> Ediciones Anteriores:  
Título Subtítulo
> Número Revista:       
    > Año 9 / Número 91 / Mayo 2010        > REVISTA DIGITAL / Aparece el primer lunes de cada mes
 
 
Número 5
"Espacio público,
civilidad y ciudadanía"

Panorama general actual sobre
espacio público, la ciudad y las personas.

Próximamente
2ª edición del
Curso Intervención y Gestión de la Ciudad

 > SUMARIO
Política de las ciudades (II)

El proyecto de Ordenanza de Edificación Necesaria en San Pedro, Buenos Aires

Sobre los terrenos baldíos, la especulación inmobiliaria y las paradojas del mercado.I Por Martín Pando

Dentro de la agenda de preocupaciones colectivas, hay un tema que aparece recurrente e invariablemente sin importar la pertenencia social de quien responda: el acceso a la vivienda propia.

El tema es claramente transversal a varios sectores sociales y merece ser abordado en su complejidad: desde la urgencia del hacinamiento o la precariedad en los sectores pobres, hasta la frustración del “alquiler eterno” de los sectores medios.

Es que el sostenido crecimiento de los precios de los inmuebles, la desigualdad en la distribución del ingreso, la baja capacidad de ahorro del salario, las altas tasas de interés, la devaluación del peso y la resistencia del sistema bancario a flexibilizar las condiciones de acceso al crédito, han configurado una situación en la que comprar una vivienda se ha convertido en un privilegio exclusivo para una minoría de la población.

Algunos estudios privados muestran incluso que durante los últimos años las colocaciones de créditos hipotecarios para vivienda única cayeron un 80% en la Argentina. Al mismo tiempo, los planes gubernamentales de vivienda suelen ser insuficientes y siempre dirigidos a los sectores de la población en situación de vulnerabilidad social. Jamás para sectores medios con posibilidades de repago.

Todos aquellos que alguna vez asistieron a alguna clase elemental de macro economía conocen como, supuestamente, en un mercado de competencia perfecta y a través de la ley de la oferta y la demanda, los bienes establecen un “precio de equilibrio” entre ambas.

Pero el mercado inmobiliario dista muchísimo de ser un mercado de competencia perfecta, por una cuestión básica: los bienes que el mercado ofrece (el suelo) no se producen y por eso el valor que asume es ajeno al trabajo y el capital que se pueda  introducir en él, y la variable mas importante en la conformación del precio pasa a ser la competencia que ejerzan los demandantes del mismo.

Y se dan dentro del mercado situaciones sumamente paradójicas: Mientras que la oferta se expande y el ingreso de la gente se achica, continúan aumentando los precios.

La pregunta que surge indefectiblemente es si puede un Municipio hacer algo para corregir estos desajustes.

Existen acciones concretas que se pueden llevar adelante para intervenir en el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda. Un caso cercano de éxito es el de Chile, subvencionando las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Pero un instrumento semejante, solo puede ser aplicado por el gobierno nacional y los estados locales no pueden simplemente sentarse a esperar que eso ocurra. Necesitamos entonces aplicar de manera innovadora las herramientas y facultades que posee el estado local para intervenir en el mercado inmobiliario y mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda para toda la población

Tenemos algunas herramientas muy concretas de política pública que podríamos aplicar:

1) Expandir el área urbana para aumentar la oferta de tierras.

2)  Promover programas de regularización dominial para meter dentro del mercado aquellos inmuebles que hoy están sumergidos en la informalidad.

3)  Mejorar la infraestructura y los servicios (alumbrado, cloacas, pavimento, seguridad) de aquellos barrios que hoy no son atractivos para el mercado, para mejorar la calidad de vida de los vecinos y aumentar la oferta.

4)  Reducir la existencia de tierra ociosa (terrenos baldíos) en las zonas céntricas, con el objetivo de dinamizar la movilidad del suelo y evitar especulación inmobiliaria.

Este último punto, se materializó en una propuesta concreta de Ordenanza en el Concejo Deliberante de San Pedro, Provincia de Buenos Aires, para desestimular la tenencia de suelo ocioso utilizando la figura del “área de edificación necesaria” prevista en el Decreto - Ley Provincial 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo.

Muy básicamente, el proyecto propone encarecer la tenencia de terrenos baldíos en el radio céntrico de la ciudad aumentando progresivamente sus tasas por servicios mientras el lote permanezca baldío. 

A la propuesta, se le opone una pregunta de alto contenido ideológico que me interesa contestar: ¿qué derecho tiene el estado a decirme que hacer con mi terreno baldío?

Sucede que en las ciudades la tierra urbanizada constituye un bien escaso. Y cuando un propietario especula con su propiedad, dejándola ociosa o poniéndola a la venta a valores poco razonables, contribuye a esa escasez.

