreas rurales
que ocasionen densidades mayores que la establecida, excepto
cuando esté vinculado a la explotación rural, se considerará
cambio de uso y sujeto a la aprobación previa correspondiente. Artículo 34°.- Las áreas de población semiagrupada corresponden
a colonias rurales, y a otras localizaciones de muy baja densidad. La densidad poblacional bruta podrá fluctuar entre cinco
(5) y treinta (30) habitantes por hectárea. Artículo 35°.- Las áreas de población agrupada corresponden
a las áreas urbanas y su edificación predominante es la vivienda
individual o colectiva, con los edificios complementarios, servicios
y equipamientos necesarios, que en conjunto conforman al alojamiento
integral de la población A cada zona integrante de un área urbana deberá asignársele
densidad neta y densidad bruta. Artículo 36°.- La densidad bruta promedio para toda el
área urbana, no podrá superar los ciento cincuenta (150) habitantes
por hectárea. Artículo 37°.- La densidad poblacional neta máxima para
las distintas zonas urbanas y complementarias, excepto clubes
de campo será: 1.-Parcialmente dotadas de servicios: Residencial y comercial urbano y extraurbano: sectores
con parcelas existentes a la vigencia de esta Ley que carezcan
de agua corriente y cloacas, la resultante de una vivienda unifamiliar
por parcela; cuando exista agua corriente pero no cloacas, cualquier
uso, ciento cincuenta (150) habitantes por hectárea. No obstante, cuando conviniere, el municipio podrá signar
una densidad potencial superior, que sólo podrá concretarse
con la prestación de los respectivos servicios. 2.- Totalmente dotadas de servicios esenciales: Residencial: mil (1000) habitantes por hectárea. Residencial extraurbano: ciento cincuenta (150) habitantes
por hectárea. Comercial, administrativa y áreas análogas, excluídos
espacios para espectáculos públicos: dos mil (2000) habitantes
por hectárea. En áreas con cloacas,
la densidad máxima estará limitada por la capacidad y calidad
de la fuente de agua potable. La densidad neta para cada manzana, se establecerá con
independencia de la resultante de las edificaciones existentes
y será de aplicación para cada parcela motivo de nuevas construcciones. Artículo 38°.- La densidad poblacional que se asigne
a un área, subárea, zona o unidad rodeada de calles en cumplimiento
del uso establecido estará asimismo en relación directa con
la disponibilidad de áreas verdes o libres públicas y con la
dotación de servicios públicos y lugares de estacionamiento
que efectivamente cuente. Podrá no obstante, preverse una densidad óptima mayor
que la actual, que podrá efectivizarse en el momento que todos
los condicionantes se cumplan. Artículo 39°.- En cada zona la edificación será regulada
de tal forma que no agrupe en la misma una población mayor que
la prevista en base a la densidad poblacional establecida, para
lo cual se emplearán coeficientes que representen la relación
población-suelo-edificio y surjan de vincular entre sí: 1.- Población. 2.- Densidad neta. 3.- El área neta de espacios edificables. 4.- La superficie edificada por habitante. 5.- Los factores de ocupación del suelo total. Artículo 40°.- La cantidad máxima de personas por parcelas
será el resultado de multiplicar su superficie por la densidad
neta máxima que se fije para la zona en que esté incluida. El mínimo computable será de cuatro (4) personas por
parcelas. Artículo 41°.- Establecida la población máxima para una
parcela, la cantidad máxima de personas que podrá alojar cada
edificio se computará de acuerdo a los siguientes índices:
En ningún caso, la superficie cubierta resultante podrá
sumar un volumen de edificación mayor que el que establezca
el F.O.T. para el caso. Valen las consideraciones ya expresadas sobre la inconveniencia de utilizar la densidad poblacional como criterio de regulación urbanística “parcela a parcela”.
Artículo 42°.- Denomínase factor de ocupación total (F.O.T.)
al coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total
de cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable
en ella. Denomínase factor de ocupación del suelo (F.O.S.) a
la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por
el edificio y la superficie de la parcela. Ambos factores determinarán
los volúmenes edificables. El volumen máximo edificable de nivel de suelo hacia
arriba, en edificio de más de tres (3) plantas, será el resultante
de aplicar el F.O.T. máximo establecido para la zona considerando la distancia
mínima de piso a piso autorizada para vivienda con independencia
de la cantidad de plantas proyectadas.
Nótese que los edificios de menos de tres plantas quedan exentos de cumplimiento del FOT, salvo que haya una exigencia de la normativa municipal en tal sentido. Aunque denostado habitualmente por su carácter abstracto, la utilización del FOT permite a la autoridad regulatoria un control de las capacidades constructivas y de la consiguiente valorización del suelo, que combinada con adecuadas normas de tejido permite además una regulación morfológica de la ciudad. Artículo 43°.- Se denomina superficie cubierta edificable
en una parcela a la suma de todas las áreas cubiertas en cada
planta, ubicados por encima del nivel de la vereda o su equivalente
que al efecto establezca el municipio, incluyendo espesores
de tabiques y muros interiores y exteriores. Artículo 44°.- El plan de ordenamiento establecerá para
cada zona los máximos factores de ocupación total (F.O.T.) y
de ocupación del cuelo (F.O.S.) en función de usos permitidos,
de la población prevista, de una adecuada relación entre los
espacios edificables y los verdes y libres públicos, del grado
de prestación de los servicios esenciales y de la superficie
cubierta por habitante que se establezca. (Ley 10653): Toda superficie cubierta, construida o a
construirse, destinada a albergar plantas de tratamiento de
efluentes industriales en establecimientos existentes cuya antigüedad
data con anterioridad a la vigencia del Decreto Ley 7229, no
será considerada a los fines de determinar el cumplimiento de
los índices urbanísticos F.O.S. y F.O.T. Artículo 45°.- Los valores del F.O.T. serán como máximo
los siguientes: Uso residencial: 2,5. Uso comercial, administrativo y análogos:
3. Otros usos: serán fijados por la reglamentación. Artículo 46°.- Los valores del F.O.S. no podrán superar
a 0,6. El valor máximo establecido para la ocupación del suelo resulta arbitrario en la pretensión de abarcar cualquier tipo de situación urbana y configuración parcelaria. Artículo 47°.- Por sobre los valores máximos del F.O.T.
