Por Mario L. Tercco

De este modo, la construcción de la Ciudad contemporánea está normada por un instrumento legal cuyos conceptos corresponden a la ideología urbanística de hace, cuando menos, 45 años. Por lo tanto, la aprobación del Plan Urbano Ambiental (mandato constitucional pendiente en la Ciudad) debería abrir la puerta a un nuevo Código de Planeamiento Urbano (o el nombre que se decida darle) que sería a la vez expresión de la nueva ideología urbanística (o al menos, el nuevo consenso social y político sobre la Ciudad que se pretende) y corrección de errores, anacronismos y puntos cuestionables del Código hoy vigente.

- El CPU presta escasa atención a la ciudad realmente existente, por considerar que ésta tiene errores y deficiencias solo subsanables con su casi completa renovación. Esta renovación está pensada para realizarse sobre la base de edificios con perímetro libre asentados sobre grandes espacios verdes, idea de fuerte pregnancia en el texto del Código y que, como veremos, genera corolarios sobre el desarrollo de otros aspectos del desarrollo urbano.

- El CPU postula, como se menciona en el párrafo anterior, una morfología urbana basada en la tipología de perímetro libre sobre espacios verdes. Al fomentarse esta tipología sobre toda la ciudad, las áreas donde no se realiza la renovación completa presentan serios problemas morfológicos por la coexistencia desordenada de distintas tipologías. Siendo la manzana la unidad estructural de la ciudad, el resultado es que un gran número de manzanas presenta este problema. Lo paradójico es que los autores del CPU identificaron este problema respecto a las normativas anteriores, pero no pensaron que podría darse la misma situación en su propio código. De esta manera, el CPU no solucionó el problema de la renovación incompleta de áreas.

- El CPU posee una escasa o nula reflexión e interacción con el manejo del mercado del suelo en la ciudad. Los premios y castigos que establece están en función del respeto a la tipología del perímetro libre, a factores de accesibilidad y eventualmente a cuestiones ambientales, pero no intenta intervenir sobre las rentas urbanas: ni siquiera se interesa por las consecuencias que sobre estas tienen sus postulados. Solo se incorporó, en una de sus modificaciones, un fondo para la protección del patrimonio histórico, vinculado a la posibilidad de transferir potencial constructivo, que sin embargo nunca se implementó.

- El CPU presta escasa o nula atención al problema social de la vivienda y en general al derecho a la ciudad. Sus postulados rigen para cualquier tipo de viviendas, lo cual si bien puede resultar adecuado en cuanto a establecer standards de calidad ambiental que no diferencian viviendas según el sector social al que están destinadas, puede en cambio pasar por alto diferencias cuali-cuantitativas entre éstas y la particularidad evolutiva de la vivienda social.

- El CPU no contempla mecanismos de negociación público - privada, pública - pública y privada - privada, salvo la vaga referencia a los Convenios Urbanísticos (que en la práctica no se implementan).

- Propone para las áreas postergadas solo mecanismos de premio en capacidad constructiva, que en la práctica no funcionan: es el caso del 25% de aumento en el FOT en las Areas de Desarrollo Prioritario, en el sur de la ciudad. En cambio, lo que el sector privado busca en general es una mayor capacidad constructiva en las áreas que ya son atractivas.

- Si bien en general el CPU no prohíbe taxativamente la mezcla urbana, en muchos casos solo la tolera. Y en general, es discriminatorio con respecto a la industria (como demuestra la aceptación que en general obtuvo el endeble proyecto de modificación del cuadro de usos "Ciudad Productiva" en ámbitos ajenos al Planeamiento Urbano).

- Favorece los terrenos de grandes superficies, y por lo tanto las operaciones con actores de gran capacidad financiera, en general desarrolladores con grandes capitales de apoyo, muchas veces extranjeros.

- Premia la tipología de perímetro libre, como si fuera necesariamente mejor que otras tipologías que han constituido el tejido histórico de la ciudad, y que además siguen siendo atractivas para el mercado inmobiliario (viviendas unifamiliares y multifamiliares con patio, casas chorizo, departamentos tipo casa o "PH").

- El CPU, aun en sus sucesivas modificaciones, no ha incorporado la actualización tipológica de la ciudad, con el surgimiento de productos como los lofts, el reciclajes de PHs y casas chorizo, los condominios, las viviendas monoambiente, etc., y en general los productos inmobiliarios que responden a la nueva relación entre vivienda y trabajo, la atomización de los núcleos familiares, etc.

Más que de actualización del Código existente, las deficiencias identificadas en los párrafos anteriores dan pie a formular algunas propuestas para la implementación de una nueva normativa urbana en Buenos Aires. El marco de este nuevo instrumento sería, obviamente y como ya se ha dicho, el Plan Urbano Ambiental (que entre otras cuestiones se supone que definiría los límites demográficos, ecológicos e infraestructurales del crecimiento y la renovación urbanas). En función de esa capacidad de soporte podrían formularse algunas hipótesis de avance, como por ejemplo:

MLT

Dos textos imprescindibles para la comprensión de la ideología y los límites del CPU de Buenos Aires son Planes y Códigos para Buenos Aires 1925-1985, de Odilia Suárez (Secretaría de Extensión Universitaria, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Buenos Aires, 1986) y Buenos Aires y algunas constantes en las transformaciones urbanas, de Fernando E. Diez. (Editorial de Belgrano, Buenos Aires, 1996).