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Un año despues del estallido
social y económico de la crisis argentina, comienzan a definirse
las consecuencias sobre los negocios inmobiliarios urbanos, más
allá de las predicciones teóricas. Aunque el balance
general es sumamente negativo, con caídas abruptas de
los precios en moneda internacional de las propiedades, y efectos
visibles de la recesión en los sectores inmobiliario y
de la construcción, es factible encontrar señales
de cambio en algunas de las actividades, e incluso áreas
"florecientes", por lo menos en relación al panorama global.
En general, son más evidentes
los cambios producidos en el sector de oficinas, en especial las
grandes corporaciones (que abandonan edificios y zonas emblemáticas
en un proceso global de ajuste), las dificultades de los emprendimientos
de expansión metropolitana de los ´90 (barrios cerrados
y grandes centros comerciales), y un incipiente pero perceptible
desarrollo de pequeñas obras de refacción, remodelación
y restauración, que aprovecha los bajos costos de los bienes
inmobiliarios y de la mano de obra de la industria de la construcción.
Las empresas que más se desarrollaron
en la economía argentina de los '90 fueron las de servicios,
en especial las privatizadas, las informáticas y los grandes
bancos. Muchas iniciaron la construcción de sedes corporativas
de carácter emblemático en las zonas más caras
y ascendentes de Buenos Aires (Puerto Madero, Plaza Roma, la periferia
norte), o alquilaron oficinas en edificios de ese área. Ya
en los primeros años de recesión (comenzada en 1998)
comenzó a advertirse la tendencia de muchas empresas a dejar
las localizaciones más caras para trasladarse a otras igualmente
céntricas, pero en edificios más modestos (algunos
reciclados y otros construidos especialmente para empresas de nivel
medio). Los costos de alquiler de estas oficinas rondaban los 14
pesos por metro cuadrado contra los 40 o 45 de las torres más
"emblemáticas" (recordar la equivalencia peso - dólar
que caracterizó a la década).
Con el estallido de las políticas neoliberales, las empresas
"estrella" sufrieron serias crisis de rentabilidad que ocasionaron
políticas muy severas de ajuste. Aunque en general no se
registró la emigración y cierre masivo que se preveía
en un primer momento, casi todas despidieron personal y redujeron
fuertemente sus actividades. Esto volvió sobredimensionadas
las sedes corporativas y sus extensiones, con lo cual la tendencia
pasó a ser la concentración de actividades en un único
edificio y la simplificación y abaratamiento de las condiciones
de funcionamiento.
El ejemplo más claro de esta tendencia son los grandes bancos,
en especial los de origen extranjero, que cerraron sucursales en
localizaciones no especialmente rentables (en principio se estima
que el número de sucursales bancarias se ha reducido entre
un 25 y 35% en un año, según los casos). Sus propias
sedes corporativas sufrieron las consecuencias: un banco de capital
norteamericano, que había alquilado varios pisos en una torre
cercana a su sede original, acaba de desocupar la mayoría,
retornando a la casa matriz. Una sede corporativa bancaria ubicada
en la autopista Panamericana, luce en su piso principal un ominoso
vacío resultado del desarme de boxes producido por la contracción
de operaciones.
IBM de Argentina, que había lanzado un audaz proyecto de
campus tecnológico en su sede de Martínez, y alcanzó
a inaugurar su primera etapa (con la presencia de Fernando De la
Rúa en una de sus últimas apariciones como Presidente),
abandonó sus planes originales de demoler todas las edificaciones
existentes en el predio. La idea, una representación de las
actuales tendencias del capitalismo de base cultural, era literalmente
eliminar toda memoria de que alguna vez en ese lugar había
habido una fábrica. La fábrica persistió, sin
embargo, y fue reacondicionada para albergar la totalidad de las
oficinas necesarias para el funcionamiento de los proyectos de la
empresa, para lo cual se desarmaron oficinas montadas en el sur
de la ciudad, en San Telmo. Entre quienes conservaron su trabajo,
muchos han alquilado viviendas en la zona, lo cual vigoriza el concepto
de sedes corporativas con fines administrativos, descentradas en
la metrópolis pero centradas en la cuenca de empleos de sectores
medios y altos que trabajan en esas sedes (con los inconvenientes
del caso para quienes viven en el sur de la metrópolis).