y la densidad antes fijados y los máximos que el municipio establezca
para cada zona, se establecerán en el plan de ordenamiento,
incrementos o premios que en conjunto no podrán superar el setenta
(70) por ciento de los valores máximos mencionados según la
siguiente discriminación: a) Por ancho de parcela: a partir de diez metros
( b) Por edificación separada de ejes divisores laterales,
con un mínimo de cuatro metros ( c) Por edificación retirada voluntariamente de la
línea de construcción establecida, a razón de tres (3) por
ciento por cada metro de retiro, con un máximo de quince (15)
por ciento. d) Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante
del F.O.S. máximo establecido para cada caso, proporcional a
la reducción y hasta un incremento máximo del F.O.T. en un diez
(10) por ciento. e) por espacio libre público existente al frente, medido
desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio, cero
cinco (0,5) por ciento por cada metro, a partir de los diez
(10) metros y con un máximo del diez (10) por ciento. La cantidad de personas que aloje cada edificio podrá
aumentarse de acuerdo a los incrementos que en cada caso corresponda. Los
premios que otorga la normativa no son adecuados;
favorecen la destrucción de los tejidos urbanos históricos y
la dispersión urbana.
Artículo 48°.- Los municipios fijarán para cada zona
normas que garanticen la existencia de los centros de manzanas
libres de edificación. Asimismo determinarán áreas y alturas
edificables, retiros de edificación respecto de las líneas municipal
y divisorias, con arreglo a lo establecido en el artículo anterior
y tendientes a la preservación y continuidad del espacio libre
urbano. No se autorizará el patio interno como medio de ventilación
e iluminación de locales de habitación y de trabajo. Podrán
autorizarse para cocinas, baños y locales auxiliares. No
resulta aconsejable la prescripción indiscriminada del centro libre
de manzana. En tejidos bajos y continuos pueden lograrse
adecuados niveles de calidad habitacional y densidad a partir
de una adecuada trabazón de volúmenes construidos y patios abiertos.
Artículo 49°.- En zonas con densidad mayor de ciento
cincuenta (150) habitantes por hectárea y en la construcción
de edificios multifamiliares será obligatoria la previsión de
espacios para estacionamiento o de cocheras, cuando las parcelas
tengan doce (12) metros o más de ancho, previéndose una superficie
de tres y medio (3,50) metros cuadrados por persona como mínimo.
Los municipios podrán establecer excepciones a esta disposición
cuando las características de la zona y del proyecto así lo
justifiquen. La
última frase de este artículo establece vagamente la posibilidad
de superar la prescripción realizada, que castiga a las urbanizaciones
populares y a los tejidos históricos consolidados.
Capítulo III De A) Subdivisiones Artículo 50°.- Una vez aprobada la creación de un núcleo
urbano, o la creación, ampliación o restructuración de sus áreas,
subáreas o zonas constitutivas, podrán efectuarse las operaciones
de subdivisión necesarias, con el dimensionado que fija la presente
Ley. Artículo 51°.- Las normas municipales sobre subdivisión
no podrán establecer dimensiones inferiores a las que con carácter
general establece la presente ley, que será de aplicación cuando
el respectivo municipio carezca de normas específicas. Artículo 52°.- Las dimensiones en áreas urbanas y complementarias
serán las siguientes: a) Unidades rodeadas de calles: Para sectores a subdividir
circundados por fracciones amanzanadas en tres (3) o más de
sus lados, las que determine la municipalidad en cada caso.
Para sectores a subdividir no comprendidos en el párrafo anterior:
Lado mínimo sobre vía de circulación secundaria: cincuenta ( Lado mínimo sobre vía de circulación principal: ciento
cincuenta (150) metros. Se podrá adoptar el trazado de una o más calles internas
de penetración y retorno, preferentemente con accesos desde
una vía de circulación secundaria. b) Parcelas:
En todos los casos la relación máxima entre ancho y fondo
de parcela no será inferior a un tercio (1/3). Dichas dimensiones mínimas no serán de aplicación cuando
se trate de proyectos urbanísticos integrales que signifiquen
la construcción de la totalidad de las edificaciones, dotación
de infraestructura y equipamiento comunitario para los cuales
la municipalidad mantenga la densidad establecida y fije normas
específicas sobre F.O.S., F.O.T., aspectos constructivos, ubicación
de áreas verdes y libres públicas y otras de aplicación para
el caso. El dictado de disposiciones reglamentarias o la aprobación
de proyectos exigirá el previo dictamen
del Ministerio de Obras Públicas. Los mínimos antes indicados no podrán utilizarse para
disminuir las dimensiones de parcelas destinadas a uso residencial
creadas mediante la aplicación de normas que establecían mínimos
superiores. Sólo podrán subdividirse manzanas o macizos existentes,
sin parcelar o parcialmente parcelados, en nuevas parcelas,
cuando se asegure a éstas la dotación de agua potable y que
la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovechamiento
de agua. Nótese
que la norma es más flexible para la subdivisión de manzanas, macizos y polígonos que para la
subdivisión parcelaria. Las
medidas mínimas de parcela resultan poco adecuadas a las necesidades
de la urbanización popular (resultan excesivas para la producción
de vivienda unifamiliar) y alientan la dispersión territorial.
