Dentro
de la agenda de preocupaciones colectivas, hay un tema
que aparece recurrente e invariablemente sin importar
la pertenencia social de quien responda: el
acceso a la vivienda propia.
El
tema es claramente transversal a varios sectores sociales
y merece ser abordado en su complejidad: desde la urgencia
del hacinamiento o la precariedad en los sectores pobres,
hasta la frustración del “alquiler
eterno” de los sectores medios.
Es
que el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles,
la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja
capacidad de ahorro del salario, las altas tasas de
interés, la devaluación del peso y la resistencia del
sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso
al crédito, han configurado una situación en la que
comprar una vivienda se ha convertido en un privilegio
exclusivo para una minoría de la población.
Algunos
estudios privados muestran incluso que durante los últimos
años las colocaciones de créditos hipotecarios para
vivienda única cayeron un 80% en la Argentina. Al mismo tiempo, los planes gubernamentales
de vivienda suelen ser insuficientes y siempre dirigidos
a los sectores de la población en situación de vulnerabilidad
social. Jamás para sectores medios con posibilidades
de repago.
Todos
aquellos que alguna vez asistieron a alguna clase elemental
de macro economía conocen como, supuestamente, en un
mercado de competencia perfecta y a través de la ley
de la oferta y la demanda, los bienes establecen un
“precio de equilibrio” entre ambas.
Pero
el mercado inmobiliario dista muchísimo de ser un mercado
de competencia perfecta, por una cuestión básica: los
bienes que el mercado ofrece (el suelo) no se producen
y por eso el valor que asume es ajeno al trabajo y el
capital que se pueda introducir en él, y la variable mas importante
en la conformación del precio pasa a ser la competencia
que ejerzan los demandantes del mismo.
Y
se dan dentro del mercado situaciones sumamente paradójicas:
Mientras que la oferta se expande y el ingreso de la
gente se achica, continúan aumentando los precios.
La
pregunta que surge indefectiblemente es si puede un Municipio hacer algo para corregir
estos desajustes.
Existen
acciones concretas que se pueden llevar adelante para
intervenir en el mercado inmobiliario y facilitar el
acceso a la vivienda. Un caso cercano de éxito es el
de Chile, subvencionando las tasas de interés de los
créditos hipotecarios.
Pero un instrumento semejante, solo puede ser aplicado por el gobierno
nacional y los
estados locales no pueden simplemente sentarse a esperar
que eso ocurra. Necesitamos entonces aplicar de
manera innovadora las herramientas y facultades que
posee el estado local para intervenir en el mercado
inmobiliario y mejorar las posibilidades de acceso a
la vivienda para toda la población
Tenemos
algunas herramientas muy concretas de política pública
que podríamos aplicar:
1)
Expandir
el área urbana para aumentar la oferta de tierras.
2) Promover programas de
regularización dominial para meter dentro del mercado
aquellos inmuebles que hoy están sumergidos en la informalidad.
3) Mejorar
la infraestructura y los servicios (alumbrado, cloacas,
pavimento, seguridad) de aquellos barrios que hoy no
son atractivos para el mercado, para mejorar la calidad
de vida de los vecinos y aumentar la oferta.
4) Reducir la existencia
de tierra ociosa (terrenos baldíos) en las zonas céntricas,
con el objetivo de dinamizar la movilidad del suelo
y evitar especulación inmobiliaria.
Este
último punto, se materializó en una propuesta
concreta de Ordenanza en el Concejo Deliberante
de San Pedro, Provincia de Buenos Aires, para desestimular
la tenencia de suelo ocioso utilizando la figura del
“área de edificación necesaria” prevista en el Decreto
- Ley Provincial 8912 de Ordenamiento Territorial y
Uso del Suelo.
Muy
básicamente, el proyecto propone encarecer la tenencia de terrenos baldíos
en el radio
céntrico de la ciudad aumentando progresivamente
sus tasas por servicios mientras el lote permanezca
baldío.
A
la propuesta, se le opone una pregunta de alto contenido
ideológico que me interesa contestar: ¿qué derecho tiene el estado a decirme que hacer con mi terreno baldío?
Sucede
que en las ciudades la tierra urbanizada constituye
un bien escaso. Y cuando un propietario especula con
su propiedad, dejándola ociosa o poniéndola a la venta
a valores poco razonables, contribuye a esa escasez.
Además,
nada nuevo hay para agregar con respecto al problema
que representan los terrenos baldíos para las condiciones
de seguridad y salubridad de la población cuando no
son mantenidos adecuadamente.
“Qué
hacer con la tierra
o qué valor tiene, es problema del propietario”
dirán los detractores. Pero la cuestión es que las particularidades
de la tierra la hacen única como bien en sus características.
Como explica Onésimo Flores
Dewey, “La plusvalía de los terrenos baldíos frecuentemente es producto
de inversiones hechas por la sociedad que los rodea
y no del esfuerzo de sus propietarios. No vale lo mismo
un predio vacío rodeado de otros predios vacíos, que
un predio vacío rodeado de infraestructura pública y
de viviendas ocupadas por consumidores potenciales.