Telefónica de Argentina abandonará sus oficinas en
alquiler en el edificio República (diseñadas por Cesar
Pelli y propiedad del controvertido financista Raul Moneta) y se
mudará a otras con un costo de alquiler ostensiblemente menor.
Según la información publicada en Clarín
el día 8 de Febrero "con esta mudanza, Telefónica
pretende, principalmente, "achicar costos" y, en la misma línea,
centralizar la administración. Como indicador de la reducción
de los costos bastan dos datos: la operación de locación
del Edificio SK se cerró a 4,5 dólares por metro cuadrado.
Por el República, en cambio, Telefónica cerró
42 dólares por metro cuadrado en 1996. Telefónica
ocupará los 22 pisos del SK, un edificio inteligente y a
estrenar de 16.628 metros cuadrados ubicado en Huergo al 700. Con
pena y sin gloria, en Telefónica aceptan la movida "como
un ajuste". Por esto los ejecutivos de la compañía
quieren bajarle todo el perfil posible a la noticia".
Según el mismo diario, "las cuentas están a la
vista. En el primer trimestre de 1996 -tres meses antes de mudarse
al ex edificio de Moneta- Telefónica obtuvo una ganancia
de 211,5 millones de dólares. En los primeros seis meses
de 2002, después de la devaluación, en cambio, la
compañía de telefonía anunció en la
Bolsa que registró una pérdida de 3.893 millones de
pesos, lo que equivale a algo más de 1.100 millones de dólares.
En el edificio de San Telmo contarán con 13.200 metros cuadrados,
unos dos mil metros cuadrados más que los que alquilaban
en el República. De no ser así, la decisión
de centralización administrativa sería inviable ya
que a las oficinas nuevas se mudará el personal que vivenció
los años de gloria de la telefónica desde Bouchard
y Tucumán, pero también otras dependencias que ahora
desocuparán". El diseño del Edificio República
es de César Pelli: "Cuando se terminó la obra,
el República se puso en venta por 91 millones de dólares.
Luego se bajó el precio hasta 65 millones e incluso hubo
un intento de hacer una licitación privada con ese precio
como base. Pero nunca se vendió y finalmente se alquiló
a Telefónica, relató un broker. Según una fuente
cercana a Telefónica, en la compañía son conscientes
de que el precio pactado por el alquiler del SK completo "es muy
barato". Una realidad es clara: los alquileres cayeron más
del 50%".
Una de las consecuencias de estos ajustes y reducciones de personal
en las grandes empresas es la dificultad, para los jovenes cuadros
gerenciales, de sostener la huida a los barrios cerrados y urbanizaciones
privadas de la periferia, sea por la pérdida de ingresos,
la imposibilidad de afrontar cuotas de hipotecas o las dificultades
para mantener las condiciones de motorización que exige la
ubicación de estas urbanizaciones. No es el único
inconveniente de estos emprendimientos: cada vez son más
evidentes los problemas de seguridad de áreas de acceso muy
restringido y que conviven como en un patchwork con zonas
de extrema pobreza. Y la protesta social hace muy frecuentes los
cortes de ruta, lo cual agrega otro inconveniente para la movilidad.
Pese a esto, en algunos barrios muy específicos, en general
los de mayor nivel social y económico, se vuelve a advertir
una intensa actividad constructiva.