Artículo 52 bis.- (Artículo incorporado por Ley 13342)
Como caso particular de la categoría de Proyectos Urbanísticos
Integrales prevista en el artículo precedente, créase la figura
de “Conjuntos Habitacionales Preexistentes”. Quedarán encuadrados
en ésta categoría los emprendimientos de viviendas promovidos
por el Instituto de Medida propuesta como paliativo a los efectos disgregadores de la producción de conjuntos de vivienda social sin integración urbana; habilita la generación de operaciones de rehabilitación urbana.
Artículo 53°.- En áreas rurales las parcelas no podrán
ser inferiores a una unidad económica de explotación extensiva
o intensiva, y sus dimensiones mínimas serán determinadas en
la forma establecida por el Código Rural, como también las de
aquellas parcelas destinadas a usos complementarios de la actividad
rural. Este
artículo intenta prevenir la urbanización encubierta en áreas
rurales, aunque no resulta efectivo contra la expansión de urbanización privada de baja
densidad, como los “clubes de chacras”.
Artículo 54°.- En las subdivisiones dentro de áreas urbanas
que no impliquen cambio de uso, podrán aceptarse dimensiones
inferiores a las establecidas precedentemente, ya sea por englobamientos
que permitan generar parcelas con dimensiones más acordes con
las establecidas o por situaciones de hecho dificilmente reversibles,
tales como invasión de linderos e incorporación de sobrantes. Artículo 55°.- Prohíbese realizar subdivisiones en áreas
rurales que impliquen la creación de áreas urbanas con densidad
bruta mayor de treinta (30) habitantes por hectárea a menos
de un kilómetro de las rutas troncales nacionales y provinciales,
y de trescientos (300) metros de los accesos a centros de población,
con excepción de las necesarias para asentar actividades complementarias
al uso viario y las industriales que establezca la zonificación
correspondiente. B) Cesiones Artículo 56°.- Al crear o ampliar núcleos urbanos, áreas
y zonas, los propietarios de los predios involucrados deberán
ceder gratuitamente al Estado provincial las superficies destinadas
a espacios circulatorios, verdes, libres y públicos y a reservas
para la localización de equipamiento comunitario de uso público,
de acuerdo con los mínimos que a continuación se indican:
Rigen los mismos índices del caso anterior, sin
superar el diez (10) por ciento de la superficie a subdividir
para áreas verdes y el cuatro (4) por ciento para reservas de
uso público.
Las cesiones están previstas con criterio de mitigación de impactos y no de mitigación de plusvalías. Los límites previstos para las superficies a ceder son reducidos y no se especifican criterios sociales ni de calidad urbana. No queda definida la posibilidad (en la práctica usada en algunos municipios) de realizar las cesiones en predios distintos del que origina la operación. Artículo 57°.- Al parcelarse manzanas originadas con
anterioridad a la vigencia de esta ley, la donación de áreas
verdes y libres públicas y reservas fiscales, sin variar la
densidad media bruta prevista para el sector, será compensada
mediante el incremento proporcional de la densidad neta y el
F.O.T. máximos.
Nótese que de esta manera se premia la retención especulativa de manzanas no edificadas y ni siquiera parceladas... Artículo 58°.- (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar
núcleos urbanos que limiten con el Océano Atlántico deberá delimitarse
una franja de cien (100) metros de ancho, medida desde la línea
de pie de médano o de acantilado, lindera y paralela a las mismas,
destinada a usos complementarios al de playa, que se cederá
gratuitamente al Fisco de Artículo 59°.- (Decreto Ley 10128/83) Al crear o ampliar
núcleos urbanos se limiten con cursos o espejos de agua permanentes,
naturales o artificiales, deberá delimitarse una franja que
se cederá gratuitamente al Fisco Provincial arbolada y parquizada,
mediante trabajos a cargo del propietario cedente si la creación
o ampliación es propiciada por el mismo. Tendrá un ancho de
cincuenta (
Estos artículos establecen normas específicas para los litorales marítimos, fluviales y lacustres. No queda claro en la redacción si la exigencia del retiro rige para los espejos de agua en urbanizaciones privadas (como el Boating Club de San Isidro o Nordelta). Artículo 60°.- (Texto
según Ley 13127) Por ninguna razón podrá modificarse el destino
de las áreas verdes y libres públicas, pues constituyen bienes
del dominio público del Estado, ni desafectarse para su transferencia
a entidades o personas de existencia visible o personas jurídicas
públicas o privadas, ni aún para cualquier tipo de edificación,
aunque sea de dominio público, que altere su destino. Todo ello
salvo el caso de permuta por otros bienes de similares características
que permitan satisfacer de mejor forma el destino establecido. Artículo 61°.- Autorízase al Poder Ejecutivo para permutar
reservas fiscales, una vez desafectadas de su destino original,
por inmuebles de propiedad particular cuando se persiga la conformación
de reservas de mayor dimensión que las preexistentes o ubicadas
en mejor situación para satisfacer el interés público.