Además, nada nuevo hay para agregar con respecto al problema que representan los terrenos baldíos para las condiciones de seguridad y salubridad de la población cuando no son mantenidos adecuadamente.

Qué hacer con la tierra o qué valor tiene, es problema del propietario” dirán los detractores. Pero la cuestión es que las particularidades de la tierra la hacen única como bien en sus características. Como explica Onésimo Flores Dewey, “La plusvalía de los terrenos baldíos frecuentemente es producto de inversiones hechas por la sociedad que los rodea y no del esfuerzo de sus propietarios. No vale lo mismo un predio vacío rodeado de otros predios vacíos, que un predio vacío rodeado de infraestructura pública y de viviendas ocupadas por consumidores potenciales. Al sacar su terreno del mercado, el especulador le genera costos a todos, porque obliga a la ciudad a crecer de manera ineficiente e inequitativa. Mientras que los terrenos baldíos adquieren una centralidad que antes no tenían, la ciudad debe llevar servicios e infraestructura a lugares cada vez más alejados” (La especulación y como combatirla).

También podría argumentarse que los baldíos que se propone declarar “área de construcción necesaria”, son los céntricos y por lo tanto los más caros, y que una disminución en el precio no impactaría en los sectores bajos y medios, porque de todas maneras estarían imposibilitados de acceder a ellos.

Sucede que los lotes más caros del mercado actúan como referencia y, por razones obvias, si se produjera una disminución en los precios de los terrenos más codiciados, necesariamente esto tendría un impacto sobre todo el mercado, incluso en aquellas zonas donde no actúa la ordenanza. 

Los detractores podrían argumentar todavía que podrían producirse situaciones injustas, si un ciudadano estuviera impedido de construir por cuestiones económicas y no por estar especulando con su terreno. Para estas situaciones, el proyecto contempla prorrogas por causa de fuerza mayor.

Brasil está aplicando exitosamente un “Impuesto Predial y Territorial Urbano”. El concepto es similar: estimular la edificación de aquellas áreas que ya cuentan con infraestructura para desestimular el crecimiento hacia donde no la hay. Con mecanismos de parcelación y de edificación obligatorias, los municipios van aplicando impuestos progresivos a la tenencia de terrenos baldíos, y están consiguiendo muy buenos resultados. 

La situación es similar en Europa, en donde además de que el valor fiscal de las propiedades es similar al valor comercial, se obliga a desarrollar inversiones en los terrenos o, en última instancia, a subastarlos, como en el caso de España.

Existen argumentos suficientes para considerar la cuestión. El estado no puede renunciar a su facultad de aplicar una política local de desarrollo urbano, que incluya la aplicación de todos los instrumentos fiscales - jurídicos y de planificación territorial urbana disponibles.

Por supuesto que una sola ordenanza no va a cambiar toda la realidad inmobiliaria. Pero es un aporte. Necesitamos aplicar una batería de políticas públicas que mejoren las asimetrías del mercado. Existen casos de éxito en Sudamérica y en la Argentina.  Intervenciones concretas por parte de los gobiernos municipales para aumentar la oferta de suelo urbano para hacerlo accesible para toda la población. Estamos obligados a intentarlo.

MP

 

El autor es periodista y concejal del municipio de San Pedro, Provincia de Buenos Aires.
martinpando@hotmail.com

 

Ver su proyecto de Ordenanza que declara a distintas zonas del partido de San Pedro como “áreas de edificación necesaria”.

 

Sobre el Decreto Ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires, ver en café de las ciudades las notas respectivas de la serie Un análisis crítico de la legislación argentina:

Número 85 I Planes de las ciudades
El Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires I Un análisis crítico de la legislación argentina (IV) I Marcelo Corti

Número 89 I Planes de las ciudades (II)
Reglamentaciones y contradicciones de “la 8912” I Un análisis crítico de la legislación argentina (VIII) I Por Marcelo Corti

 

Fuentes:

- Camilo Arriagada L y Daniela Simioni, Acceso al suelo, impuestos locales y financiamiento del desarrollo urbano: el caso de Santiago de Chile. Lincoln Institute Research Report

- Alejandro Banzas y Lorena Fernández, El déficit habitacional y los limitantes del sistema financiero para su resolución.

- Dr. Julio Calderón Cockburn, La formalización de la propiedad en el Perú. Efectos Económicos y socio culturales.

- CEPAL, Experiencias Emblemáticas. Eje Suelo: Mejorar el acceso de los pobres al suelo urbano. Mejoramiento de la Capacidad de Gestión en relación a suelo urbano Municipalidad de Moreno, Argentina.