Los centros comerciales, otro boom de los '90, sufren también
de esta retracción, (ver número 2, La
venta de IRSA). Aunque en
algunos casos, la ubicación estratégica y la posibilidad
de pasear en relativas condiciones de seguridad determinan la relativa
permanencia de algunos shoppings entre los equipamientos más
visitados de la ciudad. Influye también el efecto del turismo
internacional, que aprovecha los bajos precios de ropa, gastronomía,
y otros productos, consecuencia de la devaluación, y mantiene
así la actividad comercial (ver número 2, Las
calles más caras del mundo).
Obviamente este boom turístico beneficia también a
la hotelería, compensando la pérdida de clientes empresariales
e inversionistas. Recientemente se aprobó el proyecto para
la construcción de un hotel en el palacio Duhau, y se habilitó
el Sofitel en el edificio Mihanovich de la calle Arroyo.
Mientras tanto, un buen número
de pequeñas refacciones, remodelaciones y ampliaciones
se ven en los barrios de la ciudad y de su primera corona. Gente
que conservó dólares, o que recuperó ahorros
"confiscados" en el corralito bancario, ha percibido la concurrencia
de múltiples factores que hacen aconsejable la inversión
en la construcción: bajos precios de la propiedad, muy
bajos precios de la mano de obra, que necesita trabajo en forma
urgente, y expectativas de recuperación de los valores en
un plazo medio. Así se advierte en los barrios el regreso
de los tradicionales indicios de obra (contenedores de demolición,
arena y ladrillos en las veredas), junto a otros nuevos: parrillas
improvisadas en garages de desocupados que de esta manera alimentan
a albañiles, arquitectos y los distintos oficios de la construcción.
El fenómeno tiene una
cantidad de derivaciones y conexiones. Aprovecha en buena parte
las remesas que comienzan a girar los emigrados a Europa y los Estados
Unidos, en especial aquellos de más alta calificación.
Una consecuencia positiva de este fenómeno, entre tantas,
es la revalorización residencial de barrios otrora abandonados
por el boom de las urbanizaciones privadas. Accesibles,
cercanos al centro, con redes sociales establecidas y buenos equipamientos,
los barrios porteños y algunos subcentros de la primera corona
metropolitana son focos de este retorno a la ciudad. Los operadores
hablan de una gran cantidad de operaciones de compra de pequeñas
unidades de vivienda en los meses de noviembre y diciembre: en general,
departamentos de uno o dos ambientes, o unidades en casas colectivas
(las conocidas como "PH", propiedad horizontal), que podían
obtenerse por costos que bajaban hasta los 14.000 dólares.
El costo de metro cuadrado de
construcción ronda los 300 dólares, contra los 700
de antes de la devaluación, e incluso se baja este valor
con la práctica, ilegal pero aceptada culturalmente, de las
evasiones impositivas sobre costos de materiales, trabajo en negro
y no declaración municipal. Ayudan a esto último la
"perversidad" de algunos mecanismos de aprobación y registro,
y la existencia de pequeñas cofradías técnicas
enquistadas en algunos municipios. Por esto, el fenómeno
no es tan fácil de registrar por los indicadores formales
(número de aprobaciones municipales, recaudación
impositiva, etc., aunque estos registran aumentos) como por la percepción
callejera y los datos de la gente del sector.
En un nivel más micro
y precario, por las calles se advierte la proliferación de
pequeños afiches caseros, pegados en arboles, postes de luz
y paradas de ómnibus, que ofrecen casas o habitaciones a
mujeres u hombres solos, estudiantes, etc. La necesidad de complementar
o sustituir ingresos familiares mueve a las familias a utilizar
espacio vacante en sus hogares, o incluso a construirlo (a veces
utilizando dinero de indemnizaciones por despido) para su renta
a precios económicos, generalmente a personas excluidas del
mercado inmobiliario por su falta de empleo fijo o de garantes para
un alquiler tradicional.
MC
Sobre la llegada de la
inseguridad urbana a las urbanizaciones privadas, ver el artículo
de La
Nación del lunes 3 de febrero.
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