Los artículos 60° y 61° aseguran la permanencia del dominio estatal sobre el espacio público, al mismo tiempo que la posibilidad de disponer del mismo en operaciones que puedan resultar convenientes desde el punto de vista del patrimonio fiscal y la calidad urbana. Capítulo IV De Artículo 62°.- Las áreas o zonas que se originen como
consecuencia de la creación, ampliación o reestructuración de
núcleos urbanos y zonas de usos específicos, podrán habilitarse
total o parcialmente sólo después que se haya completado la
infraestructura y la instalación de los servicios esenciales
fijados para el caso, y verificado el normal funcionamiento
de los mismos. A estos efectos, se consideran infraestructura y servicios
esenciales. A) Area Agua corriente, cloacas, pavimentos, energía eléctrica
domiciliaria, alumbrado público y desagües pluviales. B) Zonas residenciales extraurbanas: Agua corriente; cloacas para sectores con densidades
netas previstas mayores de ciento cincuenta (150) habitantes
por hectárea; alumbrado público y energía eléctrica domiciliaria;
pavimento en vías principales de circulación y tratamiento de
estabilización o mejorados para vías secundarias; desagües pluviales
de acuerdo a las características de cada caso. Para los clubes de campo regirá lo dispuesto en el capítulo
correspondiente. C) Otras zonas: Los que correspondan, por analogía con los exigidos para
las áreas o zonas mencionadas precedentemente, y según las necesidades
de cada caso, a establecer por los municipios. En cualquier caso, cuando las fuentes de agua potable
estén contaminadas o pudieran contaminarse fácilmente por las
características del subsuelo, se exigirá el servicio de cloacas. Artículo 63°.- Se entiende por equipamiento comunitario
a las edificaciones e instalaciones destinadas a satisfacer
las necesidades de la comunidad en materia de salud, seguridad,
educación, cultura, administración pública, justicia, transporte,
comunicaciones y recreación. En cada caso la autoridad de aplicación fijará los requerimientos
mínimos, que estarán en relación con la dimensión y funciones
del área o zona de que se trate.
Estos
artículos establecen la dotación mínima de infraestructura y equipamiento
(con notable asimetría en la especificación para uno y otro
caso) para la urbanización, aunque omite
toda referencia acerca de la forma en que esta será provista,
en especial para los casos en que la urbanización ya se ha producido.
Se establece una consideración especial para con los clubes
de campo, que no resulta comprensible si no es en el marco de
una concepción clasista
del desarrollo urbano. Capítulo V Clubes de Campo Artículo 64°.- Se entiende por club de campo o complejo
recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada
que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características
básicas: a) Esté localizada en área no urbana. b) Una parte de la misma se encuentre equipada para la
practica de actividades deportivas,
sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza. c) La parte restante se encuentre acondicionada para
la construcción de viviendas de uso transitorio. d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas
deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica,
que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo
del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero
podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá
subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente
de las unidades que constituyen el área de viviendas. Artículo 65°.-La creación de clubes de campo, estará
supeditada al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1.- Contar con la previa aprobación municipal y
posterior convalidación técnica de los organismos competentes
del Ministerio de Obras Públicas. A estos efectos los municipios
designarán y delimitarán zonas del área rural para la localización
de clubes de campo, indicando la densidad máxima bruta para
cada zona. 2.- El patrocinador del proyecto debe asumir la responsabilidad
de realizar las 8obras de infraestructura de los servicios esenciales
y de asegurar la prestación de los mismos, de efectuar el tratamiento
de las vías de circulación y accesos, de parquizar y arbolar
el área en toda su extensión y de materializar las obras correspondientes
al equipamiento deportivo, social y cultural. 2.1. Servicios esenciales: 2.1.1. Agua: Deberá asegurarse el suministro para consumo
humano en la cantidad y calidad necesaria, a fin de satisfacer
los requerimientos máximos previsibles, calculados en base a
la población tope estimada para el club. Deberá garantizarse
también la provisión de agua necesaria para atender los requerimientos
de las instalaciones de uso común. Podrá autorizarse el suministro mediante perforaciones
individuales cuando: a) La napa a explotar no esté comunicada ni pueda contaminarse
fácilmente por las características del suelo. b) Los pozos de captación se efectúen de acuerdo a las
normas provinciales vigentes. c) La densidad neta no supere doce (12) unidades de vivienda
por hectárea. 2.1.2. Cloacas: se exigirá cuando las napas puedan contaminarse
fácilmente como consecuencia de las particulares características
del suelo o de la concentración de viviendas en un determinado
sector. 2.1.3. Energía eléctrica: Se exigirá para las viviendas,
locales de uso común y vías de circulación. 2.2. Tratamiento de calles y accesos; 2.2.1. Se exigirá la pavimentación de la vía de circulación
que una el acceso principal con las instalaciones centrales
del club, con una capacidad soporte de cinco mil (5.000) kilogramos
por eje. Las vías de circulación secundaria deberán ser mejoradas
con materiales o productos que en cada caso acepte el municipio. 2.2.2. El acceso que vincule al club con una vía externa
pavimentada deberá ser tratado de modo que garantice su uso
en cualquier circunstancia. 2.2.3. Forestación: La franja perimetral deberá arbolarse
en su borde lindero al club. 2.3. Eliminación de residuos: Deberá utilizarse un sistema
de eliminación de residuos que no provoque efectos secundarios
perniciosos (humos, olores, proliferación de roedores, etc). 3. Deberá cederse una franja perimetral de ancho no inferior
a siete cincuenta ( Artículo 66°.- Los proyectos deberán ajustarse a los
siguientes indicadores urbanísticos y especificaciones básicas: a) La superficie total mínima del Club, la densidad media
bruta máxima de unidades de vivienda por hectárea, la superficie
mínima de las subparcelas o unidades funcionales y el porcentaje
mínimo de área común de esparcimiento con relación a la superficie
total se interrelacionarán del modo que establece el siguiente
cuadro:
Los valores intermedios
se obtienen por simple interpolación lineal, la superficie excedente
que se obtiene al respetar la densidad bruta, la superficie
mínima de unidad funcional configurada como lote y porcentaje
mínimo de área común de esparcimiento o la que resulte de superar
el proyecto de Club de Campo la superficie total mínima establecida,
puede ser utilizada, según convenga en cada caso, para ampliar
las unidades funcionales o el área común de esparcimiento. b) Dimensiones mínimas de unidades funcionales: Regirán
para las unidades funcionales cuando las mismas se configuren
como lotes y variarán con la superficie total del club, debiendo
tener veinte (20) metros de ancho como mínimo y la superficie
que establece el cuadro del inciso a) del presente artículo.
