Desde
el pasado 29 de agosto “conviven” en Buenos Aires dos
iniciativas estatales inconexas entre sí sobre industria
audiovisual: el Distrito creado por la Ley 3876 del Gobierno de la Ciudad
y el Polo anunciado por la Presidenta de la Nación.
¿Tiene algo de esquizofrénica esta superposición de
políticas públicas? Solo si se admite la lógica de cluster implícita en el Distrito Audiovisual,
que encierra en un polígono centrado en el Cementerio
de Chacarita la totalidad de los beneficios fiscales
que constituyen su esencia.
Un visitante desprevenido
que recorra el área mencionada y particularmente la
zona conocida desde hace unos
años como “Palermo Hollywood” puede suponer que
esa ley del año 2011 ha tenido un éxito extraordinario,
considerando la gran cantidad de empresas del sector
que allí se han afincado y han dado carácter a buena
parte del área. Sin embargo, la realidad ha sido en
este caso muy distinta: esas empresas ya estaban radicadas
desde mucho antes que se sancionara la norma, cuyo único
resultado entonces es aliviar los compromisos fiscales
de corporaciones tan poco necesitadas de ese estímulo
como los son Ideas del Sur, Fox o Multimedios América.
Los beneficiarios están exentos del pago del impuesto
de sellos, del impuesto a los Ingresos Brutos, del pago
de las Contribuciones de Alumbrado, Barrido y Limpieza,
Territorial y de Pavimentos y Aceras y del Derecho de
Delineación y Construcciones para la realización de
obras nuevas y mejoras durante un plazo de diez años.
Cuentan también con la promesa de líneas de financiamiento
del Banco Ciudad.
Estas medidas de estímulo
fiscal pudieran parecer razonables si lo que se pretende
es la radicación de un sector empresarial en un área
degradada o con un stock de edificios de uso industrial
en obsolescencia, tal como fue el caso del Distrito
Tecnológico en Parque Patricios. Aplicado a una de las
zonas más caras de la ciudad y a una actividad que ya
floreció en ella sin que la amedrentaran las obligaciones
impositivas, resulta desconcertante. La Ley no prevé,
por fuera de estas medidas de exención fiscal, prácticamente
ninguna clase de intervención sobre la base física de
la ciudad, salvo la adopción de “las medidas necesarias
para facilitar el diseño y tendido subterráneo de ductos
de fibra óptica”.
El Polo Audiovisual,
en cambio, es una propuesta netamente urbanística. Se
trata de la conversión de un predio de 120.000 m2 en
el extremo sudoeste de la Isla Demarchi de una suerte
de Cinecittà destinada al desarrollo de contenidos audiovisuales
y actividades conexas, como por ejemplo la Arena que
imaginó Cristina Fernández de Kirchner en su discurso.
Sugestivamente, el desarrollo urbano-inmobiliario estuvo
tan o más presente que la propia actividad audiovisual
en el anuncio
presidencial, que fue presentado por CFK
como “un programa para desarrolladores inmobiliarios
privados, para mantener la actividad económica y generar
cosas que son importantes para toda la sociedad”.
Aunque relativamente
cercano a Puerto Madero y al controvertido proyecto
de Santa María del Plata, el predio objeto de esta propuesta
presidencial es de difícil acceso terrestre (CFK también
imaginó puentes de unión con tierra firme) y está rodeado
por agua en tres de sus frentes, que dan a la Dársena
Sur y al Canal Sur de acceso al Antepuerto. Si bien
la Presidenta lo describió como un terreno vacío y sin
actividades, Oscar Verón, capitán fluvial y delegado
general de ATE vías navegables sostuvo en una entrevista
con el diario Clarín que en sus instalaciones siguen funcionando
dependencias de la Dirección Nacional de Vías Navegables,
lo cual no he podido corroborar ni desmentir al cierre
de esta nota.
En el video
de presentación de la propuesta se mencionan
como beneficios urbanos la creación de espacio público,
incluyendo un paseo costero, y la preservación de edificios
de valor patrimonial incluidos en el área. De todos
modos, el mayor acento fue puesto por la Presidenta
en el potencial inmobiliario de este Polo: “son tierras
que hoy no tienen ningún uso pero que tienen un valor
oculto incalculable”, sostuvo. La gestión del proyecto
comenzará con la cesión del dominio por parte de la
Agencia de Administración de Bienes del Estado al organismo
previsional de la Nación, la ANSES, que creará una sociedad
anónima para administrar los terrenos y posteriormente
lotearlo. Según el diario Página 12, se estima el posible
desarrollo de “inversiones inmobiliarias y comerciales
por más de 150 millones de dólares” (el diario usa dicha
moneda para cuantificar el monto de la inversión). La
Presidenta mencionó explícitamente el objetivo de capitalizar
a la ANSES, lo cual podría interpretarse como una efectiva
manera de apropiar plusvalías inmobiliarias, incluso
con fines de equidad socio-territorial, si se considera
el rol de dicho organismo en la implementación del ProgramaPro.Cre.Ar.