Al sacar su terreno del mercado, el especulador le genera
costos a todos, porque obliga a la ciudad a crecer de manera ineficiente e inequitativa.
Mientras que los terrenos baldíos adquieren una centralidad
que antes no tenían, la ciudad debe llevar servicios
e infraestructura a lugares cada vez más alejados”
(La
especulación y como combatirla).
También
podría argumentarse que los baldíos que se propone declarar
“área de construcción necesaria”, son los céntricos
y por lo tanto los más caros, y que una disminución
en el precio no impactaría en los sectores bajos y medios,
porque de todas maneras estarían imposibilitados de
acceder a ellos.
Sucede
que los lotes más caros del mercado actúan como referencia
y, por razones obvias, si se produjera una disminución en los precios de los terrenos más codiciados,
necesariamente esto tendría un impacto sobre todo el
mercado, incluso en aquellas zonas donde no actúa
la ordenanza.
Los
detractores podrían argumentar todavía que podrían producirse
situaciones injustas, si un ciudadano estuviera impedido
de construir por cuestiones económicas y no por estar
especulando con su terreno. Para estas situaciones,
el proyecto contempla prorrogas por causa de fuerza mayor.
Brasil
está aplicando exitosamente un “Impuesto Predial y Territorial
Urbano”. El concepto es similar: estimular la edificación
de aquellas áreas que ya cuentan con infraestructura
para desestimular el crecimiento hacia donde no la hay. Con mecanismos
de parcelación y de edificación obligatorias, los municipios
van aplicando impuestos progresivos a la tenencia de
terrenos baldíos, y están consiguiendo muy buenos resultados.
La
situación es similar en Europa, en donde además de que
el valor fiscal de las propiedades es similar al valor
comercial, se obliga a desarrollar inversiones en los
terrenos o, en última instancia, a subastarlos, como
en el caso de España.
Existen
argumentos suficientes para considerar la cuestión.
El estado no puede renunciar a su facultad de aplicar
una política local de desarrollo urbano, que incluya
la aplicación de todos los instrumentos fiscales - jurídicos
y de planificación territorial urbana disponibles.
Por
supuesto que una sola ordenanza no va a cambiar toda
la realidad inmobiliaria. Pero es un aporte. Necesitamos aplicar una batería de políticas públicas
que mejoren las asimetrías del mercado. Existen
casos de éxito en Sudamérica y en la Argentina. Intervenciones concretas por
parte de los gobiernos municipales para aumentar
la oferta de suelo urbano para hacerlo accesible para
toda la población. Estamos obligados a intentarlo.
MP
El
autor es periodista y concejal del municipio de San
Pedro, Provincia de Buenos Aires.
martinpando@hotmail.com
Ver
su proyecto
de Ordenanza que declara a distintas zonas
del partido de San Pedro como “áreas de edificación
necesaria”.
Sobre
el Decreto Ley 8912 de la
Provincia de Buenos Aires, ver en café
de las ciudades las notas respectivas
de la serie Un análisis crítico de la legislación argentina:
Número 85 I Planes de las ciudades
El
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso
del Suelo en la Provincia de Buenos Aires I Un análisis crítico de la legislación argentina
(IV) I Marcelo
Corti
Número
89 I Planes de las
ciudades (II)
Reglamentaciones
y contradicciones de “la 8912”
I Un análisis crítico de la legislación argentina (VIII)
I Por Marcelo Corti
Fuentes:
-
Camilo Arriagada L y Daniela Simioni, Acceso
al suelo, impuestos locales y financiamiento del desarrollo
urbano: el caso de Santiago de Chile. Lincoln
Institute Research Report
-
Alejandro Banzas y Lorena
Fernández, El déficit habitacional y los limitantes
del sistema financiero para su resolución.
-
Dr. Julio Calderón Cockburn,
La formalización de la propiedad en el Perú. Efectos
Económicos y socio culturales.
- CEPAL, Experiencias Emblemáticas. Eje Suelo: Mejorar el acceso de
los pobres al suelo urbano. Mejoramiento de la Capacidad de Gestión en
relación a suelo urbano Municipalidad de Moreno, Argentina.
- CEPAL, Impuesto Predial Progresivo de Brasil – IPTU.
- CEPAL, Pobreza Urbana: Estrategia
Orientada a la
Acción para los gobiernos e instituciones
municipales en América Latina y el Caribe.
-
Nora Clichevsky, Informalidad
y segregación urbana en América Latina. Una aproximación.
-
Marcelo Corti, El
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso
del Suelo en la Provincia de Buenos Aires.
Revista café
de las ciudades.
-
Edesio Fernández, Programas
de regularización de la tenencia de la tierra urbana
y pobreza urbana en Latinoamérica.
-
Onésimo Flores Dewey, www.ciudadposible.com,
“La especulación y como combatirla”.
-
Juan Luciano Scatolini, Acceso
a la
Tierra, informalidad y concentración.
-
Carlos Morales Schechinger,
Los baldíos empobrecen las ciudades.
IMPRIMIR
NOTA