La relación ancho-profundidad no podrá ser inferior a un tercio
(1/3). c) Área común de esparcimiento: Deberá ser arbolada,
parquizada y equipada de acuerdo a la finalidad del club, y
a la cantidad prevista de usuarios. Podrá computarse los espejos de agua comprendidos dentro
del título de dominio. d) Red de circulación interna: Deberá proyectarse de
modo que se eliminen al máximo los puntos de conflicto y se
evite la circulación veloz. Las calles principales tendrán un
ancho mínimo de quince (15) metros y las secundarias y las sin
salida once (11) metros. En estas últimas el "cul de sac"
deberá tener un diámetro de veinticinco (25) metros como mínimo. e) Las construcciones podrán tener como máximo planta
baja y dos (2) pisos altos y no podrán ubicarse a menos de cinco
(5) metros de los límites de las vías de circulación. f) Cuando se proyecten viviendas aisladas, la distancia
de cada una de ellas a la línea divisoria entre las unidades
funcionales configuradas como lotes, no podrá ser inferior al
sesenta (60) por ciento de la altura del edificio, con un mínimo
de tres (3) metros. En caso de techos inclinados, la altura
se tomará desde el nivel del suelo hasta el baricentro del polígono
formado por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y
el plano de arranque de ésta. En los casos en que las unidades
funcionales no se generen como lotes se proyecten viviendas
apareadas, en cualquiera de sus formas, la separación mínima
entre volúmenes será igual a la suma de las alturas de cada
uno de ellos. g) Al proyectar un club de campo deberán respetarse los
hechos naturales del valor paisajístico, tales como arboledas,
particularidades topográficas, lagunas, ríos y arroyos, así
como todo otro elemento de significación en los aspectos indicados. Artículo 67°.- En las situaciones existentes, cuando
una misma entidad jurídica agrupe a los propietarios de parcelas
ubicadas en un club de campo y existan calles públicas, podrán
convenirse con la respectiva municipalidad el cerramiento total
del área y la prestación de los servicios habitualmente de carácter
comunal bajo la responsabilidad de la institución peticionante. En todos los casos se garantizará que los organismos
públicos, en el ejercicio de su poder de policía, tengan libre
acceso a las vías de circulación interna y control sobre los
servicios comunes. Artículo 68°.- La infraestructura de servicios, así como
el equipamiento comunitario propio de áreas urbanas serán siempre
responsabilidad de los titulares del dominio de los clubes de
campo. Artículo 69°.- No podrán erigirse nuevos clubes de campo
dentro de un radio inferior a siete kilómetros (
Todo este capítulo, único que la norma dedica en forma integral a una forma específica de desarrollo urbano, constituye en la práctica un mecanismo de excepción que se brinda a los “clubes de campo” (a los que realmente lo son y a los que encubren otras formas de urbanización privada) para sortear los exigentes estándares que la propia norma exige al resto de la producción urbana. Como se sostiene en el comentario anterior, no puede entenderse esta excepcionalidad si no es a partir de un fuerte sesgo clasista de la norma. Título IV De Capítulo I Del proceso de Ordenamiento Territorial Artículo 70°.- La responsabilidad primaria del ordenamiento
territorial recae en el nivel municipal y será obligatorio para
cada partido como instrumento sectorial.
Correctamente, establece el derecho y la obligación del nivel estatal más cercano al territorio para legislar sobre su ordenamiento. Artículo 71°.- Se entiende, dentro del ordenamiento territorial,
por proceso de planeamiento físico, al conjunto de acciones
técnico-político-administrativas para la realización de estudios,
la formulación de propuestas y la adopción de medidas específicas
en relación con la organización de un territorio, a fin de adecuarlo
a las políticas y objetivos de desarrollo general establecidos
por los distintos niveles jurisdiccionales (Nación, Provincia,
Municipio) y en concordancia con sus respectivas estrategias. Artículo 72°.- En todo proceso de ordenamiento se deberá
considerar especialmente el sistema general de transporte y
las vías de comunicación. Capítulo II De los Organismos Intervinientes Artículo 73°.- Intervendrán en el proceso de ordenamiento
territorial a nivel municipal sus oficinas de planeamiento,
locales o intermunicipales, y a nivel provincial el Ministerio
de Obras Públicas, Capítulo III De los Instrumentos de Aplicación Artículo 74°.- Los municipios contarán, dentro de la
oficina de planeamiento, con un sector de planeamiento físico
que tendrá a su cargo los aspectos técnicos del proceso de ordenamiento
territorial del partido. Artículo 75°.- El proceso de planeamiento se instrumentará