La Presidenta fue aún
más explícita en dar nombre y apellido a algunos de
los desarrolladores inmobiliarios que han sido invitados
a participar de la operación, como es el caso de IRSA
y Consultatio (“los de Nordelta”, enfatizó, ajena a
las preocupaciones del Diputado Rossi sobre los barrios
privados). Anticipó nuevas operaciones en la región:
“en la ciudad de Buenos Aires tenemos muchos inmuebles
que pueden ser destinados a desarrollos urbanos”, sostuvo
(quizás refiriéndose a las parrillas ferroviarias) y
habló de proyectos en Tigre, Ezeiza y La Matanza.
Para
cerrar, CFK anunció que en 30 días se realizará “el
llamado a concurso con toda la normativa”. En este sentido,
la normativa urbanística afecta el predio actualmente
al Distrito I1 (Industrial Uno) del Código de Planeamiento
Urbano de la Ciudad, que en su artículo 5.4.4.1 describe
el carácter de esos distritos como “zonas destinadas
a la localización de las industrias permitidas dentro
de la ciudad y cuyas características exigen su segregación
de otros distritos”. Si bien la “segregación” mencionada
se refiere a la existencia de impactos no compatibles
con otras actividades humanas y resulta difícil de compatibilizar
con el costado inmobiliario del proyecto, lo cierto
es que esta normativa permitiría desarrollar la propuesta
del Polo Audiovisual dentro de ciertos parámetros: cumplir
con las condiciones requeridas para su eventual subdivisión
(destinar como mínimo el 65%de la superficie total para
uso y utilidad pública transfiriéndose su dominio a
la Ciudad, que deberá afectar “especial y preferentemente
dicha superficie a la generación de nuevos espacios
verdes parquizados”), ocupación total de la parcela
hasta una altura de 17,50 m. (salvo restricciones de
FOS) y ajuste a relaciones de tangente para volúmenes
edificados que sobresalen de esa altura, y FOT máximo
= 2. Una vez deducidas las superficies a ceder, este
valor llevaría a una capacidad constructiva de aproximadamente
84.000 m2.
Esta
norma solo admite la existencia de una vivienda por
parcela, como uso complementario de los permitidos,
lo cual implica que los desarrollos inmobiliarios no
podrían incluir el uso residencial. El citado
artículo nada dice sobre otras actividades, pero
el cuadro de usos del Código establece condiciones
muy restrictivas. Por ejemplo: no se admiten hoteles
de 4 o 5 estrellas, solo hostales (previa consulta al
Consejo del Plan Urbano Ambiental), los locales comerciales
tienen superficies máximas y no se admiten paseos
de compras ni grandes tiendas (aunque sí supermercados
hasta 1.500 m2., mueblerías, concesionarias de
autos, peluquerías y salones de belleza, entre
otros), bares y restaurantes solo pueden establecerse
en locales existentes. Los estudios profesionales, oficinas
ligadas a la actividad principal y los bancos, están
permitidos.
Si
los "desarrolladores inmobiliarios" pretendieran
incluir viviendas o variantes más permisivas
de los otros usos mencionados, se debería solicitar
la sanción de una nueva normativa, lo cual implica
la intervención de la Legislatura porteña
y la realización de Audiencias Públicas.
En todos los casos (con o sin cambio normativo), la
intervención a realizar requiere la previa realización
de un Estudio de Impacto Ambiental.
MLT
Ver
en Youtube el discurso
completo de CFK
en el anuncio del Polo Audiovisual y el video
institucional presentado.
Ver
el texto de la Ley
3876, que crea el Distrito Audiovisual de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El
predio propuesto para el Polo Audiovisual está también
cercano al área donde el Gobierno de la Ciudad proyecta
realizar el relleno costero cuestionado en la Terquedad
del número 118 de café
de las ciudades.
Sobre
el Programa Pro.Cre.Ar., ver también en café
de las ciudades:
Número
118 I Planes
y Política de las ciudades
Aristas
positivas de un plan todavía ambiguo I
Alcanzar estratos medios y medio-bajos hoy sin acceso
a la vivienda I Por Artemio Pedro Abba
Número
117
| Política y Economía de las ciudades
Esperanzas
e interrogantes del Pro.Cre.Ar.
| Créditos, políticas de suelo y acceso a la vivienda | Marcelo
Corti
Mensajes
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