“...Terquedades
será una tribuna de doctrina” (C. Ricot)
En
pocas semanas, las Legislaturas de la Provincia y de la Ciudad de Buenos Aires respectivamente
sancionaron una serie de leyes trascendentes para la
evolución futura de la metrópolis: la Ley
de Acceso Justo al Hábitat en el caso bonaerense,
la batería acordada entre el PRO y el FPV y sus aliados
para el uso y la norma de algunos de los predios más
importantes y significativos de la ciudad, en el caso
de la CABA. Estos nuevos instrumentos regulan las formas
que adoptará el crecimiento de la Región Metropolitana
en sus dos vertientes más definitorias, como son la
extensión hacia la periferia en el conurbano y la renovación
interior por grandes operaciones en la ciudad central.
Esta coincidencia, como explicaré a continuación, es
a mi juicio casual y no implica una estrategia unificada
de los poderes políticos para el gobierno de la ciudad
real. Pero a la vez (y siempre en mi opinión) las leyes
sancionadas configuran un inesperado “corpus” normativo
y de planificación para la aglomeración urbana más grande
de la Argentina.
En principio, las leyes
sancionadas son muchas y muy recientes; de alguna de
ellas ni siquiera tenemos aún los textos definitivos.
En sucesivas ediciones de café
de las ciudades se irá realizando
el análisis particularizado que su importancia merece.
Pero en primera instancia, puede identificarse en la
ley bonaerense la idea de flexibilizar las condiciones
de urbanización establecidas por el Decreto
Ley 8912/77 e incorporar acciones de promoción
del hábitat popular, y en las leyes porteñas un ambicioso
programa de renovación urbana sobre los predios que
desde hace más de una década (más precisamente, desde
los primeros estudios para el Plan
Urbano Ambiental) se imaginan como las áreas
de oportunidad más significativas de la Ciudad.
La Ley de Acceso Justo
al Hábitat introduce los conceptos de Producción Social
del Hábitat y de Urbanización progresiva, es decir “aquellos
emprendimientos en los que la construcción de las redes
de agua y saneamiento, electricidad, drenaje pluvial,
alumbrado público y mejoramiento vial se llevan a cabo
de manera gradual, sucesiva y continua hasta alcanzar
los estándares de cobertura y prestación de servicios
exigidos por la legislación aplicable”. Para ello admite
parcelas, unidades rodeadas de calles, espacios circulatorios
y dotaciones de estacionamientos diferentes a los establecidos
por “la 8912”, siempre
que respondan a un proyecto integral que, de manera
progresiva, permita alcanzar adecuadas condiciones físicas,
de habitabilidad y de funcionalidad urbana y ambiental,
“con preferencia en zonas de completamiento y consolidación
de tejido o en sectores adyacentes a las áreas urbanas”.
La Ley crea también
el régimen de integración socio-urbana de villas y asentamientos
precarios existentes y Zonas de Promoción del Hábitat
Social, e identifica hechos generadores de la participación
del municipio en las valorizaciones inmobiliarias: la incorporación al Area Complementaria o al
Área Urbana de inmuebles del Area Rural o al Area Urbana
de inmuebles del Area Complementaria; los cambios normativos,
la autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio
de las parcelas, la ejecución de obras públicas cuando
no se haya utilizado para su financiación el mecanismo
de contribución por mejoras, las autorizaciones administrativas
que permitan o generen grandes desarrollos inmobiliarios,
etc. La participación mínima de los Municipios en esa
valorización será del 10%, pudiendo elevarse hasta “el
máximo establecido por la instancia superior de justicia
en materia de constitucionalidad para la regulación
de usos del suelo por parte del Estado”. Una decisión
judicial, pocos días después de la sanción de la Ley,
rechazó la argumentación del empresario, desarrollador
inmobiliario y político Francisco
De Narváez, que había presentado un amparo por la supuesta
inconstitucionalidad de una ley que, en la reveladora
opinión de De Narvaez, beneficia a las "clases
inferiores".
A diferencia de la
bonaerense, las leyes porteñas están dirigidas a casos
y predios concretos.
Los terrenos de propiedad nacional ubicados en Caballito,
Palermo y Liniers son desafectados del uso ferroviario
y destinados a proyectos integrales de urbanización
respetando los espacios verdes (el Código de Planeamiento
urbano establece en estos casos un 65% mínimo de asignación
de esos predios para su uso como espacios públicos).
Las rentas, utilidades o beneficios que se generen como consecuencia
de estas operaciones integrarán el Fondo de Garantía
de Sustentabilidad del Sistema Previsional, debiéndose “evaluar
la posibilidad” de su reinversión en el financiamiento
de las obras de soterramiento del Ferrocarril Sarmiento.
También se desafectan
los predios de Parque Patricios y Pompeya, donde se
construirán unas 4.500 viviendas del programa ProCreAr y se utilizarán 500.000
metros cuadrados para la creación de nuevos espacios
verdes. Se crea además el Centro de Transferencia de
Cargas del Sur y se incorpora a los tipos de uso del
código de Planeamiento Urbano a los Centros de Concentración
Logística, predios donde se brinden servicios de alquiler
y uso de espacios para carga, descarga, distribución,
redistribución y almacenamiento de mercadería transportada.