mediante la elaboración de etapas sucesivas que se considerarán
como partes integrantes del plan de ordenamiento. A estos efectos
se establecen las siguientes etapas: 1.- Delimitación preliminar de áreas. 2.- Zonificación según usos. 3.- Planes de ordenamiento municipal. 4.- Planes particularizados. Artículo 76°.- En cada una de las etapas del proceso
de planeamiento establecido se procederá a la evaluación de
las etapas precedentes (excepto en los casos de planes particularizados),
a fin de realizar los ajustes que surjan como necesidad de la
profundización de la investigación de los cambios producidos
por la dinámica de crecimiento e impactos sectoriales, y por
los resultados de la puesta en práctica de las medidas implementadas
con anterioridad. Artículo 77°.- Se entiende por delimitación preliminar
de áreas al instrumento técnico-jurídico de carácter preventivo
que tiene como objetivo reconocer la situación física existente
en el territorio de cada municipio, delimitando las áreas urbanas
y rurales y eventualmente zonas de usos específicos. Permitirá
dar en el corto plazo el marco de referencia para encauzar y
controlar los cambios de uso, pudiendo establecer lineamientos
generales sobre ocupación y subdivisión del suelo. Artículo 78°.- Se entiende por zonificación según usos
al instrumento técnico-jurídico tendiente a cubrir las necesidades
mínimas de ordenamiento físico territorial, determinando su
estructura general, la de cada una de sus áreas y zonas constitutivas,
en especial las de tipo urbano, estableciendo normas de uso,
ocupación y subdivisión del suelo, dotación de infraestructura
básica y morfología para cada una de ellas. Artículo 79°.- La zonificación según usos podrá realizarse
por etapas preestablecidas, una vez producido el esquema de
estructuración general, pudiendo incluir la prioridad de sectores
o distritos para la provisión de infraestructura, servicios
y equipamiento básicos como elemento indicativo para las inversiones
públicas y privadas. Artículo 80°.- El plan de ordenamiento organizará físicamente
el territorio, estructurándolo en áreas, subáreas, zonas y distritos
vinculados por la trama circulatoria y programando su desarrollo
a través de propuestas de acciones de promoción, regulación,
previsión e inversiones, mediante métodos operativos de ejecución
en el corto, mediano y largo plazo, en el cual deberán encuadrarse
obligatoriamente los programas de obras municipales, siendo
indicativo para el sector privado. Fijará los sectores que deban ser promovidos, renovados,
transformados, recuperados, restaurados, preservados, consolidados,
o de reserva, determinando para cada uno de ellos uso, ocupación
y subdivisión del suelo, propuesta de infraestructura, servicios
y equipamiento, así como normas sobre características morfológicas. Artículo 81°.- Los planes de ordenamiento podrán tener
escala intermunicipal cuando así se determine a nivel provincial
o por iniciativa municipal, abarcando las jurisdicciones
de aquellos partidos que teniendo límites comunes y problemas
afines deban adoptar soluciones integradas. Las mismas se concentrarán
de acuerdo con los mecanismos técnico-administrativos que se
establezcan a nivel provincial y comunal. Artículo 82°.- Se entiende por plan particularizado al
instrumento técnico-jurídico tendiente al ordenamiento y desarrollo
físico parcial o sectorial de áreas, subáreas, zonas o distritos,
pudiendo abarcar áreas pertenecientes a partidos linderos. Estos artículos establecen un clásico mecanismo de planificación “en cascada”, con especificaciones de carácter técnico pero carente de un sentido estratégico político. Según el Documento del I-CAPBA (2001), “son muy pocos los municipios que alcanzaron a cumplir con las cuatro etapas mencionadas, y muchos aún se encuentran en la delimitación preliminar de áreas”. En la práctica, la implementación de estos mecanismos de planificación ha sido escasa o nula en la mayoría de las jurisdicciones, incluyendo la propia administración provincial. Artículo 83°.- (Decreto Ley 10128/83) Las Ordenanzas
correspondientes a las distintas etapas de los planes de ordenamiento
podrán sancionarse una vez que dichas etapas fueren aprobadas
por el Poder Ejecutivo, el que tomará intervención, previo dictamen
de los Organismos Provinciales competentes, a los siguientes
efectos: a) Verificar el grado de concordancia con los objetivos
y estrategias definidos por el Gobierno de b) Verificar si se ajustan en un todo al marco normativo
referencial dado por esta Ley y sus disposiciones reglamentarias,
y si al prever ampliaciones de áreas urbanas, zonas residenciales
extraurbanas e industriales se han cumplimentado las exigencias
contenidas en la misma para admitir dichos actos.