- CEPAL, Impuesto Predial Progresivo de Brasil – IPTU.

- CEPAL, Pobreza Urbana: Estrategia Orientada a la Acción para los gobiernos e instituciones municipales en América Latina y el Caribe.

- Nora Clichevsky, Informalidad y segregación urbana en América Latina. Una aproximación.

- Marcelo Corti, El Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo en la Provincia de Buenos Aires. Revista café de las ciudades.

- Edesio Fernández, Programas de regularización de la tenencia de la tierra urbana y pobreza urbana en Latinoamérica.

- Onésimo Flores Dewey, www.ciudadposible.com, “La especulación y como combatirla”.

- Juan Luciano Scatolini, Acceso a la Tierra, informalidad y concentración.

- Carlos Morales Schechinger, Los baldíos empobrecen las ciudades.

IMPRIMIR NOTA



El martes 18 de mayo a las 18:30 horas se realizará la presentación de Metrópolis Argentinas en el auditorio del CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo), 25 de Mayo 482, Buenos Aires. Expositor: Dr. Pedro Pírez.
(Consultas y reservas)

Planes y Política de las ciudades
Hacia una Ley Nacional de Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Sustentable
Entrevista a Diego Fernández. Un análisis crítico de la legislación argentina (IX) I Por Marcelo Corti

La ley contempla una noción del ordenamiento territorial como una función pública indelegable y establece principios rectores en virtud de los cuales se debe realizar este ordenamiento. Dichos principios son de carácter general (equidad en el desarrollo territorial, sustentabilidad, la ciudad como producto colectivo), institucional (garantizando el respeto por las autonomías provinciales y una necesaria articulación institucional, participación ciudadana) y operativo con relación a la instrumentación de la planificación a través de los Planes Estratégicos, su coherencia, articulación y actualización periódica entre otras cuestiones. El proyecto de Ley considera al suelo como un recurso no solo natural y económico, sino  fundamentalmente social y sobre el que es necesario establecer derechos y obligaciones orientadas a garantizar el interés general.

 
El horror… el horror…

Un tianguis universal: la sustancia urbana de Méjico pareciera ser el mercado I Por Sergio Zicovich Wilson

Por ejemplo, los nueve retablos de Santa Prisca en Taxco, prontuariados como churriguerescos americanos. Son extraordinarios y tediosos, espantosamente bellos, morbosamente fascinantes. Uno no puede menos que maravillarse de la hechura. “¿Toda mano de obra indígena?”, le pregunté al guía que se me había pegado como un mejillón y terminó cayéndome simpático. “Por supuesto, todos mejicanos”, me contestó el tipo -lo único medio blanquito que tenía eran los dientes- con una expresión ambigua que podría ser tanto de disimulado fastidio como de indisimulada candidez. ¡También, con semejante pregunta pelotuda de petimetre porteño!  Encabezan el elenco, en el retablo principal, la Purísima Concepción junto a Prisca y Sebastián, que son los santos patronos de la ciudad. En el transepto, las vírgenes del Rosario y la Guadalupe consolidan el reparto.

Política de las ciudades (I)
El crecimiento de las villas y asentamientos y sus causas
Pobreza y mercado del suelo en el Area Metropolitana de Buenos Aires I Por Equipo Infohábitat (UNGS)

Nuevas tomas de tierra y la llegada de nuevas familias a las villas y asentamientos existentes se producen continuamente en el Área Metropolitana, por lo que el dinamismo del fenómeno hace imposible cualquier intento de obtener el número “mágico”. Sin embargo, estimar una cifra que se acerque a la realidad fue un desafío que asumimos y como se ha demostrado, fue posible hacerlo, aunque no sin dificultades y contratiempos. Los resultados obtenidos se basan en la recopilación de una cantidad de fuentes secundarias que se encontraban dispersas y que luego de un proceso de estandarización y ajuste, además de las visitas a funcionarios municipales y estimaciones propias en base a encuestas realizadas en diferentes barrios, nos permitió llegar al número de 819 villas y asentamientos en los que viven estimativamente 1.065.884 personas, ocupando 6.484 hectáreas.

 
Programas municipales de viviendas para sectores medios
Experiencia alternativa en la Municipalidad de Malvinas Argentinas, AMBA I Por Norberto Iglesias

En este contexto, el debate sobre estos programas habitacionales aborda el proyecto -si es en un foro de arquitectos-, destaca su impacto económico -si se trata de una discusión entre economistas o empresas-, apunta algunos déficits urbanos producidos por su actual implementación -si es en el ámbito académico- o enfatiza la necesidad de ampliar la oferta y desarrollar variantes que atiendan a los sujetos con relaciones sociales constituidas, pero sin bienes personales y/o que no admiten relocalizaciones sin desmedro de sus fuentes de ingresos -si se trata de un foro sobre hábitat popular, ya sea académico y/o de ONG`s-. Estas variantes no solo responderían a la satisfacción de las necesidades de vivienda sino que se plantean, en la generalidad de los casos, como ejercicios de organización social y/o política. 