La para algunos impensada
alianza PRO-FPV (que sin embargo prolonga una historia
de 5 años de decisiones compartidas entre ambas fuerzas
políticas) rompe el triple empate paralizante que caracterizó
desde los `90 al debate sobre los predios ferroviarios,
como señala el editor de esta revista en su opinión
publicada el pasado 23 de noviembre en Diario Z,
con la cual coincido y que por lo tanto reproduzco:
“En los recientes acuerdos
del PRO y el FPV (y sus aliados) hay, en primer lugar,
un sinceramiento de una necesidad política mutua. Históricamente,
el tratamiento de estos proyectos estuvo trabado por
un triple empate político: los vecinos quieren que las
tierras ferroviarias disponibles sean transformadas
en parques, la Ciudad tiene la potestad de darles norma
urbanística pero no es dueña (y además debe considerar
la opinión de sus habitantes) y la Nación quiere aprovechar
el potencial valor económico de esos terrenos, que
sin embargo se reduce a cero si no tienen normas otorgadas
por la Ciudad. Este empate es estructural porque no
depende del partido político ni de la ideología de los
gobernantes. Y es, al mismo tiempo, una disyuntiva difícil:
la propiedad del Estado nacional es de todos los argentinos,
incluso de los que viven a centenares de kilómetros
de Buenos Aires.
Este pacto entre dos
fuerzas políticas pone en disposición una cantidad
de tierras. Está muy bien que haya emprendimientos y
que se construya en la Ciudad, pero es necesario que
estas obras estén pensadas con criterios apropiados:
que estén integradas a sus barrios y consideren los
problemas ambientales que hoy se hacen evidentes,
que la valorización inmobiliaria que generan sea utilizada
por ambos niveles del Estado para promover el acceso
universal e inclusivo a los beneficios de la urbanidad.
En caso contrario, sólo se tratará de promover negocios
privados desde una lógica reducida a la venta del patrimonio.
A pesar de sus diferencias,
el kirchnerismo y el macrismo parecen considerar al
suelo disponible en la Ciudad casi exclusivamente como
un recurso económico primario, con el riesgo de caer
en una matriz económica extractivista. Así como se extraen
minerales en las provincias andinas o soja en la pampa
húmeda, se pueden “extraer” m2 en las grandes ciudades,
sin reinvertir en desarrollo social ni en ampliar y
universalizar los beneficios de la urbanidad.
Un acuerdo político
no está ni bien ni mal per se. La lógica es que si dos
gobiernos tienen trabas para avanzar con sus proyectos
se deben sentar a negociar. Para la sociedad hay dos
temas centrales. Por un lado, cómo afectarán los nuevos
emprendimientos a los barrios y a los vecinos, que convivirán
con la nueva situación. Por el otro, si la valorización
y el dinero se pondrán al servicio de una ciudad más
justa, igualitaria e inclusiva. La doble lectura y
la presentación definitiva de los proyectos son instancias
que permitirán evaluar mejor estos aspectos.
Una buena señal hubiera sido que el acuerdo incluyera
también un compromiso para avanzar en la urbanización
de las villas: la Villa 31 tiene una Ley sancionada
sin que se hayan registrado avances en su implementación”.
Los acuerdos PRO-FPV
tienen un impacto tal sobre el territorio porteño que
constituyen, de hecho un plan más concreto y efectivo
que el Plan
Urbano Ambiental establecido por la Ley 2930.
El mismo Corti señaló hace un tiempo que en las acciones
de ACUMAR y en la creación de la Agencia Metropolitana
de Transporte, lo que une a la Ciudad, la Provincia y la Nación no es
el amor sino el espanto… y la Justicia. En este caso,
a estos dos gobiernos oh-“tan”-enfrentados-ideológicamente los
une además una necesidad de utilización política del
territorio que requiere estas negociaciones. En el caso
de la ley bonaerense, la matriz política es otra y se
nutre de reivindicaciones sociales que encuentran un
espacio para concretarse en el marco de la callada pero
sostenida interna del Partido Justicialista, gobernante
desde hace un cuarto de siglo en la Provincia. Pero
en conjunto, estos movimientos marcan una agenda a la
que poco le falta para constituir una especie de Plan
para el territorio metropolitano (el Plan que realmente
existe).
MLT
Ver
el texto completo de la Ley
de Acceso Justo al Hábitat de la Provincia
de Buenos Aires; y sus fundamentos
en el número 120 de café
de las ciudades.
Sobre
el ProCreAr:
Número
117 | Política y Economía de las ciudades
Esperanzas
e interrogantes del Pro.Cre.Ar. | Créditos, políticas
de suelo y acceso a la vivienda | Marcelo Corti
Número
118 | Planes y Política de las ciudades
Aristas
positivas de un plan todavía ambiguo | Alcanzar estratos medios
y medio-bajos hoy sin acceso a la vivienda | Artemio
Pedro Abba
Sobre
“la 8912”:
Número
85 | Planes de las ciudades
El
Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso
del Suelo en la Provincia de Buenos Aires | Un análisis crítico
de la legislación argentina (IV) | Marcelo Corti
Número
89 | Planes de las ciudades (II)
Reglamentaciones
y contradicciones de “la 8912” | Un análisis crítico
de la legislación argentina (VIII) | Marcelo Corti
Y
sobre los temas tratado en esta nota, las Terquedades
del
Plan Urbano Ambiental, de
los parques,
audiovisual
y
ferro-inmobiliaria.
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