Establece la primacía de la autoridad provincial en la jerarquización del proceso de planeamiento, lo cual puede contradecir lo establecido en el Artículo 70º. Artículo 84°.- (Decreto-Ley 10128/83) Los Municipios, mediante ordenanzas,
podrán declarar a determinadas zonas en que el suelo urbano
se encuentre total o parcialmente inactivo, como: 1.- De provisión prioritaria de servicios y equipamiento
comunitario. 2.- De edificación necesaria. 3.- De englobamiento parcelario. Este Artículo, cuya propuesta se desarrolla en los Artículos 85º a 92º, establece mecanismos de gestión potencialmente efectivos, que sin embargo no se han usado adecuadamente en la práctica. Artículo 85°.- La declaración de provisión prioritaria
de servicios y equipamiento implicará el compromiso de dotar
a determinada zona de la infraestructura necesaria y de orientar
hacia la misma la inversión pública y privada que posibilite
un más racional ejercicio de usos predominantes. Tal declaración
obligará a los organismos provinciales y municipales a incluir
como prioridades en sus programas de obras la realización de
los trabajos necesarios para permitir la prestación de los servicios
y dotación de equipamiento. Se requerirá a los organismos nacionales
competentes que consideren dicha declaración para compatibilizar
también la prestación de los servicios a su cargo. Artículo 86°.- Cuando las obras estuvieren ejecutadas,
y a fin de lograr el máximo aprovechamiento de las inversiones
realizadas, los municipios podrán establecer un gravamen
especial a las parcelas baldías o con edificación derruida,
que se aplicará a obras de infraestructura y equipamiento comunitario. Artículo 87°.- La declaración de un área como de edificación
necesaria afectará a las parcelas
baldías como a las con edificación derruída o paralizada,
pudiendo el municipio establecer plazos para edificar. Artículo 88°.- Lo establecido en el artículo anterior
se ajustará a las siguientes condiciones: a) Los plazos para edificar no podrán ser inferiores
a tres (3) ni superiores a ocho (8) años, contados a partir
de la declaración de edificación necesaria. b) Los plazos señalados no se alterarán aunque durante
su transcurso se efectúen transmisiones de dominio, y cuando
esto ocurra deberá hacerse constar en la escritura y publicitarse
en el Registro de c) Transcurrido el plazo correspondiente sin que se haya
hecho obra alguna serán de aplicación multas de hasta cincuenta
(50) por ciento de la valuación fiscal de la parcela. Si la obra se hubiera indicado, pero no concluido, las
multas a aplicar serán proporcionales al grado de construcción
faltante para concluir la misma por un monto máximo del treinta
(30) por ciento de la valuación fiscal de la parcela. d) Producido el incumplimiento a que alude el inciso
anterior la parcela respectiva quedará por la presente ley declarada
de utilidad pública y sujeta a expropiación por parte de la
municipalidad respectiva. Las multas que se hubieren aplicado
podrán deducirse de la indemnización que correspondiere abonar. e) También en estos casos podrá optarse por aplicar un
gravamen especial como se prevé en el artículo 86. f) A los fines de este artículo, se entenderá por edificación
concluida al completamiento de las obras previstas con las conexiones
a los servicios necesarios, para permitir su habilitación. Artículo 89°.-Expropiada la parcela, la municipalidad
deberá ofrecerla en venta pública subasta dentro de los seis
(6) meses de inscripto el dominio a su nombre, asumiendo el
adquirente el compromiso de concluir la edificación en un plazo
no superior a los tres (3) años, contados también desde la inscripción
del dominio en el Registro de La venta se realizará con la referida condición, cuyo
incumplimiento dará lugar a la revocación del dominio y a la
aplicación de multas proporcionales al grado de construcción
faltante para concluir la obra y por un monto máximo del treinta
(30) por ciento de la valuación fiscal. La obligación asumida deberá anotarse en el Registro
de Artículo 90°.- Los plazos establecidos en los artículos
anteriores se considerarán suspendidos en caso de fuerza mayor
o caso fortuito debidamente probado. Artículo 91°.- La declaración de englobamiento parcelario
respecto de una determinada zona o área, a fin de posibilitar
su cambio de uso o reconformación parcelaria, implicará
por la presente ley su declaración de utilidad pública y sujeta
a expropiación por parte de la municipalidad. Artículo 92°.-
Según el I-CAPBA (2001), estos Artículos “referidos a lo que hoy se denomina genéricamente como “instrumentos de gestión”, dan el marco legal para la intervención concreta del Estado Municipal en relación a la mejora del ambiente urbano”. Título V De las Responsabilidades y Sanciones Artículo 93°.- Las infracciones a las obligaciones establecidas
por la presente ley y planes de ordenamiento comunales, serán
sancionadas por las autoridades municipales, de conformidad
a lo dispuesto en el Código de Faltas Municipales. Artículo 94°.- Las multas se graduarán según la importancia
de la infracción cometida y serán: 1.- De hasta un sueldo mínimo de la administración municipal,
cuando se trate de faltas meramente formales. 2.- De uno a cincuenta (50) sueldos mínimos de la administración
municipal, si fueren faltas que no causaren perjuicios a terceros. 3.- De cincuenta (50) a quinientos (500) sueldos mínimos
de Podrán disponerse, igualmente, la medidas
accesorias previstas en el Código de Faltas Municipales
y en especial disponer la suspensión de obras, remoción, demolición
o adecuación de las construcciones erigidas indebidamente. Los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas
podrán constatar la comisión de infracciones y disponer medidas
preventivas, remitiendo las actuaciones a la municipalidad correspondiente
para la aplicación de sanciones. Artículo 95°.- La falta de pago de las multas en el término
de diez (10) días siguientes a la notificación, permitirá la
actualización de su monto de acuerdo a la variación producida
hasta el momento del efectivo pago, según los índices y procedimientos
establecidos en el Código Fiscal. Artículo 96°.- Cuando fuere responsable de la infracción
algún profesional, la autoridad administrativa enviará los antecedentes
al Consejo o entidad profesional respectiva, a los efectos de
su juzgamiento. Sin perjuicio de ello, podrá disponerse la exclusión
del infractor en las actuaciones donde se constate la falta. Artículo 97°.- Serán solidariamente responsables por
las infracciones cometidas, el peticionante, propietarios, empresas
promotoras o constructoras y profesionales, en su caso.