 
El urbanismo reglamentario frente a procesos especulativos
El caso de las torres de San Miguel I Por Guillermo Tella, Estela Cañellas, Martín Muñoz y Daniela Natale

En ese marco contestatario se gestó una identidad colectiva de movimientos sociales cuyo logro más significativo fue la implementación en 2006 del programa Presupuesto Participativo. Asimismo, durante los últimos años se sumó la protesta de los vecinos de la zona Microcentro del municipio ante la abrupta irrupción de un proceso de verticalización dentro de un tejido tradicionalmente de muy baja densidad, protagonizado por inversores privados de grandes capitales. En primer término, los actores vecinales reclamaron por respuestas ante el colapso en los servicios sanitarios y el deterioro de la calidad de vida. Luego sus acciones también se orientaron a defender la identidad cultural del barrio. Sin embargo, con el paso del tiempo y la irreversibilidad del proceso, sus voces se fueron diluyendo de manera gradual.

Una mirada arrabalera a Buenos Aires I Columna a cargo de Mario L. Tercco.

En este número: Terquedad de los parques

 

Decano “sans serif”, la costa del Paraná por Coco Bedoya y la torre del Hambre Cero.

 

Manifiesto Metropolitano - Uniendo lo urbano dividido - Presencia del Observatorio Urbano Local - Buenos Aires Metropolitana en el 5º Foro Urbano Mundial Río 2010 - Los bicentenarios y la construcción de un modelo social latinoamericano, en Cartagena de Indias - Convocatoria de RIUrb - Bienal Iberoamericana de Arquitectura y Urbanismo, en Medellín - XI Coloquio Internacional de Geocrítica, en Buenos Aires - Ciudades prêt à porter, en la SCA - Nuevo número de Serie Urbana - Fotosafari en los Esteros del Ibera - Bicentenarios en acción - BATIMAT EXPOVIVIENDA 2010 - Integración Ferroviaria e Intermodal Sur-Sur, en Santa Cruz de la Sierra - Le Corbusier en Bogotá - Paisaje Cultural, Patrimonio y Proyecto, en Belo Horizonte - Master Laboratorio de la Vivienda del siglo XXI, en Barcelona - Convocatoria de la Revista Transporte y Territorio - El Universo Futurista, en Proa - “Si la basura los tapa van a perder feo” - “Pacificar” a las favelas de Río.

 

 


 

> ACERCA DE CAFÉ DE LAS CIUDADES

café de las ciudades es un lugar en la red para el encuentro de conocimientos, reflexiones y miradas sobre la ciudad. No es propiedad de ningún grupo, disciplina o profesión: cualquiera que tenga algo que decir puede sentarse a sus mesas, y hablar con los parroquianos. Amor por la ciudad (la propia, alguna en particular, o todas, según el gusto de cada uno), y tolerancia con las opiniones ajenas, son la única condición para entrar. Hay quien desconfía de las charlas de café: trataremos de demostrarle su error. Nuestro café está en cualquier lugar donde alguien lo quiera disfrutar, pero algunos datos ayudarán a encontrarlo. Estamos en una esquina, porque nos gustan los encuentros, y porque desde allí se mira mejor en todas las direcciones. Tenemos ventanas muy amplias para ver la vida en las calles, y no nos asustan sus conflictos. Es fácil llegar caminando a nuestro café, y por eso viene gente del centro y de todos los barrios (sí alguien prefiere un ambiente exclusivo, que se busque otro lugar). No faltaran datos sobre cafés amigos, porque nos gusta andar de bar en bar: ¿cómo pedirle a los parroquianos que se queden toda la noche en el nuestro? Esa es la única cadena a la que pertenece el café de las ciudades: la de todos los cafés únicos e irrepetibles, en cualquier esquina de cualquier ciudad.

Marca en trámite
Editor y Director: Marcelo Corti
Diseño:
Laura I. Corti
Corresponsal en Buenos Aires: Mario L. Tercco

Las notas firmadas no expresan necesariamente la opinión del editor.
Al incluir un mecanismo de remoción, este material no puede considerarse spam.
Material protegido por la legislación autoral. Para su reproducción, consultar con el editor o con el autor en cada caso.
Copyright © 2002 - 2003 - 2004 - 2005
- 2006 - 2007 - 2008- 2009 -2010 café de las ciudades para todo el material producido para esta edición