Los
artículos 93º a 97º establecen un sistema de castigos que resulta insuficiente
para remplazar la falta de voluntad política en la aplicación
de Título VI De la aplicación de la presente ley Artículo 98°.- Los municipios que no dispongan de planes
aprobados y en vigencia, deberán ejecutar la etapa de delimitación
preliminar de áreas y completarla en un plazo no superior a
los ciento veinte (120) días, contados a partir de la vigencia
de la presente ley. Artículo 99°.- Los municipios que tengan en vigencia
zonificaciones y normas de uso, ocupación, subdivisión y equipamiento
del suelo, tendrán un plazo máximo de ciento ochenta (180) días
para adecuarlas a las exigencias de la presente ley. Mientras tanto, podrán continuar aplicando las normas
que tenían en vigencia, con excepción de las referidas a creación
y ampliación de núcleos o centros de población, áreas y zonas
y las relativas a subdivisiones que impliquen cambio de uso
del suelo, para las que serán de aplicación inmediata las establecidas
en esta ley. Estos Artículos establecen plazos no cumplidos en la realidad: solo unos pocos municipios cumplen con las exigencias de la norma. Artículo 100°.- En tanto los municipios no cuenten con
delimitación de áreas y zonificación según usos, no podrán proponer
la creación ni la ampliación o restructuración de las áreas
y zonas de sus núcleos urbanos, ni operaciones de subdivisión
de suelo que impliquen cambio de uso urbano. Tampoco podrán
autorizar densidades netas mayores de seiscientos habitantes
por hectárea (600 hab/ha), en áreas urbanas que cuenten con
todos los servicios esenciales fijados para las subáreas urbanizadas,
ni densidades netas mayores de ciento cincuenta (150) habitantes
por hectárea, en zonas o unidades rodeadas de calles y parcelas
con frente a calles que carezcan de cloacas. Artículo 101°.- Todo parcelamiento originado en planos
aprobados con anterioridad a la presente ley, que carezca de
las condiciones de saneamiento y servicios de agua corriente
o cloacas exigidos para el adecuado asentamiento poblacional,
queda sujeto a las restricciones para el uso que implica la
prohibición de erigir edificaciones hasta tanto se cumplimenten
las condiciones de saneamiento o infraestructuras necesarias.
Igual limitación se aplicará cuando con posterioridad a la aprobación
del parcelamiento, se produzca la modificación de las condiciones
de hecho que determinaron su viabilidad. El Poder Ejecutivo
establecerá las parcelas o zona afectada por la restricción
y la municipalidad correspondiente denegará la aprobación de
planos o impedirá la edificación, hasta tanto se efectúe la
certificación de los organismos provinciales competentes que
acredite el cumplimiento de las condiciones exigidas. La restricción
al uso que se establezca se anotará en el Registro de Este Artículo habilita al Poder Ejecutivo provincial a restringir de manera radical la posibilidad de construir en desarrollos urbanos carentes de las cualidades exigidas por la norma. Las implicancias sociales, económicas y políticas de tal intervención requieren un soporte mucho más fuerte que un mero texto normativo sin apoyo en la gestión.
Artículo 102°.- (Decreto Ley 10128/83) Cuando el interés
público lo requiera, el Poder Ejecutivo podrá regular, mediante
Decreto, la autorización de proyectos referidos a situaciones
particularizadas o zonas o distritos determinados, aún cuando
no se satisfagan algunos de los recaudos o indicadores establecidos
en la presente ley. Dichas autorizaciones deberán tener carácter general
y ser compatibles con los objetivos y principios establecidos
en la presente ley para el proceso de ordenamiento territorial. El organismo Provincial o Municipal proponente deberá
elevar la propuesta acompañada de los estudios que la fundamentan. Este Artículo establece una cuestionable modalidad de excepción que contradice el sentido general de la norma.
Artículo 103°.- La presente ley tiene carácter de orden
público y regirá a partir de su publicación en el "Boletín
Oficial", siendo aplicable a todo trámite o proyecto que
no tuviere aprobación definitiva. Artículo 104°.- (Decreto Ley 10128/83) Deróganse las
Leyes 695, 3468, 3487, 4739, 8809, 8684, 9116 y toda otra disposición
que se oponga a la presente.
Conclusiones El
Decreto Ley 8912 puede ser visto como un intento de solucionar
los problemas urbanísticos de Si bien resulta plausible la pretensión de la norma en cuanto a elevar los estándares de calidad de la urbanización, no están previstos los instrumentos políticos que harían posible la concreción de ese objetivo. Y las pautas de control del crecimiento a partir de la regulación de la densidad poblacional parcela a parcela distorsionan el desarrollo virtuoso de los tejidos urbanos. La norma prevé en cambio algunas herramientas interesantes para la gestión (las enunciadas en los artículos 84º a 92º) que no han sido suficientemente promovidas ni utilizadas. La supremacía del nivel provincial en la aplicación de los instrumentos de planificación y la absoluta omisión de consideraciones respecto a la urbanización popular constituyen las marcas más evidentes de la matriz autoritaria de su concepción. Las
posturas políticas y técnicas acerca del futuro de esta normativa
oscilan entre el reclamo por una modificación más o menos amplia del texto
existente y el reemplazo
por una nueva ley, superadora de sus contenidos. Cabe señalar
que con el transcurso de los años “la Esta superposición normativa y algunas de las posturas incluidas en las distintas agendas de reconsideración de la norma serán objeto de una próxima nota en el marco de esta serie. MC El
análisis crítico de la legislación urbanística y de ordenamiento
territorial en .
Esta serie continuará en los próximos
números de café
de las ciudades con nuevos análisis del Decreto
Ley 8912, de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de En
mayo de 2001 el Colegio de Arquitectos de Gestiones
posteriores del Colegio volvieron a abordar la cuestión del
Decreto Ley 8912; por ejemplo, la reciente 2º Jornada Región,
Territorio y Normativa: Hacia una nueva Normativa Urbana para
Ver
la propuesta
de modificación del Decreto Ley 8912 realizada en
el año 2007 por Sobre
normativa y planeamiento territorial y urbanístico en Número
72 I Planes de las ciudades (II) Número
66 I Planes y Política de las Ciudades (II) Número
62 I Planes y Política de las ciudades Número
60 I Planes de las ciudades (II) Número
54 I Planes de las ciudades Número
43 I Planes de las ciudades Número
36 I Política de las ciudades (III) |
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